表面利回りに騙されるな その1 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

西原 雄二
有限会社エヌジェーアセット 代表取締役
東京都
不動産業

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月04日更新

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表面利回りに騙されるな その1

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不動産投資するのに重要な指針として利回りがあります。

一般に販売されている物件の利回り表示は表面利回りと言って、単純に年間賃料÷物件価格で表示されます。
実はこれでは本当の利回りはわかりません。
日々の管理費用、固定資産税などの出費があるためです。

これに対してNET利回りというのは、収入に当たる年間賃料から管理に掛かる費用や固定資産税などを差し引いた実際の収入を物件価格に物件を取得するときに掛かった費用をプラスした額で割ったものです。
こちらの方が実際の利回りと言えます。

ところが、さらに別の考え方がありまして、通常物件を購入する時には全額キャッシュで購入される方は少ないと思います。自己資金に対しての実際の収入の利回り計算です。

計算がし易いように、簡単な例を示します。

物件価格 1億円
年間賃料  900万円 
自己資金 2,000万円
借入金  8,000万円
借入利息  2.7%

とすると、表面利回りは9%ですが、自己資金に対しての実収入の利回りは、

月間収入900÷12ヶ月=75万円
毎月返済額 約43.2万円
毎月実収入 75万円-43.2万円=31.8万円
年間実収入 31.8万円×12ヶ月=381.6万円

自己資金が2,000万円ですから自己資金に対する利回りは、

381.6万円÷2,000万円=19.08%

となります。(実際には管理費用・修繕費・固定資産税などの費用は発生しますが、計算がややこしくなるので簡単に計算しました)


もちろん自己資金を借入金でレバレッジをかけていますので、リスクが無いとは言えませんが、低金利の世の中でこんな高金利を稼げるのはいかにもまゆつば若しくは怪しいとも思えますが、これが実情です。

リスクの話はまた後ほどさせて頂きますが、次回は驚きの数字のマジックをお伝えします。

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