ローンの返済が苦しくなった時には - 不動産売却 - 専門家プロファイル

平野 秀昭
有限会社アーバンビレッジ 代表取締役
兵庫県
不動産コンサルタント

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対象:不動産売買

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ローンの返済が苦しくなった時には

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お客様から、ご相談がありました。

収益用のワンルームマンションを4年前に購入したのですが、そのために借りたローンの支払いが苦しくなってきた、とのことです。

その部屋には賃借人が入居されており、月々5万円の賃料が入ってきます。
ローンの支払いは7万円、2万円の持ち出しでの返済という状況です。

購入当初は2万円位の持ち出しなら大丈夫と思っていたのですが、おりからの不景気で、所得も減少。
自宅の住宅ローンなどの借入れもあり、持ち出しの月々2万円や固定資産税などの支払いが厳しくなってきたようでした。


この状態を解消するには、どうしたらいいのか?

1.月々のローン支払額を減額してもらえるように、金融機関と交渉する。
2.ワンルームマンションを売却してローンを返済してしまう。     などが考えられます。

1のローン支払い額の減額を金融機関と交渉をして、もし減額できたとします。
仮に月々7万円の返済だったところを5万円の返済にしてもらえたとしたら、入居者からの賃料でまかなえオーナー負担は固定資産税程度になるのでOKなのでしょうか?

しかし、入居者が退去してしまい空室になると、今まで返済に充てていた賃料部分の5万円の負担が、のしかかって来ます。

今まで2万円の追い金が苦しいのに、空室になった場合の5万円の返済なんて無理になるのは目に見えています。

このとき、よくあるのが、ローン返済のために消費者金融などから借入をして、返済のための借金をしまったり。
結局、ワンルームマンションを買うために借りたローンと、その返済のために借りた消費者金融の支払いとが重なって、どうしようも返済できなくなる状態に陥ってしまい、あげくは自己破産へと。

では、2の売却してローンを返済してしまう という場合。

ローンの残額よりも売却額が高い場合は、何の問題もなく売却しローンを全額返済できるため、月々の追い金や固定資産税も納付する必要はなくなります。

しかし、4年前に新築で購入した物件です。
中国でもあるまいに、(査定はまだしていませんが)まず値下がりしているのは間違いないでしょう。

となると、売却額よりもローン残額の方が高いことが想像できます。

売却額でローン残額全額が返済できないとなると、不足分については、ご自身で用立てるか、金融機関と相談の上、分割返済の計画を相談する必要があります。

これを「任意売却」と言います。

1を選ぶか2を選ぶか?
それは、万一空室になった場合に、ローン返済が続けていくことが可能かどうかを、よく考えることが必要です。

空室になった場合のローン返済が難しいということであれば、売却後にローンの一部が残ったとしても、総借入額の圧縮を図り、返済額を支払い可能な範囲にして、組み立てなおすということが大切だと思われます。


これは、収益物件のローンでも、お住まいの住宅ローンでも同じことが言えます。
住宅ローンの支払いが苦しくなった場合でも、この任意売却は生活を立て直す有効な方法ですので、検討してみてください。

任意売却を扱っている不動産会社では、金融機関との相談や調整も一緒にやってくれます。

「ローン返済をきちんとしていかないといけない」という真面目な気持ちが強すぎで、さらなる借金を重ねてしまう前に、そして、どうしようもなくなる前に手を打てば、きっと解決の方法は見つけられますので、早めの相談と対応をするようにしてください。


任意売却をするにしても、いくらで売れるのかを知らなければ、ローン残額の全額返済が可能かどうか?不明です。

まずは、物件査定をご依頼いただき、いくらで売却ができるのかを把握してください。

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