マイホームの売却は今年中がお得！

住宅ローンが残っているマイホーム（５年以上の所有）を売却されるなら、今年中にされるのがお得です。

というのは、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というのがあり、今年の１２月３１日までに譲渡することが条件になっているからです。

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは何か？

簡単に言いますと、「マイホームを売って、売却価格が住宅ローンの残額よりも低い場合は、所得税を下げますよ、１年で足りなければ、３年間に亘って所得税を下げますよ」というものです。

バブルの後、不動産価格が値下がり続け、ここ最近でも値下がりか横ばい、という状況をみると、マイホームを売却しても、住宅ローン残額よりも低いことが多く、かなりの数の方がこのケースに該当するのではないでしょうか？

とすると、今年中にマイホームの買い替えをすることで、かなり得をすることになりますね。
では、どれくらい得になるか、シュミレーションしてみましょう。


例えば、４０００万円で購入したマイホームを２５００万円で売り、その時の住宅ローン残額が３５００万円。
年収は、６００万円、課税対象額が３５０万円、所得税が３５万円だったとしましょう。

そうすると、住宅ローン残額の３５００万円から売却価格の２５００万円を差し引いた１０００万円が損益通算ができる額となります。

１年目の課税対象額３５０万円は全額損益通算ができ、所得税の３５万円が返ってきます。
２年目の課税対象額３５０万円も、繰延で全額損益通算ができ、所得税の３５万円が返ってきます。
３年目の課税対象額のうち、３００万円について繰延で損益通算ができ、所得税３０万円が返ってきます。

つまり、３年で１０００万円の損益通算ができ、所得税１００万円が戻ってくるという計算になります。
（課税対象額やその他の控除額については個々に異なりますので、それにより金額も異なります。詳しくは税理士もしくは税務署にお尋ねください）

この特例を使うためには、いくつかの要件があります。

１．　平成23年12月31日までに特定譲渡すること。 
２．　売却の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム（譲渡資産）で日本国内にあるものの譲渡であること。
３．　売買契約日の前日において、そのマイホームに係る住宅ローンの残高があること。
(注)　契約償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済することとされているものに限ります。
４．　マイホームの売却価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること。

あなたの場合は、上の条件に該当しますか？

また、特例の適用除外になる場合や、適用をしたい場合の手続きが記載されていますので、国税庁のサイト（http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3390.htm）を確認してください。