買い替えの進め方 - 不動産売買全般 - 専門家プロファイル

楯岡 悟朗
きねや不動産株式会社 営業主任
東京都
不動産コンサルタント
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買い替えの進め方

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「買い替えはどう進めたらいいですか?」


良くこんな質問受けます。

その際、こう聞き返します。



「どうしても欲しい物件があるのですか?」



もし答えが「ノー」ならば、

まずは売却を先行することをお勧めします。


購入物件を先に契約してしまえば、

欲しい物件は手に入るかもしれません。

これがメリットです。



しかし、購入する物件の金額をもとに資金計画を立てても、

売却が計画通りの金額で売れるとは限りません。

しかも、


「計画した金額で売れないからや~めた」


ということは出来ません(違約解除は出来ますけど)。

つまり想像していたよりも低い金額でしか売れず、

資金計画に変更が生じたとしても、

後戻りは出来ません。

これがデメリット。


整理すると、購入先行の場合・・・


メリット:その時欲しい物件は手に入る

デメリット:悪い方向に計画が進んでも途中下車は出来ない


ということです。


最初に売却をお勧めするのは、


「金額が確定出来れば、資金計画が狂うことはない。」

からです。


それは分かるけど・・・と言う人の一番の懸念は、


「予定していた金額で売れたはいいけど、

引き渡し日までに良い物件が見つからなかったら・・・」


ということです。


メリット:資金計画が崩れることはない、安心

デメリット:移り先が見つかるか心配


整理するとこんな感じです。


良い物件が見つかるまでダラダラと探すことは出来ません。

期日が決まっている中で、

購入物件を見つけなくてはいけないので、

不安に思われるかもしれません。


しかし、今までの経験上、


「必ずこの日までに物件を見つけるんだ!」


と、強い購入意欲を持ちながら物件を探して、

見つからなかったお客様は1組もありません。


「限られた期間で探すことで、

物件探しに集中することが出来て、

却って良い物件を手にすることが出来た」


と言うお客さんが多いです。

時間をかければかけた分、

良い物件が見つかると言う訳ではありません。


万一見つからなかったとしても、

引っ越しの手間はありますが、

一時的に賃貸に住んで、

納得するまでゆっくり物件を探すという選択肢もあります。


ギリギリの資金計画を立ててしまっている為、


「○○万円以上で売れないと困る!」


と、ノイローゼのようになって、

売却期間を過ごすのは、

精神衛生上あまり良いとは思えません。


結局想像していたより安くしか売れない!


と妥協しなければいけないことに比べたら、

売却先行で進める方が全然いいと思います。


もちろん、購入先行が100%悪いという訳ではありません。

購入を先行させた場合のリスクを、

根拠のある数字を元にシミュレーションし、

それを理解した上で、


「どうしてもこの物件が欲しい!」


というのであればいいと思います。

その際、大事なのは、

最悪の資金計画で考えることです。

甘い見積もりはけがの元です。


1.「欲しい物件を手に入れるメリット」 

2.「予想通りに売れないリスク」


を天秤にかけて1.なら購入先行。

2.なら売却先行。

ということですね。

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