表面利回りに騙されるな その2 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

西原 雄二
有限会社エヌジェーアセット 代表取締役
東京都
不動産業

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月09日更新

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表面利回りに騙されるな その2

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物件の利回りは、表面利回りではなく、自己資金に対する利回りを計算するととんでもない高利回りになることは説明しました。

ところで、例のように物件価格に対して掛け目80%、利率2.7%、期間20年という、まるで理想的な融資が出るでしょうか。

余程のことがなければ難しいです。通常、建物構造や築年数の制限などがあり、なかなかこのような条件での借入ができる『物件』は少ないのです。
仮に、借入の条件にはまっていたとしても、物件的にあまり魅力がなかったりします。(利回りが低い、場所が良くないなど)

ところで、不動産投資をするに際して、『良い物件』とは何でしょうか?

自分の自宅を購入するのであれば、

・使いやすい間取り
・生活の便は良い
・駅から近い
・環境が良い

などが挙げられますが、もちろん投資物件でもそのような条件であれば良いことは言うまでもないことですが、一番は、

・利回りが良い
・リスクが少ない

ということではないでしょうか。

投資対象は、上を見れば六本木ヒルズなどに代表されるような都心の「超」高級マンションから、中古車の価格より安い地方の一戸建て・アパートなど色々ありますが、リスクと利回りを天秤にかけて物件を探すこととなります。

そうした場合に前述した借入条件がなかなかはまらなくなってきます。そこで別の融資条件を設定している金融機関での利回り(自己資金に対する)を検証してみます。

物件価格 1億円
年間賃料  900万円
自己資金 1,000万円
借入金  9,000万円
借入利息  4.5%

月間収入900÷12ヶ月=75万円
毎月返済額 約57万円
毎月実収入 75万円-57万円=18万円
年間実収入 18万円×12ヶ月=216万円

自己資金が1,000万円ですから自己資金に対する利回りは、

216万円÷1,000万円=21.68%

となります。
これは、物件に対する条件が比較的緩く、自己資金比率も低いのですが、その代わり金利が高く設定されています。
金利が高いと言っても現状日本の金利が低過ぎで慣らされているので高く感じるのであって、物件の利回りと相談しながらであれば機会損失は無くせます。
それでは物件に対するリスクの件について次回、考えてみます。



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