自宅・家屋の遺産相続対策・評価・売却について

自分が相続する財産はなにがあるだろう？と考えたときに、まず頭に思い浮かぶのが預貯金と自宅などの家屋かと思います。株式や美術品ももちろん財産と言えるものですが、自宅をどのように相続するかは非常に大きな問題になると思います。実際に自分が保有している自宅・家屋の評価額についてここではご案内します。

自宅・家屋の評価額算出方法

自分が住んでいる家屋を長男や妻、家族に相続をする場合、どのように評価されるのか気になりますよね。家族へ相続する財産は、自宅や所有する土地、株式などを全て価格の評価をして、総額を算出する必要があります。土地の評価額の算出方法は何通りかの計算がありますが、家屋の価額は一つに定められています。固定資産税評価額に一定倍率をかけて求められるのですが、現在この倍率は全地域1.0倍と定められております。従って、固定資産税評価額 = 評価額と計算することが出来ます。マンションを保有しており、1フロア自宅、他のフロアは借家のようにしている場合には、固定資産税評価額を自宅部分と賃貸部分の床面積割合で配分し、計算を行います。
固定資産税評価額は毎年4月または5月に各自治体の市役所等から固定資産税等納税通知書が送られてきますので、その中に記載されています。また、直接確認をする場合は送付先である市役所などでも確認が可能になっておりますので、まずは電話で確認をしてみましょう。

相続した自宅・家屋を売却する場合

相続した自宅の売却を考えている場合には、取得税を考慮しなければなりません。相続後3年以内に売却するか、10年以上経過したあとに売却するかで、方法が変わってきます。相続申告から3年以内に売却をする場合には、「相続税の取得費加算」という特例の適用が受けられます。これは家屋などを相続し、相続税の支払いをした方が使用できる特例にはなるのですが、相続税を負担した金額を、売却時に取得した原価に上乗せすることができるので、節税対策となります。計算式は以下の通りです。

【相続税の取得費加算の適用方法】
相続税取得費加算額　＝　納付した相続税額×（土地の相続税評価額／相続税の課税価格）

相続した家を分割できない場合

複数人で自宅・家屋を相続して売却を考える場合には、むずかしくなります。その家屋の半分を妻、残りの半分を兄弟で分割などしている場合、家を個人で売却することができませんので、最終的にその家に住む方が、他の相続人に対して、売却した場合の費用を支払うことで解決する「換価分割」という方法で遺産分割を行う必要があります。その場合、家屋の評価額や、実際に支払う方現金での支払い能力があるのかなどの問題が発生しますので、税理士さんなどにご相談してみることをオススメします。

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