■■■ ふれあい広場 　読者の方から頂いたご相談にＣＦＰ伊藤さんがお答えします！ ■【 住宅ローンの借り換えに関するご相談 】 > 11年前に自宅建替えの際に住宅金融公庫にて > 父と弟の名義でローンを組みました。 > 残金1100万円（残返済期間19年）です。 > 土地の名義は、父。建物の名義は父2/3、弟1/3です。 > この度、弟が別に自宅を購入したいということで、 > 新たに住宅ロ...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）

先週末、台風の影響が心配されるなか引っ越し作業をして、平成２３年９月５日（月）より新事務所にて業務を開始いたしました。 移転とはいえ、場所は四ッ谷で変わらず、前の事務所からも歩いて数分の距離ですが・・・ 新事務所は、これまでの事務所より最寄の四ツ谷駅からのアクセスも多少近くなり、また、若干スペースも広くなります。従来、何かとご不便をおかけして参りましたが、幾分かは解消できるものと考えております...（続きを読む）

柴崎 角人

（行政書士）

ちょっと気になる話 ～ライフとマネーのＱ＆Ａから～ ●　住宅ローンの借換え　● ■【 住宅ローンのご相談 】 １１年前、自宅建替えの際に住宅金融公庫にて 父と弟の名義でローンを組みました。 残金１１００万円（残返済期間１９年）です。 土地の名義は、父。 建物の名義は父２/３、弟１/３です。 この度、弟が別に自宅を購入したいということで、 新たに住宅ローンを組むため、 現在の住宅ローンから自分...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）

兄弟間で不動産売買します。さて、税務上問題のない売買価額は？ 【法人と個人の税金対策に役立つ神戸の税理士のメルマガ】 《事例》 ＸとＹ（兄弟）は、いずれも父親からの相続により多額の現預金と 貸家等を取得していました。　ＸとＹが将来の生活設計を考えるに当たって 兄弟間で不動産の売買をすることになりました。 売買対象となる物件Ａは、Ｙ所有の築年数の浅い賃貸アパートです。 この物件Ａの通常の取引価...（続きを読む）

近江 清秀

（税理士）

消費税の課税売上割合が95％未満の場合に個別対応方式により仕入税額控除の計算を行う時は、課税仕入れ等の税額を次の3つに区分します。１．課税売上にのみに対応するもの（課のみ）２．課税売上と非課税売上に共通対応するもの（共通)３．非課税売上にのみに対応するもの（非のみ）3区分の判定時期3区分の判定時期は、原則として課税仕入れ等を行った日の状況により、課のみ、共通、非のみを判定します。課税仕入れ等を行っ...（続きを読む）

佐藤 昭一

（税理士）

「不動産すごろく」     って言葉がありますがご存知ですか？     結婚後マンション購入   →子供が出来て郊外の一戸建て   →子供が独立したら都心でコンパクトなマンション    →であがり！     というものです。    その度に売った買ったを繰り返しますが、   計画的に進めていけば、   一度買った不動産を売らずに、   物件を買い足して...（続きを読む）

楯岡 悟朗

（不動産コンサルタント）

不動産取引を行う際には、   不動産会社を利用することがほとんだと思います。     しかし、     「個人間売買」     と言って、   不動産業者を通さずに売主・買主で直接契約を交わすこともあります。   その場合の契約書類は、   文具店などで売っている市販の契約書を使うことが多いようです。     「諾成（だくせい）契約の原則」     と...（続きを読む）

楯岡 悟朗

（不動産コンサルタント）

不動産売買の決済時には権利証が必要となりますが、     「権利証」     というものはちょっと前になくなりました。   その替わりに     「登記識別情報」     というものが権利証に取って替わりました。     登記識別情報は中に12ケタの番号が記載されており、   特別なシールで隠されています。   権利証はそれ自体盗まれたら大変ですが、  ...（続きを読む）

楯岡 悟朗

（不動産コンサルタント）

こんにちは、東京港区の公認会計士　森 滋昭です。 「英サッカー、プレミアリーグの人気チームであるマンチェスター・ユナイテッド（マンU）は、シンガポール取引所に新規株式公開（IPO）の暫定申請を行った」そうです。 今年、イタリアのプラダや、スーツケースでお馴染みのサムソナイトが香港市場に上場したのにつづく、欧米の会社のアジア市場への上場です。 かつて東証にも、100社以上の海外企業が上場して...（続きを読む）

森 滋昭

（公認会計士）

宅地建物取引主任者の朝間です。 私がいままで取引したお客様に役に立ったと言ってもらいました、不動産取引についてのコラムを掲載していきたいと思います。お役に立つコラムになるかわかりませんが、ご興味のある方は、是非ご覧ください。 ３回目の今回は「建物解体に関する注意」をお話させていただきます。 当社で先月取引したお客様の話ですが、千葉県内の土地を売りたいと当社に依頼がありました。売主様は千葉県の...（続きを読む）

朝間 史明

（宅地建物取引士）

弊社が国土交通省の既存住宅流通・リフォーム推進事業に採択されました。 幾つかの補助要件がありますが、平成２３年１０月３１日までに １）リフォーム工事の請負契約　２）住宅の売買契約 両方を締結された方に対して戸建、マンションは最大１００万円もしくは リフォーム工事費用の１/３以内が補助されます。 そして、共同住宅等の場合にあっては、１棟当たり２,０００万円もしくは リフォーム工事費用の１...（続きを読む）

畑中 学

（不動産コンサルタント）

金融不安を背景に、安全資産として金の需要が拡大。 小売価格が国内外で上昇しています。 金を売却して利益がでた場合 原則的には譲渡所得となり、 他の所得と合算して総合課税の対象となります。 ■原則・・・譲渡所得 所有期間が5年超の場合は { 売却価額 - ( 取得価額 + 売却費用 ) - 特別控除 } × 1/2 所有期間が5年以内の場合は { 売却価額 - ( 取得価額 + 売却費用 ...（続きを読む）

飯田 幸洋

（税理士）

黒毛和種牛委託オーナー制度　いわゆる和牛商法で有名な安愚楽牧場が破たんしました。 原因は、平成22年春から問題となった宮崎県の口蹄疫に関する一連の事件により、保有する1万5,000頭内外の和牛を殺傷処分、また、東日本大震災に伴う福島第1原発の放射能漏れ事故による対象地区での牛の放牧制限、放射性セシウムの検出による福島県産牛肉の出荷制限等に加え、風評被害から牛肉消費が落ち込み市場価格が急落した...（続きを読む）

大黒たかのり

（税理士）

消費税の非課税取引となる取引について代表的なものをいくつか紹介します。 今回は郵便切手類・印紙・証紙・物品切手等の譲渡についてです。郵便切手類・印紙・証紙郵便局や印紙売りさばき所などで売買される郵便切手類や印紙については消費税の非課税取引となります。一方で金券ショップなどで郵便切手類や印紙などを売買する場合には、消費税の課税の対象となる取引となります。郵便切手類や印紙・証紙については、販売場所に...（続きを読む）

佐藤 昭一

（税理士）

（続き）・・その大豆の栄養上の利点に目をつけたのが米国の政府および食品業界でした。大豆はトウモロコシと並んでエネルギー変換効率の高い農産物です。つまり太陽光と水、肥料の投与により非常に安定した収穫が見込める作物なのです。米国では、広大な平原に拡がる農地の大半が大豆かトウモロコシの畑に転換され、多量の農薬と肥料を用いて栽培されるようになりました。収穫した大量の大豆から大豆油を絞り、絞りカスは加工食品...（続きを読む）

吉野 真人

（医師（精神科））

消費税はあらゆる取引について個々に課税、非課税、対象外を判定していきます。まずは、その取引が消費税の課税対象取引なのか、対象外取引なのかで判定します。次に課税対象取引について、課税取引と非課税取引に区分をします。最後に課税取引を4％課税取引と免税取引に区分をします。消費税の非課税取引とは消費税の課税対象取引のうち、土地の売買や有価証券の売買などは消費税が非課税となります。消費税が非課税となる取引は...（続きを読む）

佐藤 昭一

（税理士）

金の価格が上昇傾向にあり、売買も盛んに行われております。 金を売却すると、原則『総合課税の譲渡所得』になります。 従来は、各人の自己申告に任されていましたが、 金の譲渡代金が200万円を超えると、本人確認とともに業者から税務署へ支払調書が提出されます。 これによって、税務署は取引を容易に把握できることになります。 適用は平成24年1月1日からの譲渡分になります。 対象は金のほか、白金(...（続きを読む）

大黒たかのり

（税理士）

平成２３年度の路線価が発表されました。 これによると、評価基準額は、全国平均３．１％の下落（前年比） となりました。そして前年からの上昇地点はゼロとなっています。 また、３大都市圏での地価下落率の縮小は顕著で、 特に首都圏では、その傾向が数値ではっきり確認できます。 ◎路線価下落率（前年比） 東京都・・・・・△２．０％ 神奈川県・・・・△１．４％ 千葉県・・・・・△１．４％...（続きを読む）

宮下 弘章

（不動産コンサルタント）

皆さん、中古戸建を買う時には何をチェックされますか？ 価格、間取り、デザイン、立地など・・・ いろいろとあるかと思います。 でも、東日本大震災後、耐震性はどうなのだろうか・・・？ と耐震性を重視されておりませんか。もしくは地盤とか。 実は弊社ではそのようなご相談が日々多くなっております。     そのような中、耐震診断を手掛けている団体：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合から 現...（続きを読む）

畑中 学

（不動産コンサルタント）

前回東証住宅価格指数について紹介させていただきました。 今回は実際にデータを見てみましょう。 図1は東証住宅価格指数です。 関東の中古マンションの取引価格の推移をあらわしており、 2000年の１月の値を100とした場合の変化をグラフ化して います。 バブル崩壊が1991年ですので、グラフの初めの大きな下落はバブル の影響だと見て取れます。その後は不良債権問題を根底に、住専問題 や拓...（続きを読む）

巻口 成憲

（ファイナンシャルプランナー）

相続税は、被相続人の「生涯所得の精算機能」という役割を持っていますから、すべての財産について、被相続人が亡くなった日時点の処分価値、交換価値等を算出しなくてはなりません。預貯金であれば「残高」、上場株式であれば「取引相場」、投資信託であれば「基準価格」、そして、当然、土地については「時価」ということになるのですが、実は、この「時価」がとても曲者なのです。 土地の「時価」と言われても、実際に...（続きを読む）

藤宮 浩

（不動産コンサルタント）

■投資信託の基本事項について 一般に投資信託を選択する際には、以下のような項目をチェックしましょう。 ・ファンド名とファンド分類は ・ファンドの特色は（投資対象、運用方法、運用スタイル、リスク・・・） ・ファンドのコストは ・運用会社、販売会社は ・基準価額の推移(チャート）は ■投資信託の目論見書について 一般に投資信託の目論見書には「交付目論見書」と「請求目論見書」の２つがあり、前者...（続きを読む）

浅見 浩

（ファイナンシャルプランナー）

一般に投資信託は、投資家から集められた資金をもとに、「販売会社」「運用会社」「管理会社」の３者が役割を分担し、効率的に運用されています。 ＜販売会社＞証券会社、銀行、ゆうちょ、保険会社など 投資家（顧客）ごとに口座を管理し、ファンドの販売や換金、分配金・償還金の支払いなどを行います。また、顧客に対して、ファンドの商品内容を説明したり、運用相談にのったりします。 ＜運用会社＞ 市場環境や顧客ニ...（続きを読む）

浅見 浩

（ファイナンシャルプランナー）

貸してもらえないワケ 住宅ローン融資審査について 「貸してもらえない」には二つある。 ひとつは、「１円も」貸してもらえない もうひとつは、「希望額を」貸してもらえない  前者の理由は、単純明快で （返済能力について）信用がない、と選別されている。 （社会人として現在～将来について、評価される）    後者の場合、「分不相応」とみなされる。 経験からいくと、申込み額を２割減らせば...（続きを読む）

小川 勇人

（建築プロデューサー）

私は、金融商品仲介業という業務をしている会社を経営している。弊社は金融商品仲介業関東財務局長（金仲）第408号という金融庁に登録をされている会社であり、エース証券株式会社様と藍澤證券株式会社様と契約を結び、実際に、株式投資や投資信託をお客様・個人投資家様にご購入をいただいている。   よく間違えられるがファイナンシャルプランナーではない。 詳細は金融庁のホームページでご確認をお願いできればと...（続きを読む）

宮田 幸治

（経営コンサルタント）