4.物件の修繕リスク - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

西原 雄二
有限会社エヌジェーアセット 代表取締役
東京都
不動産業

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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月07日更新

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4.物件の修繕リスク

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利回りが良い物件=通常、古い物件・手が掛かる物件(手が掛かりそうな物件)と言っていいでしょう。
独身用のワンルームなどでよく起こることとして、空室だった物件が契約になり入居した時に、ガス温水器が壊れているというトラブルは大変多いです。

この手の機械物(ガス温水器やエアコン)は、通常使っているにはかなり長い年数でも使えるのですが、退去となり使用しなかった期間がそれなりにあると、次回作動させようとしても壊れているのです。

修理か交換するかは、その金額次第ですが、前回交換した時期がかなり古いのであれば、交換してしまった方が後々のコストが安くなる場合があります。交換費用の目安はワンルーム用のガス給湯器で90,000円から110,000円程度。エアコンは、古いのを撤去込みで50,000円から65,000円程度です。

その他、賃借人が退去したときの内装工事ですが、東京では居住用物件について、「通常損耗などの復旧は貸主が行うことが基本である」などのいわゆる「東京ルール」があり、実際の扱いについては微妙なところもありますが、基本的には大家がクロスの張替え等内装工事は負担しなければなりません。

物件に普通に住んでいればそれ程汚れるわけではありませんが、喫煙・ペット飼育などがあると実際その入居者が退去したあとでは、必ず内装工事が発生します。

また、構造上の問題で、アパートの外の階段部分などは案外早く交換する時期が来ます。外階段を外して付け替えるわけですからかなりの大規模修繕になります。

中古物件購入の際はある程度初期段階で交換費用が掛かることを計算に入れておくことです。


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