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不動産投資の資金計画

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みなさんこんにちは、リヴァックスの巻口です。

本日は不動産投資の資金計画について考えてみましょう。

現金購入がよいのか、ローンでレバレッジを聞かせたほうがよいのかという

選択は多くの不動産投資家が一度は考えるポイントではないでしょうか。

不動産投資を行うメリットの一つにレバレッジ効果があげられます。

少ない自己資金で、ローンを活用することによって投資効率を上げるという

考え方は今では一般的によく知られていることと思います。はたして、

現金購入とローン利用のどちらがよい方法なのでしょうか。

結論から言えば、不動産投資でベストな資金調達方法はなんといっても、

現金購入です。一物件でもローンがない状態の物件(抵当権ついていない)

を持つことができれば、その後の物件の増やし方にも幅がでてくることに

なります。

不動産投資では金利はあくまでも「コスト」なのです。「コスト」が安ければ

安いほどリターン効率が上がるというのは間違いない真実なのです。

他方で、実際は多くの投資家がローンを組んで不動産投資を行っています。

これは現金投資ができないための次善の策といえます。ローンで資金調達

をしたとしても、トータルパフォーマンスが良い物件を選択しさえすれば、

十分に長期投資という目的に寄与することはできます。

ただし、その場合はできるだけ自己資金をいれて借入額を少なくするか、

都度繰り上げ返済をおこなって借入額を減らすようにし、極力金利を支払わ

ないような返済プランを立てていくべきでしょう。

不動産投資は生命保険効果があるため、生命保険のかわりとしてわざと

借入額を増やしておくという投資方法を営業の方から説明された方もいる

かもしれませんが、これは考え方としては間違いです。

単に金利というコストをはらって生命保険に加入していることと同じ結果です

ので、コストパフォーマンスから言えば、その場合は掛け捨ての生命保険に

加入するほうがかえって割安です。

生命保険効果や節税効果などは確かに不動産投資のメリットではありますが、

その効果は投資家自身のライフステージに応じて変化します。相続対策が

不動産投資の主目的であればともかく、生命保険のみを理由に資金調達方法

を変更するというのでは本末転倒なのです。

不動産投資の資金調達に関する王道は、1が現金購入、2に自己資金を多く

入れて繰り上げ返済を積極的にする方法、3がローンでレバレッジを利かせた

長期調達を活用するという順番になります。

3が最後になるのは、長期になればなるほど不確定要素が増えるということ

につきます。金利変化、市場変化、物件の経年劣化等のファクターが複雑に

絡み合うことで、リスクとなるのです。大部分は物件を選別することでヘッジ

できますが、リスクが少ないことに越したことはありません。現金購入ができる

のであれば、または資金をある程度入れることができるのであれば、その

ほうが投資の成功確率は確実に高まるといってよいでしょう。

次回は不動産市況についてお話させていただきます。

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