投資リスク 1 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

西原 雄二
有限会社エヌジェーアセット 代表取締役
東京都
不動産業

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
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閲覧数順 2017年01月23日更新

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不動産投資におけるリスク管理は最重要の課題であります。

まず通常考えられるリスクとして、

1.空室リスク
2.入居者の人的リスク
3.家賃滞納リスク
4.物件の修繕などに関するリスク
5.火災などの事故
6.大震災
7.出口戦略についてのリスク

などが挙げられます。

1.空室リスクについて。

  区分所有のワンルームマンション1室の場合、入居者がいる場合(100%)か、いない場合(0%)  となってしまいます。
  総戸数10室のアパートでは、入居者が一人の増減で入居率は10%ずつ違ってきます。
  ここでは、どうしたら空室を埋めることができるのかを考えます。

  普通は部屋を貸したい人がいて、借りたい人がいて賃料が相場相応であれば空室は埋まります。但 し、賃借人を募集するにあたって、次の要件が重要です。

  ・内装工事済みであるかどうか。
    募集する物件、賃料にもよりますが、前入居者が退室してそのままの汚い部屋では借り手は付   きません。最低限、ルームクリーニングをして自分だったら住みたいと思えるレベルまで部屋の状態を整える。

  ・周辺に賃貸客付け業者がたくさんあるか。
    これについては空室率を左右する決定的な事項です。これを考えないで相場や周辺人口、環境などばかりに気を留める方が多いのですが、とても重要です。

    なぜかと言うと、空室の募集は通常、
  
    空室⇒広告宣伝(仲介業者へ)⇒内見⇒申し込み⇒契約⇒入居

    という流れになります。
    アパートの入口付近に入居者募集の貼り紙だけをして、募集することはないかと思います。  そこで、

    ・周辺人口がそこそこ。
    ・利便性がある。

    物件で周辺に賃貸客付け業者がたくさんあると、業者もお仕事ですので近くの優良物件(業者   にとっての)から優先的にお客様に紹介していきます。駅前に業者が一つしかないというような状況では、数多くある物件から自分の物件を優先的に紹介してもらうことなど無理です。

    ですので、物件周辺に業者がたくさんあるということは大変重要なことなのです。(都心部の   場合はあまり考えなくても大丈夫です。)

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