マンション・アパートの遺産相続対策・評価・売却について

両親がマンションやアパートを経営していて亡くなった場合、その不動産も相続税の課税対象になります。評価額によっては、基礎控除額を大幅に超えてしまう場合もあるでしょう。ここではマンション・アパートが相続発生時にどのように評価されるのか、その評価方法や、実際に売却する場合についてご紹介します。生前に対策をとれるものもありますので、ご自分の問題だけでなく、残されるお子様のことも考えてよく相談しましょう。

所有する土地にアパート・マンション建てている場合の土地の評価

所有している土地に自分でアパートやマンションを建てて他人に貸している場合、その土地のことを「貸家建付地」といいます。実際に貸しているのは建物（部屋）ですが、借家人には間接的にその敷地を利用する権利があります。従って、貸家建付地は自用地（自分の土地を自分で使用している場合）としての評価額から、この権利に相当する価額を差し引いて評価します。計算式は以下のとおりになります。

【貸家建付地の評価】
自用地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合）＝貸家建付地の評価額
※借家権割合は、大阪の一部が40％、それ以外の地域は30％

マンション・アパートの相続時の評価額

ビルやマンションなどの建物は固定資産税評価額に基づいて算出されます。固定資産税評価額は、各自治体の税事務所や市町村役場で固定資産課税台帳を見ることで確認出来ます。相続時の計算法方法としては、貸家として他人に貸している場合は、借家人の権利分だけ評価額が減額されるようになっています。借家権割合は一部地域で40％、一般的には30％と定められていますので、評価額としては固定資産税評価額の60％～70％となります。貸家の場合は自用家屋よりも安く相続できるということを理解しておきましょう。

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