出口戦略についてのリスク - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

西原 雄二
有限会社エヌジェーアセット 代表取締役
東京都
不動産業

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月05日更新

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出口戦略についてのリスク

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物件を購入する段階から、出口(最終的に売却すること)について考えておかなければなりません。


木造アパートであれば10年を超えたあたり、RC造であれば15年目くらいから外見上補修が必要な箇所が出てきます。
また古くなればなるほどこれまでの賃料では貸せなくなったりもします。

この補修に掛かる費用と毎月の家賃収入、その時点での売却可能額をにらみながら物件を入れ替えるか検討します。

物件を購入する時に、再建築が不可の物件だったり、土地が借地権の物件の場合、最終的に売却しようとしてもなかなか売却できません。なので購入するときは、それに見合った利回りが必要になります。ただ基本的に再建築不可物件や借地物件は融資が出ないと思っていいでしょう。ですから、最初に説明した、自己資金に対しての利回りと考えればそれほど良い利回りではなくなってしまい、かつ出口も見えない物件ということになります。

新規物件購入するときには、修繕工事や出口までトータルで考えた利回りで計算する必要があります。


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