「物件」を含むコラム・事例
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お隣さんの看板と色がかぶっていて、「集客」できないのです。
「先生の著書を読んだ者です。最近、知り合いの経営者がお店をオープンしました。私はそのお店の取引き先であります。ところが、お客さまが来ず、売上げの少ない日々が続いており採算のあわない状態です。その方は別のお店もあるので、今はなんとかそちらの売上げに頼っているようですが、なんとかなるものでしょうか？また、お隣さんの看板とかぶっていて、これもよくないなあと思っているところです。先生の著書に、歩いて調べる...（続きを読む）
- うえた さより
- （マーケティングプランナー）
売買のトラブルと賃貸のトラブル
不動産関連のトラブルは売買のトラブルと賃貸に関するトラブルがあります。 通常、マイホームを購入するときにはあまりトラブルに巻き込まれることは少ないのですが可能性のあるトラブルを挙げてみます。 売買トラブル １．姉葉物件などのように、そもそも詐欺的な取引。 ２．未完成新築を完成前に契約をして、思っていた仕様でなかった。 ３．期日まで引渡しがされない物件。 ４．契約履行不...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
＠NEXT SenSEマガジン[vol.10]より（バックナンバー）1/2
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 1．今月のテーマ：最適資産運用その3／外貨預金 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【外貨預金とは？】 外貨預金とは、日本の通貨を外国の通貨に換えて行う預金です。 外貨預金は通貨によって金利や手数料が異なってくるため、どの通貨を購入するかが重要なポイントとなってきます。 海外通貨の購入後は、普...（続きを読む）
- 尾野 信輔
- （不動産投資アドバイザー）
震災によるトラブル事例 １
大家として知っておきたい震災に関する建物賃貸借のトラブル事例をいくつかご紹介します。 １．建物の被災による修復費用の負担 貸しているアパートが地震で建物の外部が一部剥離し、室内も玄関ドアをはじめ建具や内装に一部被害を受けた。貸主としては、天災地変によるものだから建具や内装については借主が自分で修理するように言う。借主として貸主が修理するか家賃の減額請求できるか。 地震による...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
瑕疵のある物件の再生方法
「瑕疵（自殺や不審死）のある物件ですが売れますか？もしくは貸せますか？」 と相談されることがあります。 結論から言うと、 売れるし貸せます。 ただ、当然物件を仲介する不動産業者には説明責任がありますので、 その物件で過去にあったことは必ず告知しないといけません。 「告知義務」 というやつです。 当然、物件にとっては大きなデメリットになるので、 それを打ち消すことが出来るほどのメリッ...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
【事例 1 債務超過でも正常な融資先と判断された事例】
【銀行交渉のポイント編】 信用金庫や地銀は、中小企業へ融資するかどうかの判断を行うに当たって 金融庁の検査マニュアルに従って判断を行います。 その検査マニュアルには、具体的な事例とともに銀行（信用金庫・地銀） が融資するかどうかを判断したポイントと、その判断基準の適否について 解説が記載されています。今回から、27パターンの事例を紹介します 中小企業の経営者の皆様におかれましては、御社の決算内容...（続きを読む）
- 近江 清秀
- （税理士）
反社会的勢力の排除について
反社会勢力の排除は全国的に進められていますが、不動産取引におけるその内容に触れておきます。 東京都の場合。 不動産の譲渡等における措置 １．不動産の譲渡又は貸付をする者は、当該譲渡等に係わる契約を締結するに当たり、当該不動産を暴力団事務所の用に供するものではないことを確認するよう努めるものとする。 ２．不動産を譲渡する者は、当該譲渡等に係わる契約を書面による締結する...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
東京都の震災対策 その１
先日、不動産の業界団体の法定研修会が東京国際フォーラムで行われました。その中で東京都副知事の猪瀬直樹氏の基調講演で「首都圏における災害対策の現状と被災後の不動産政策」という講演がありました。 この講演で、東京は災害に対して様々な対策がとられているのがわかりました。 ・東京における緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を推進する条例 これは、震災時において避難、救急消火活動、緊急支援物資...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
鬼が笑うかもしれません。今年と来年これだけ違う。
長い不動産経験から肌感覚で情報発信！ 不動産市場は秋の商戦に入り、お休みともなるとあちらこちらで オープンハウスなどの売り出しをしています。 庶民の味方であったフラット３５の１％金利優遇が ９月３０日で終了してしまいました。 ７月末には住宅版エコポイントが終わり 住宅を購入するための特典がどんどん薄れてゆきます。 住宅版エコポイントに関しては、終了はしていますが ７月末までに着工し...（続きを読む）
- 久野 博
- （不動産業）
イオンモール・不動産仲介に参入～今後、仲介業界はどう進むか～
平成23年9月29日、今後不動産仲介業界に大きな変化の波を起こすに違いない、事業参入の発表が行われました。 イオンモール、不動産仲介に参入（NIKKEI住宅サーチの記事） イオンモールからのニュースリリース 不動産仲介業界に身を置く方でなければ、もしかするとそれほどのインパクトは受けないのかもしれません。 しかし、私にとってこの参入は、‘イオングループの参入後に、不動産仲...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
リビングおかやま 「エフ」
「うえたさんの著書を書店さんのイベントで知ったのです。その時から、うえたさんに興味を持ち機会あれば取材をさせていただこうと思ったのです。」と連絡があったのは、地元の「リビングおかやま」無料配布でご家庭に配られるフリーペーパーの会社です。が、なめてはいけないのが、有料の新聞の購読がなくなりつつある地方都市。「リビングおかやま」は地元の情報を伝える大事なツールでもありますね。私のところでも、１８万部に...（続きを読む）
- うえた さより
- （マーケティングプランナー）
色彩心理で、入居率UPとなるか
先日、「リビングおかやま」に記事が掲載されました。その後、やはり反響もありました。セミナーの依頼がありましたね。大手さんの顧客企業に対するセミナーというところでしょうか。・「色彩を活用した入居率UP」・「色彩リフォームによる入居率向上作戦」・「入居率UPのための新たな秘策！？色彩心理とは・・・」と、担当者の方が案を打ち出してくださったものです。上手ですね。コピーが・・・。今までにない切り口でセミナ...（続きを読む）
- うえた さより
- （マーケティングプランナー）
笑えそうで笑えないトラブル
物件管理をしていると、考えられないトラブルが発生することがあります。 以前管理していた木造二階建てのアパートなのですが、２階の住人が窓の外の物干し竿に洗濯物を干していました。ベランダがないタイプの部屋でした。何かの拍子で物干し竿がバランスを崩し、下へ落ちたのです。 たまたま、真下には外から室内へと繋がる水道管が配管されていたのですが、運悪くその水道管に物干し竿が当たり、水道管が破裂してし...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
設計の工夫で耐震性と採光を確保した狭小住宅
こんにちは。大阪の工務店アイデン企画の小笠原 英一（おがさわら ひでかず）です。
弊社では、狭小住宅のご依頼を多くいただきます。
狭小住宅は、狭い土地（狭小地）に建築される住宅です。
前面道路の狭い住宅密集地など特殊な立地が多く、さまざまな制約を受けてしまいます。
それでも、設計の工夫をすれば予算内で
「土地を最大限に生かした明るく広々と暮らせる家」を建てることが...（続きを読む）
- 小笠原 英一
- （建築プロデューサー）
出口戦略についてのリスク
物件を購入する段階から、出口（最終的に売却すること）について考えておかなければなりません。 木造アパートであれば10年を超えたあたり、RC造であれば15年目くらいから外見上補修が必要な箇所が出てきます。 また古くなればなるほどこれまでの賃料では貸せなくなったりもします。 この補修に掛かる費用と毎月の家賃収入、その時点での売却可能額をにらみながら物件を入れ替えるか検討します。 ...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
４．物件の修繕リスク
利回りが良い物件＝通常、古い物件・手が掛かる物件（手が掛かりそうな物件）と言っていいでしょう。 独身用のワンルームなどでよく起こることとして、空室だった物件が契約になり入居した時に、ガス温水器が壊れているというトラブルは大変多いです。 この手の機械物（ガス温水器やエアコン）は、通常使っているにはかなり長い年数でも使えるのですが、退去となり使用しなかった期間がそれなりにあると、次回作動させ...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
築の古いマンションってどうなの？
「駅から近い築の新しい物件を探しています」 と言うお客さんがいますが、残念ながらここ数年に出来た新しい沿線の駅でない限り、 駅近の物件は築古の物件が多いのが現状です。 昔のマンションの価値観がどこにあるかというと、 「駅からどれだけ近いか！」 の1点のみです。 当然、駅周辺の空いた土地からマンションが建てられることになりますから、 歴史のある有名な駅周辺に立つマンションは、 マンシ...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
表面利回りに騙されるな その２
物件の利回りは、表面利回りではなく、自己資金に対する利回りを計算するととんでもない高利回りになることは説明しました。 ところで、例のように物件価格に対して掛け目80％、利率2.7％、期間20年という、まるで理想的な融資が出るでしょうか。 余程のことがなければ難しいです。通常、建物構造や築年数の制限などがあり、なかなかこのような条件での借入ができる『物件』は少ないのです。 仮に、借...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
表面利回りに騙されるな その１
不動産投資するのに重要な指針として利回りがあります。 一般に販売されている物件の利回り表示は表面利回りと言って、単純に年間賃料÷物件価格で表示されます。 実はこれでは本当の利回りはわかりません。 日々の管理費用、固定資産税などの出費があるためです。 これに対してＮＥＴ利回りというのは、収入に当たる年間賃料から管理に掛かる費用や固定資産税などを差し引いた実際の収入を物件価格に物件を取...（続きを読む）
- 西原 雄二
- （不動産業）
今月は5件内覧会へ立会い同行してきました！
例年と比べると少ないのは3月の震災により建材が不足し 工期が遅れた為と思われます。 そのせいか突貫工事も無く春と比べますと仕上りも良く できの良いマンションばかりでした。 ですが・・・通例の通り売主やゼネコンの対応は いつも通り物件により落差が大きかったです。 できればどの事業者さんも対応が良ければいいのですが・・・。 ここでは具体的な内容は書けませんが「あれ！」と思...（続きを読む）
- 野澤 祐一
- （インテリアコーディネーター）
不動産投資の資金計画
みなさんこんにちは、リヴァックスの巻口です。 本日は不動産投資の資金計画について考えてみましょう。 現金購入がよいのか、ローンでレバレッジを聞かせたほうがよいのかという 選択は多くの不動産投資家が一度は考えるポイントではないでしょうか。 不動産投資を行うメリットの一つにレバレッジ効果があげられます。 少ない自己資金で、ローンを活用することによって投資効率を上げるという 考え方は今では一...（続きを読む）
- 巻口 成憲
- （ファイナンシャルプランナー）
これで夏から秋になったかしら。
ようやく家でいろんな作業ができるようになった。 なにしろエアコン無しなので、夏の間は汗だくになるので寝る以外のことをする気にならない。 今日は涼しかったので、そんなわけで早めに家に帰ってCDをiTuneに取り込んだり、 録画していた映画をみたり。 CDはムーンライダース「青空百景」！ 高校の時に「マニア・マニエラ」が発売停止になって、その後に発売された記念碑的なアルバム。 その他は岡村靖幸を...（続きを読む）
- 高安 重一
- （建築家）
介護事業、安易に起業、困って相談
「簡単に起業できると思っていました。訪問介護事業なら、事務所を借りて電話＆ファックス、パソコンがあれば、すぐにできそうだと思いました。」という話を聞いて私は驚きました。
この半年くらいの間に、数件の相談や問い合わせがあり、そのほとんどが安易に起業したばかりに窮地に追い込まれ、事業を続けるか否か迷った末の相談です。
それでもその後、徐々に顧客が増えてやや好転しそうな兆しが見えてきた訪問介護事業所...（続きを読む）
- 福岡 浩
- （経営コンサルタント）
「客を持っている」は重要ではない！？
不動産の売却でお問い合わせの電話をいただく際、第一声で 「おたくの会社で、お客様を持っていますか？」 とヒアリングしてくる方が多くいらっしゃいます。 私は、間髪いれず 「いえ、そのようなお客様はいませんが…」 と答えます。 このやり取りで、8～9割の方は終わります。 一般の方が、ご自身が所有されている不動産を売却される際、 ‘自分の所有している物件を限...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
魅力がいっぱいの【マッチング型】ビジネス！
自らが主体となって創出する‘オリジナル起業’ それはたった３分類に分かれるだけでした。 まず一つ目は、【マッチング型ビジネス】 マッチングという名のとおり、何かと何かを仲介するのがこのビジネスの特徴です。その分かりやすいケースが不動産仲介業です。不動産を購入したい消費者と、不動産を売りたいオーナーとを仲介するビジネスです。もし世の中に不動産を仲介するビジネスがないとしたら非常に不便です。不動産...（続きを読む）
- 中川 強
- （起業コンサルタント）
建て主さんインタビュー２「土地と出会うまで」
今日は第２回「土地と出会うまで」です。 【奥山】 物件探しの最初はどのようなことから始められたのですか？ 【建て主Iさん】 不動産サイトや駅に置いてあるフリーペーパーで少しずつ情報収集を始めました。 そして3月の中頃、近所の、駐車場だった土地が売りに出されるという情報を見つけたんです。 そこは日当たりもとても良さそうだったので、 不動産屋さんに連絡して見に行きました。 ...（続きを読む）
- 奥山 裕生
- （建築家）
仲介業として必要なスキルとは？
不動産の購入や売却の仲介をする際は、 当然大きな金額を扱います。 不動産というのは、 普段扱うことがあまりない、 高額の商品ですから、 ダイナミックでそれだけにやりがいを感じるのは確かです。 しかし同時に恐怖感もあります。 売主や買主は不動産を買うこと・売ることによって、 人生を今までとは違う方向に転回させようとします。 ...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
ローンの返済が苦しくなった時には
お客様から、ご相談がありました。
収益用のワンルームマンションを４年前に購入したのですが、そのために借りたローンの支払いが苦しくなってきた、とのことです。
その部屋には賃借人が入居されており、月々５万円の賃料が入ってきます。
ローンの支払いは７万円、２万円の持ち出しでの返済という状況です。
購入当初は２万円位の持ち出しなら大丈夫と思っていたのですが、おりからの不景気で、所得も減少。
自宅の住...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
マイホームではなく、子育てと暮らしの話をしよう
マイホームは「まだ先」で 「まだ先」の課題はふたつ、「いつ」と「なぜ」 １ 資金力の問題（自己資金×借入能力の不足）なのか、 ２ 必要性の問題（現住居での暮らしに満足している）なのか ***資金力の問題*** キャッシュで建てない限り、 住宅ローンを利用するしかない。 住宅ローンを貸してもらえないのであれば、 マイホームは永遠に不可能になる。 資金力がある、とい...（続きを読む）
- 小川 勇人
- （建築プロデューサー）
不動産売却成功のためには、仲介会社の心理を読みなさい！
売却活動の依頼をする仲介業者を決めた。
昔なら、売主「売ってください」、仲介業者「はい、売りましょう」と言えば、それで売却活動がされてきたのですが、なかなかそういう訳にはいきません。
売主と仲介業者は、売却依頼（媒介契約）を書面で結ぶことになります。
媒介契約とは、売主が仲介業者に売却活動の依頼をし、仲介業者がその物件の売却活動を行いますよ、その場合の仲介業者の義務と報酬はこれだけですよ、と...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
兄弟間で不動産売買します。さて、税務上問題のない売買価額は？
兄弟間で不動産売買します。さて、税務上問題のない売買価額は？ 【法人と個人の税金対策に役立つ神戸の税理士のメルマガ】 《事例》 ＸとＹ（兄弟）は、いずれも父親からの相続により多額の現預金と 貸家等を取得していました。 ＸとＹが将来の生活設計を考えるに当たって 兄弟間で不動産の売買をすることになりました。 売買対象となる物件Ａは、Ｙ所有の築年数の浅い賃貸アパートです。 この物件Ａの通常の取引価...（続きを読む）
- 近江 清秀
- （税理士）
不動産に関するご相談
■■■ ふれあい広場 読者の方から頂いたご相談にＣＦＰ伊藤さんがお答えします！ ■【 不動産に関するご相談 】 > 専門家のアドバイスを頂戴いたしたく、 > 投稿させて頂きます。 > 家族が増え、マンションが手狭になってきたため、 > 住み替えを考え始めました。 > 現金の余裕は殆どない為、普通に考えれば売却し、 > 新居購入ということになるのだと思うのですが、 > 現在保有のマンションが...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
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