路線価とは何の価額か? - 土地売買 - 専門家プロファイル

宮下 弘章
リスト株式会社 
神奈川県
不動産コンサルタント
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路線価とは何の価額か?

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平成23年度の路線価が発表されました。
これによると、評価基準額は、全国平均3.1%の下落(前年比)
となりました。そして前年からの上昇地点はゼロとなっています。

また、3大都市圏での地価下落率の縮小は顕著で、
特に首都圏では、その傾向が数値ではっきり確認できます。

◎路線価下落率(前年比)
東京都・・・・・△2.0%
神奈川県・・・・△1.4%
千葉県・・・・・△1.4%
埼玉県・・・・・△2.5%


この数値を見る限り、
地価の底打ち感がより強まったことは明らかでしょう。
首都圏では、特にGW以降の神奈川県の不動産取引水準が好調に
推移していますが、年末に各種税制優遇等の期限を迎えるにあたり、
地価の落着きで、更に駆け込み需要が増加する可能性が出てきます。
不動産マーケットが活発になることで、日本経済全体を活性化
させる効果が大きいという意味では、期待したいところです。


さて、話は変わりますが、
「路線価」とは、いったい何の価額を示しているのでしょうか?
これがわからないと、いくら路線価を見てもわかりませんね。

実は土地の価格は「一物多価」と言われています。
普通、物の価格は1つだけという「一物一価」という考え方が
当たり前なのですが、土地は、売買だけではなく、賃借や相続など、
いろいろな場面で登場する不動産なので、それぞれの利用目的に
マッチした価格が設定されています。

実は路線価とは、土地の価額ではなく、道路の価額になります。
通常、土地は時価評価が基本ですが、路線価においては時価評価
は使わず、道路の価額を基に、接している土地の価額を割り出す
ことになっています。
価格水準は、概ね公示地価(1月1日時点の地価)の8割程度となり、
土地の相続税評価額を算出するために使われます。

実際には、公示地価を基に、不動産鑑定士等による鑑定評価価額等が
考慮(調整)されて算出されますので、価額の増減率等は公示地価と
ほぼ一致するようになっています。
ただ、今年に限っては、評価時点が東日本大震災の前だったので、
被災地の相続税評価額を減額する目的を含め、特別に国税庁が
評価額(被災地の)を調整しています。


ちなみに、主な地価の発表は以下のとおり4種あります。
公示地価・・・・・・・・・国交省
路線価・・・・・・・・・・国税庁
固定資産税評価・・・・・・総務省(地方自治体)
基準地価・・・・・・・・・都道府県


今年は、残すところ9月発表の「基準地価」になります。
基準地価は、毎年7月1日に調査が行われ、都市計画区域外の
調査も行われるなど、調査範囲が広範囲にわたります。
また、売買取引等の実勢価格も考慮されるなど、その性格は
公示地価に似て、最も土地売買価格の目安となる地価になります。


当然、震災後の評価になりますので、
その後の実際の土地取引価格の動向を知る上では、かなり参考に
なることは間違いありません。
皆さんにとっても、今年最も注目すべき目安となりますので、
是非、お見逃すことのないようにしていただければと思います。

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