マイホームの売却は今年中がお得! - ライフプラン・生涯設計 - 専門家プロファイル

平野 秀昭
有限会社アーバンビレッジ 代表取締役
兵庫県
不動産コンサルタント

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対象:家計・ライフプラン

伊藤 誠
伊藤 誠
(ファイナンシャルプランナー)

閲覧数順 2016年12月02日更新

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マイホームの売却は今年中がお得!

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住宅ローンが残っているマイホーム(5年以上の所有)を売却されるなら、今年中にされるのがお得です。

というのは、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というのがあり、今年の12月31日までに譲渡することが条件になっているからです。

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは何か?

簡単に言いますと、「マイホームを売って、売却価格が住宅ローンの残額よりも低い場合は、所得税を下げますよ、1年で足りなければ、3年間に亘って所得税を下げますよ」というものです。

バブルの後、不動産価格が値下がり続け、ここ最近でも値下がりか横ばい、という状況をみると、マイホームを売却しても、住宅ローン残額よりも低いことが多く、かなりの数の方がこのケースに該当するのではないでしょうか?

とすると、今年中にマイホームの買い替えをすることで、かなり得をすることになりますね。
では、どれくらい得になるか、シュミレーションしてみましょう。


例えば、4000万円で購入したマイホームを2500万円で売り、その時の住宅ローン残額が3500万円。
年収は、600万円、課税対象額が350万円、所得税が35万円だったとしましょう。

そうすると、住宅ローン残額の3500万円から売却価格の2500万円を差し引いた1000万円が損益通算ができる額となります。

1年目の課税対象額350万円は全額損益通算ができ、所得税の35万円が返ってきます。
2年目の課税対象額350万円も、繰延で全額損益通算ができ、所得税の35万円が返ってきます。
3年目の課税対象額のうち、300万円について繰延で損益通算ができ、所得税30万円が返ってきます。

つまり、3年で1000万円の損益通算ができ、所得税100万円が戻ってくるという計算になります。
(課税対象額やその他の控除額については個々に異なりますので、それにより金額も異なります。詳しくは税理士もしくは税務署にお尋ねください)

この特例を使うためには、いくつかの要件があります。

1. 平成23年12月31日までに特定譲渡すること。 
2. 売却の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること。
3. 売買契約日の前日において、そのマイホームに係る住宅ローンの残高があること。
(注) 契約償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済することとされているものに限ります。
4. マイホームの売却価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

あなたの場合は、上の条件に該当しますか?

また、特例の適用除外になる場合や、適用をしたい場合の手続きが記載されていますので、国税庁のサイト(http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm)を確認してください。

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