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結論から言うと安くなる所もあれば、
安くならない所もあります。
仲介手数料はどこの不動産業者に行っても（例外はあります）、
「成約金額の3％＋6万円に消費税」
と、まるで法律で仲介手数料額が決まっているかのように説明しますが、
法的にそのように決まっているわけではありません。
「3％＋6万円に消費税」
というのは...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:22
道路としての形態で、
周辺の住民も道路として使っているのにも関わらず、
実は道路ではない。
「道路もどき」
に接している土地は、
道路に接していないわけなので、
再建築することは出来ません。
そういう土地ってたくさんあります。
そうした土地に建物を建てるためには、
道路らしきものを正式に道路に変更するか、
...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:20
以前どこかで見たウェブサイトで、
「安全な不動産業者の見つけ方」
のような記事がありました。
どういう内容だったかと言うと・・・
不動産業者には免許番号というのがあります。
例えばこんな感じです。
「東京都知事（3）×××××号」
補足ですが、
東京都に支店がいくつあっても、
「東京都知事」...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:18
普通の人は法務局なんて行くことなど、
ほとんどないと思いますが、
不動産業者や司法書士、
土地家屋調査士にとっては一般的です。
休み明けの月曜日は、
不動産業者らしき人達で賑わっています。
法務局で取得できる書類が、
不動産の調査では必要となるからです。
登記事項証明書、登記事項要約書、公図、建物図面、測量図、閉鎖謄本・・...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:17
仲介手数料というのは、
物件を紹介して案内したり、
購入希望者を見つけて、
契約まで導いた報酬ではありません。
お客さんを不安にさせず、
不動産の専門家の立場で適切なアドバイスを行い、
引き渡しまで導いたサービスの対価としての報酬です。
あくまでも成功報酬ですから、
引き渡し時、
つまり取引完了時に全額受け取るのが...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:15
お客さんや同業者から、
不動産業者の悪行を聞くことが多いし、
私自身2度と取引したくないような業者や営業マンはたくさんいました。
なぜ不動産業界にはそのような輩が多いのか？
「不動産業界のモラル」
について考えます。
例えば賃貸で5万円のお部屋を紹介し、
契約してもらうと報酬は賃料の1月分（＋消費税）になります。
つ...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:13
不動産の決済時（引き渡し時）には、
固定資産税を引き渡し日で日割計算をして精算をします。
物件がマンションだと、
併せて管理費と修繕積立金の精算も行います。
管理会社が発行している、
「所有者変更届」
という書類があり、
旧所有者と新所有者の署名・押印の上、
この書類を提出することによって、
管理会社は...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:11
「不動産すごろく」
って言葉がありますがご存知ですか？
結婚後マンション購入
→子供が出来て郊外の一戸建て
→子供が独立したら都心でコンパクトなマンション
→であがり！
というものです。
その度に売った買ったを繰り返しますが、
計画的に進めていけば、
一度買った不動産を売らずに、
物件を買い足して...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:09
不動産を売却しようとする売主の、
住民票・印鑑証明などに登録されている住所は、
登記簿に記載されている住所と同一にしておかないといけません。
登記されている所有者が、
住民票などに登録されている人物と同じということが証明出来るからです。
本人確認の一つの方法ですね。
しかし、違っている場合は良くあり、
穿った見方をすると、
...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:07
「瑕疵（かし）担保免責で・・・」
と告知されている物件があります。
瑕疵とは建物の
「隠れた傷」
ということで、
引き渡しをしてから一年間は、
売主が知らなかった瑕疵でも修復する責任のことを、
「瑕疵担保責任」
と言います。
しかし、買主が瑕疵を見つけてから１年以内だと、
売...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:05
不動産取引を行う際には、
不動産会社を利用することがほとんだと思います。
しかし、
「個人間売買」
と言って、
不動産業者を通さずに売主・買主で直接契約を交わすこともあります。
その場合の契約書類は、
文具店などで売っている市販の契約書を使うことが多いようです。
「諾成（だくせい）契約の原則」
と...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:04
不動産の買取業者から連絡がありました。
用件はもちろん、
「買い取れる土地はありませんか？」
というものです。
事業用として買うので、
土地が大きく古家が建っていれば、
家を壊して土地を二つに分割。
整地して見栄えを良くしたうえで土地として販売します。
もしくは、新しく建物を建築して、
新築戸建てとして...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:02
不動産売買において、
売主の本人確認・意思確認というのは非常に重要です。
これから不動産を譲り渡そうとしている売主さんは、
本当にその物件の所有者なのか？
確認しないと怖いですよね？
高齢の父親が土地の所有者で売却の窓口が息子さん、
というパターンは良くありますが、
本当に父親は売る意思があるのか？
息子が勝手にコトを進めている...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 17:00
建築条件付きの土地というのがあります。
「土地の契約後○○か月以内に、
売主の指定する建築業者と建築請負契約を結ぶことが条件」
というものが
「建築条件付き土地」
というものです。
ほとんどの場合、土地の売主は不動産業者や建築業者になります。
つまり購入者の希望するハウスメーカーや建築家に依頼して、
家を建て...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:58
インターネットを通じて物件探しを出来るようになって随分経ちます。
市場に出ているほとんどの物件が、
どこの不動産業者でも扱えるという事実も大分浸透してきました。
不動産業者に対する接し方も確実に変わってきました。
物件をもって業者に問い合わせるのではなく、
営業マンで付き合う業者が選ばれる時代になると思います。
しかし、長期間物件を探し続...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:56
賃貸併用住宅をお勧めすることがあります。
敷地内に自分の家族以外の住人が立ち入ることになるので、
嫌がる人は当然いると思いますが、
リスクを分かった上で、
割り切ることが出来れば受けるメリットは小さくありません
入居者が無事決まれば、
月々の返済金額が大幅に減りますし、
賃貸収入が月々の返済額を上回り、
利益が出ることもあ...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:54
不動産を売却希望のお客さんから、
専属や専任で売却の依頼を受けたいがために、
相場を無視した、
高すぎる査定金額を提示することに対しての批判は以前からあります。
「当社であればこの価格で売って見せます！だから専任下さい！！」
で、結局売れずに金額を下げてもらうのは、
一種の詐欺みたいなもんです。
なぜそんなことするかというと、
...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:52
不動産仲介の営業マンは、
お客さんが希望すれば借入限度額ギリギリの物件も紹介します。
「条件の合う物件を紹介して購入のお手伝いをする」
という仲介の業務内容からすると、
決して間違っているとは思いません。
「月々の返済がいくらになるのか？」
「現在の収入で、無理なく返済を続けていくのが可能なのか？」
とファイナンス面を...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:50
営業活動報告書という書類があります。
業界的には
「営活（えいかつ）」
と言ったりします。
売却依頼を受けているオーナーさんに対して、
現在までの販売状況を報告するものです。
具体的な記載内容として、
問い合わせや案内の件数、
どのような広告活動をしているか、
その他、担当からの一言コメントなどです。
...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:48
土地収用ってご存知ですか？
収用というのは、道路の新設や拡幅工事、河川の拡幅に伴って、
国が工事に該当する土地を所有者から買い取ることをいいます。
つまり国が行う立ち退きです。
立ち退きと聞くと、車が突っ込んできたり、
庭にヘビを大量に撒かれたり、
街宣車が周回したりと怖いイメージがありますが、
国のやることなので、当然そんな乱暴...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:46
専属、専任媒介で不動産業者に依頼している売主さんの所に、
「当社に是非欲しいと言ってるお客さんがいます。
是非当社にお任せ頂けませんか？」
と言って、売却依頼を強引に結ぼうとする行為を、
業界的には「抜き」と言います。
売主さんの信頼を得るような関係を、
販売担当者が築けていれば、
売主さんからなんの断りもなく、
他...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:44
不動産売買の決済時には権利証が必要となりますが、
「権利証」
というものはちょっと前になくなりました。
その替わりに
「登記識別情報」
というものが権利証に取って替わりました。
登記識別情報は中に12ケタの番号が記載されており、
特別なシールで隠されています。
権利証はそれ自体盗まれたら大変ですが、
...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:42
家を建てる際には、
ハウスメーカーであったり建築士が、
役所に建築概要書を持っていき、
「こういう家を建てますが良いですか？」
とお伺いを出して、
「建てていいですよ」
と許可をもらわないといけません。この一連の流れを、
「建築確認を取る」
といいます。
本来、1件の建築確認では1件の家しか...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:40
不動産の仕事をしているから言う訳ではないですが・・・。
不動産を買いたい・欲しいと思った人が、
最初にすることというと、
物件以外の情報も集めるかもしれませんが、
多くはポータルサイトやフリーペーパーなどで物件を探しますよね？
まず物件ありきで購入活動をスタートしてしまいますが、
効率良く動くためには、
やはり「有能な」不動産業者...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:30
不動産売買は大きく １．契約 と ２．決済 に分かれます。
１．仮契約、２．本契約と呼ぶこともありますが、
実際に契約書を交わすのは１．ですから、
１．契約、２．決済というのが妥当なのではないかと。
契約時には、売主・買主双方が契約書に署名・捺印をして、
手付金の授受が行われます。
決済時には、司法書士に所有権移転登記や、
抵当権抹消登...（続きを読む）
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楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 16:28
本稿における（１）では、「変化のキーワード」として、
＜１＞価格と商品内容のリセット
＜２＞家庭の手間隙の代替需要
＜３＞ヘルシー志向の取り込み
を挙げました。続いて、前回の（２）では、この３つのキーワードを和食業態に当てはめました。
そして、最終回となる（３）では、洋食業態における変化のヒントを考えていきます。
イタリアンではもはや当たり前になって...（続きを読む）
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平岡 美香
- （マーケティングプランナー）
公開日時：2011/08/26 15:47
ファイナンシャルプランナー、モーゲージプランナーの大谷剛史です。
住宅ローン審査に万が一通らなかったら・・・
そんな時の対応をご説明します。
・借入金額を減らす
・頭金を増やす
＊ここからは注意が必要です。
・収入不足の場合は、配偶者との収入合算
・ノンバンクなどの審査基準が緩和なところを探す
このあたりはよく知られている方法かもしれません。
もっと 単純で通るかもしれな...（続きを読む）
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大谷 剛史
- （ファイナンシャルプランナー）
公開日時：2011/08/26 14:40
「そろそろ家を」と思いたった時、まず考えるのは、
一生賃貸の方が得か、所有する方が得かという点だと思います。
住居費の累計額で考えると、よくデータで示されるのは、
４０年くらい先までは賃貸の方が安く、
４０年を超えると所有の方が安くなるというものです。
しかし、これらのデータも、将来の賃料相場や固定資産税など、
不確定要素がかなりありますので、確実なデータとは言えません。
...（続きを読む）
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奥山 裕生
- （建築家）
公開日時：2011/08/26 14:23
続いてはAさんです。
まだお若いのですが、短期的長期的目標をしっかりと立てている前途有望なビジネスマンといった方です。
外資系への転職を目指し、TOEICのスコアを上げながら、使える英語力をつけるという姿勢で勉強されています。TOEIC対策だけでなく、会話をやったり、ビジネスメールの作成をやったり、実践の練習も多く取り入れてきました。現在では、英語の面接もどんとこいといった状況で、総合的に力が...（続きを読む）
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鈴木 将樹
- （英語講師）
公開日時：2011/08/26 14:00
早わかり中国特許
～中国特許の基礎と中国特許最新情報～
第2回 中国での権利化のコツ（第４回）
河野特許事務所 ２０１１年８月２６日 執筆者：弁理士 河野 英仁
(4)出願人別ランキング
表1は2010年度における発明特許出願数ランキングであり、表2は2010年度における発明特許取得件数ランキングである。
表1 2010年度における発明特許出願数ランキング
表2 201...（続きを読む）
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河野 英仁
- （弁理士）
公開日時：2011/08/26 14:00
恋愛セラピストあづまです。「視野が狭いと夫婦は仲間割れする２」の続きです。
３．我慢する
「ねえＹくん。今ね、○子（娘）の世話で時間が取られて、仕事に復帰するための勉強ができないのね、
水曜と、土曜の夜とか、子供の世話をお願いできないかなぁ・・・」
「う～ん。そうか・・・。実は、会社のプロジェクトで今とても忙しくて、
土曜の夜もいつも調べ物をしてるだろう？ 水曜日も、なかなか帰れない状況な...（続きを読む）
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阿妻 靖史
- （パーソナルコーチ）
公開日時：2011/08/26 14:00
ノースエステートの何年も前からのお客様からのお誘いでお邪魔してきました。東北の美味しい食材を食べたり、地酒を飲んだり、パフォーマンスを見たり。元々は地元神宮前の振興的集まりなんですが、震災復興をテーマにする意識と心意気と、それをまわり広げるために不可欠な、イベントを楽しむ気持ち。いいものですね。写真は高級賃貸事業部の主任。僕と二人して浦霞でほろ酔いです。
厳選高級賃貸「high-class.jp」...（続きを読む）
公開日時：2011/08/26 13:15
４．サッシについて押さえておきたいこと
構造以外で耐久性に影響するものとして、サッシ（外部に面する窓）をあげることが出来ます。サッシは、木製、鉄製、アルミ製、樹脂製、ステンレス製などがあり、最近では、外部がアルミで内部が樹脂で出来た複合サッシもあります。木製や樹脂製は、用途地域によって使えないことも多いので、必ずしも好みのものを使うということは出来ません（準防火地域、防火地域では使えません）...（続きを読む）
公開日時：2011/08/26 12:11
外壁を貼ってコーキングをしています。
外壁は全部貼り終わっていないのですが、暑さと相談しながら
の結果とでも言いましょうか。。。
35度位の日も多かったので、涼しい所中心にやっている感じです。
でももうすぐ完了といったところでしょうか。。。
残りの外壁を貼ったら大工さんの工事は完了です。
早くも台風接近中のようなので、何とかその前に終わってほしいですね。（続きを読む）
公開日時：2011/08/26 12:00
こんにちは！
不破です。
前回に引き続き、今回は、ハーブチーズのご紹介です。
普通のクリームチーズにハーブを加えると、フランス産と見違えるようなおしゃれなワインのお供になったり、家族やお客様を喜ばせてくれます。
材料
クリームチーズ １００ｇ
ハーブみじん切り 大さじ１
にんにく 四分の一片
塩（ゲランドの塩）ひとつまみ
※混ぜ合わせた塊の外側に黒コシ...（続きを読む）
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不破 美穂子
- （料理講師）
公開日時：2011/08/26 12:00
皆さまのおかげさまでございまして株式会社ラヴィクトレーブは2011年8月16日に新オフィスへ移転いたしました。
今までお会いしたお一人お一人に心より感謝申し上げます。沢山のお祝いも頂戴し、有難い限りです。
今後もより一層身を引き締めて社員一同前進していきます！
変わらぬご指導、御鞭撻のほど何卒よろしくお願い申し上げます。ありがとうございます！
株式会社ラヴィクトレーブ代表取締役 川口聡美
（続きを読む）
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川口 聡美
- （経営コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 11:31
美容師さんのための 自己分析シートです。
転職時 や就職時 の参考に ぜひ 使ってみてください。
感性 価値観 仕事感チェック （自己分析）
○性格・特徴を知る
長所 (自分の良いところ／例 君は がいいな)
短所 (自分の苦手なところ／例 君は ができないね)
よく読む雑誌や本
好みのブランド（ファッションなど）
自分のファッションスタイル 例)ストリート系
好きな音楽
...（続きを読む）
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中井 雅祥
- （求人とキャリアのコンサルタント）
公開日時：2011/08/26 11:00
栃木県在住のブロガーの記事を読んでいると、
県内には魅力的なスポットが沢山あることに気が付く。
なんとなくだが、魅力的なブロガーは地元の人でなく
他県から来て栃木県に居住している方が多いよう。
地元の魅力に気が付くのは、他県民なのかもしれない。
この川遊びも、あるブログをたよりに行ってきました。
場所は日光市南小来川(みなみおころがわ)。
駐...（続きを読む）
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吉田 武志
- （建築家）
公開日時：2011/08/26 10:42
皆さん、オーダー食器棚というと上下セパレートのイメージがありますから引き戸の面には設置ができないと仰るお客様が多いです。しかしセパレートにせず上部の吊り戸棚とカウンターを一体成型にすれば問題無く製作し設置が可能です。もちろん壁面へ固定しますので耐震性も抜群です。実際の施工は現地の状況により様々ですがノウハウのある施工店なら問題ありません。今まで断念されていた方は是非ご検討下さい。オーダー食器棚（続きを読む）
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野澤 祐一
- （インテリアコーディネーター）
公開日時：2011/08/26 10:25
残暑がまだ続きそうですね！
汗をかいた後のお化粧直し・・・どうされてますか？
汗でべとついたりテカッたり・・・
出来れば顔を洗ってしまいたいくらい・・・
時間があるなら洗ってメイク直せますが・・・実際はなかなか難しいですよね・・・
そんな時のお役立ちアイテムの一つは・・・綿のパフです。
綿は汗や皮脂を吸ってくれるので便利です。
綿のパフにあらかじめフェイスパウダーをつけてもみこんでお...（続きを読む）
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菅沼 恵
- （イメージコンサルタント）
公開日時：2011/08/26 09:11
すこし予算が必要ですが。
ダウンライトの省エネリニューアル２
事務所などに使う直管型LEDは、HF蛍光灯に比べて特に優れているとは私は思いませんし、家庭用のLEDシーリングライトはランプ交換が出来ません（修理となります）のでご注意ください。
しかしLEDダウンライトは、明るさ・省エネ・寿命・価格など充分「おすすめ」の時期に来ています。タイプも商業施設の高天井用から家庭用まであり、どんど...（続きを読む）
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小林 幹夫
- （経営コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 09:00
「隣の土地が１坪あたり35万円で売れたから、うちの土地はそれ以上でないと売らない！」
そういわれる土地所有者さんがおられます。
売るか売らないかは持ち主の判断ですから、私が、どうこう言えることじゃ～ないのですが・・・
でも、なぜ１坪あたり35万円以上？隣が35万円で売れたから？
たぶん、そういうことなのでしょう。
でも、ちょっと待ってください！
隣の土地と、こちらの土地では条件が全く異なりま...（続きを読む）
-
平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
公開日時：2011/08/26 09:00
今日のワンポイントQ♪
*****
今日のあなたのあごの向きは上向き加減ですか?
それとも下向き加減でしょうか?
感情と姿勢は連動することが多いようです。
もし下向き加減が続いていたなら試しにあごを上向きにしてみませんか?
ほんの15度、上に向けるだけで、
視界が変わったり、
呼吸が変わったり、
流れが変わったりするかもしれません。
*****
問いかけは
...（続きを読む）
-
鈴木 安子
- （研修講師）
公開日時：2011/08/26 08:00
中小企業診断士の長谷川進です。おはようございます。
今日は無料経営相談会についてのお話です。
神奈川県、東京都、千葉県、埼玉県の中堅・中小企業経営者、後継者の皆様を対象に、無料経営相談会を開催します。
今回のテーマは「新規事業・経営革新」です。
開催要領は以下の通りです。
【日時】
2011年9月9日(金) 13:00-19:00 1社2時間以内
【場所】
御社オフィス（都合により別途場...（続きを読む）
公開日時：2011/08/26 07:56
（続き）・・上記のような非正規労働者の増加や年下上司、年上部下の増加といった状況にみられるように、近年の企業現場では業務上の上下関係がかつてないほどに多様化しています。またそれに加えて、今後は外国人労働者の急増が確実視されており、職場の人間関係は従来のようなモノトーンではなくなりつつあります。また年上上司に年下部下という従来型のラインの場合であっても、最近の企業現場に於いて、一方的な指示、命令では...（続きを読む）
公開日時：2011/08/26 07:00
こんにちは、東京港区の公認会計士 森 滋昭です。
「あずさ監査法人 50人削減、早期希望退職を募集」という記事が日経新聞に出ていました。
最近、「公認会計士です」と自己紹介すると、
「監査法人も大変だね、人が余っているんでしょ。４大監査法人どこもリストラしているんだって？」
と、いったことを言われることが、時々あります。
「そうですね。ただ、あずさ監査法人は、まだしていませんよ」と、自分の古...（続きを読む）
公開日時：2011/08/26 06:42
おはようございます、朝夕の寒暖差が激しくなってきました。昼は蝉、夜はコオロギ、虫の声が楽しめます。
昨日からの続き、円高主犯論に関する懐疑について。そもそも円高がマイナス要因になるためには
ドル建てで取引をしている
こんな前提条件が必要です。ところが、色々と話を聴いてみると実際には円建て取引が主流であるようなケースが結構あるようです。つまり円安だろうが円高だろうが関係ないということです。
昨今の生...（続きを読む）
公開日時：2011/08/26 06:00
今日は某コンビニさんの新しい店舗をオープンするための研修でした。
レジを操作しながら笑顔や表情をつくり接客！
お客様と接する短時間にどれだけ好印象を残せるか？
皆様が思う以上に奥が深いのです・・・！
お客様のかゆいところに手が届く・・・まさにそこが難しいところです。
爽やかな笑顔と気持ちよい接客・・・。
あたりまえのことがなかなか難しい・・・。（続きを読む）
-
菅沼 恵
- （イメージコンサルタント）
公開日時：2011/08/25 23:59
こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの森久美子です。
お金のことは、よく分からないからとあきらめてはいませんか。お金と上手につきあって、ちゃんと暮らしたいと思っているあなたの「マネー力」をつけるためのコラムです。
最近続けてＥＴＮについて質問をいただきました。
ＥＴＮとは、「Exchange Trade Note」の頭文字をとった略称で、「上場投資証券」とか「指数...（続きを読む）
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森 久美子
- （ファイナンシャルプランナー）
公開日時：2011/08/25 23:00
おはようございます。パウダーイエローの稲垣史朗です。
パウダーイエローの「ルーバー建具」は開発してから１７年以上経ちますが、
やっぱり未だに人気商品の第１位に挙げられます。
今回のお宅では、マンションの建具交換による「固定式ルーバー建具」を取り付けました。
通常は「カーテン」や「ロールスクリーン」や「ブラインド」が極々一般的ですが、
やはり「ルーバー建具」は一味もふた味も格の違いが歴然とする...（続きを読む）
公開日時：2011/08/25 23:00
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