住宅・家・マンションの生前贈与・生前相続

預貯金よりも大きな価値を持つことが多い家やマンションの評価額。それらをめぐって親族同士の「争族」も多くなっています。自分がいなくなる前に、自分の財産である家を夫や妻、子供たちに譲りたいと思う人は多いと思います。相続税としても課税が大きくなりますが、生前贈与を上手に活用すると争いを減らすことができると共に、より良い形で財産を遺すことができるのです。実際の住宅の生前贈与に関しては、評価額や手続きなど個人全てを行うことが難しいこともありますので、住宅や家、マンションなどの生前贈与を検討する場合は専門家に相談することから考えてみてください。

配偶者控除を利用する

結婚20年以上の夫婦であれば、贈与税の配偶者控除を活用することができます。これは事実婚の夫婦には適用されず、法律上の夫婦に限られますが、居住用不動産、またはそれを取得するための資金を贈与する場合には最高で2,000万円課税価格から控除できるものです。基礎控除との併用も可能ですので、2,110万円まで無税で贈与することができます。この特例を利用した場合は、相続前3年前以内に行ったものでも相続財産に取り込まれることはありませんので、積極的に利用しましょう。

生前贈与で配偶者に居住用住居を遺せることは大きな利点です。ただし、この特例を利用できるのは同じ夫婦間で1回だけです。また、贈与を受けた翌年の2月1日～3月15日までに税務署に申請をする必要がありますので注意をしてください。

生前贈与による不動産の名義変更

子供への不動産の譲渡としては、不動産の名義変更手続きが一般的です。しかし、名義変更といっても、不動産は「財産」となりますので贈与とみなされると一定の贈与税がかかります。そこで利用したいのが相続時精算課税制度です。これは、65歳以上の両親から20歳以上の子供へ2500万円までが非課税で贈与できるというものです。そのため、大型財産である住宅やマンションの贈与にはうってつけといえます。但し、この制度を選択することによって110万円の基礎控除が受けられなくなりますのでその点は注意が必要です。

もう一つのメリットとして、今後評価額の値上がりが見込まれるアパートやマンション等を贈与することによって、今後の節税対策にもなります。相続時に4000万円になった場合の相続税を考えるのであれば、2500万円以内で贈与しておくことも検討しましょう。この制度の利用には色々な手続きが存在しますので、よく調べてから利用するように注意をしてください。

住宅取得等資金の贈与特例の活用

この制度は、父母や祖父母などから住宅取得等資金の贈与を受け、居住用の家を新築したり、増改築等の対価に当てた場合、受贈者1人につき、一定額までは贈与税が非課税になるというもの。この制度は暦年課税、または相続時精算課税の基礎控除と併用することもできますので、祖父母から孫世代までまとまったお金を生前贈与として充てることができます。

ただし、これはマンションや住宅の建築や工事に充てることができますが、マンションそのものを譲り受けることができる制度ではありません。あくまで金銭での贈与に限られています。今までの財産を子供達の代の住宅用資金に代えられるのはとても良い方法ですが、1人を優遇したり、不平等な贈与を行ってしまうと、相続時の揉め事の種になってしまいますのでご注意を。また、この制度自体が平成26年12月31日までの贈与に限られますのでお早めに。

老朽化した自宅の建て替え

これは生前贈与とは趣が少し変わりますが、老朽化した自宅を建て替えるというのも1つの手法です。これは、子供と2世帯住宅にするという考えがある場合にも大きなメリットがあります。家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じです。固定資産税評価額は建築費用の60％程度となりますので、建築費用と評価額の差額分だけ、評価上の財産を圧縮することができます。これは住宅の贈与というよりも、相続時の財産を減らすことで相続税の節税を目的としているものです。もちろん古い家屋はなくなりますので、その分も財産が減少します。建築費用は、自己資金と借入金のどちらでも同様の効果を得られます。

• 生前贈与
• 住宅
• 家
• マンション