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兄弟間で不動産売買します。さて、税務上問題のない売買価額は?

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兄弟間で不動産売買します。さて、税務上問題のない売買価額は?

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《事例》
XとY(兄弟)は、いずれも父親からの相続により多額の現預金と
貸家等を取得していました。 XとYが将来の生活設計を考えるに当たって
兄弟間で不動産の売買をすることになりました。

売買対象となる物件Aは、Y所有の築年数の浅い賃貸アパートです。
この物件Aの通常の取引価格は1億円ですが、路線価による相続税評価額は8000万円でした。
XとYは、話し合いの結果物件AをYからXに8000万円で売却することにしました。

この場合、通常の取引価格は1億円ですが8000万円で売買することについて
税務上の問題はありませんか?

《回答と解説》
結論から申し上げますと、問題ありません。

まず、個人間の対価を伴う不動産売買については通常の取引価額に相当する金額によって
評価するという内容の個別通達が公表されています(いわゆる負担付贈与通達)

次に、相続税法7条では、「みなし贈与」を定めています。
つまり、一般的な取引価格よりも「著しく低い価額」で売買する場合、
買主側は、「著しく低い価額」で買い取ることができたことにより
通常の取引価額と「著しく低い買取価額」との差額について経済的な利益を受けることになります。

つまり、YからXへの売却価額が「著しく低い価額」でなければ税務上問題ないということになります。
ここで、「著しく低い価額」とは、その価額に経済合理性がないことが明らかな場合を
言うと考えられています。

今回の事例では、売買価額を通常の取引価額ではなく路線価に基づく相続税評価額
としています。

そもそも相続税や贈与税の課税対象となる財産(不動産)の評価は、財産評価基本通達
に基づくと定められています。これは、個々の財産の客観的交換価値の評価は困難なので
課税の公平と事務処理の簡便のために定められています。

また、上記財産評価基本通達による相続税評価額は、地価公示価格の概ね80%とされています。
そのため相続税評価額と同水準かそれ以上の価額で売買が行われた場合に
経済合理性のないことが明らかとは、いい難いと考えられています。

以上より、XYの兄弟間で相続税評価額に基づいて不動産売買を行っても
贈与税が課税されるリスクは無いと考えられます

ただし、実際の不動産売買に当たっては個別具体的に検討すべき課題を
税の専門家と十分に検討する必要があります。ご注意ください。


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 「平成23年分の所得税の予定納税について(東日本大震災関連)」を更新しました(平成23年8月5日)
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