「売却」を含むコラム・事例
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道路に接していない土地
先日、営業で車を走らせていると「売土地」の手書き看板があったので、記載されている電話番号へ電話を掛けてみました。「看板を見て、お電話させていただいているのですが、この土地を売り出されているのですか？」「はい、売り出していますけど・・・買い手はおりますか？」「あの～、不動産業者さんですか？それとも、この土地の所有者さんですか？」「ええ、所有者です」と。そこで、具体的な金額を聞いたのですが教えてもらえ...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
「不動産は一生に一度の買い物なのか」 ～住宅購入の新基準～
不動産売買の仕事に長く携わっておりますと、 住宅の購入を検討されるお客様より、 「一生に一度の買い物だから… 」 という言葉を聞くことがよくあります。 この言葉の後には 「 …妥協したくない。」 「 …失敗したくない。」 などといった言葉が続くことが多くあります。 全く妥協しない人生なんてあるのでしょうか？ 人生の中で初めて経験したことで、全く失敗がな...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
「客を持っている」は重要ではない！？
不動産の売却でお問い合わせの電話をいただく際、第一声で 「おたくの会社で、お客様を持っていますか？」 とヒアリングしてくる方が多くいらっしゃいます。 私は、間髪いれず 「いえ、そのようなお客様はいませんが…」 と答えます。 このやり取りで、8～9割の方は終わります。 一般の方が、ご自身が所有されている不動産を売却される際、 ‘自分の所有している物件を限...（続きを読む）
- 中石 輝
- （不動産業）
ディスカウント債と税金
こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの森久美子です。 お金のことは、よく分からないからとあきらめてはいませんか。お金と上手につきあって、ちゃんと暮らしたいと思っているあなたの「マネー力」をつけるためのコラムです。 ディスカウント債と呼ばれる外国債券が人気のようです。 これは、定期的に利子が支払われる「利付債」と、額面金額より割り引かれた価格で発行される「割引債（ゼロク...（続きを読む）
- 森 久美子
- （ファイナンシャルプランナー）
仲介業として必要なスキルとは？
不動産の購入や売却の仲介をする際は、 当然大きな金額を扱います。 不動産というのは、 普段扱うことがあまりない、 高額の商品ですから、 ダイナミックでそれだけにやりがいを感じるのは確かです。 しかし同時に恐怖感もあります。 売主や買主は不動産を買うこと・売ることによって、 人生を今までとは違う方向に転回させようとします。 ...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
ローンの返済が苦しくなった時には
お客様から、ご相談がありました。
収益用のワンルームマンションを４年前に購入したのですが、そのために借りたローンの支払いが苦しくなってきた、とのことです。
その部屋には賃借人が入居されており、月々５万円の賃料が入ってきます。
ローンの支払いは７万円、２万円の持ち出しでの返済という状況です。
購入当初は２万円位の持ち出しなら大丈夫と思っていたのですが、おりからの不景気で、所得も減少。
自宅の住...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
不動産に関するご相談
■■■ ふれあい広場 読者の方から頂いたご相談にＣＦＰ伊藤さんがお答えします！ ■【 不動産に関するご相談 】 > 初めて質問させていただきます。 > 今住んでいるマンションが手狭で、 > 近所に住み替えを検討していますが、 > 所有のマンションを出来れば売らずに賃貸に出し、 > 将来の資産として残したいのですが、 > 担当の不動産屋さんは、「うまみはないので売ることです」 > とのことで...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
マイホームの売却は今年中がお得！
住宅ローンが残っているマイホーム（５年以上の所有）を売却されるなら、今年中にされるのがお得です。
というのは、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というのがあり、今年の１２月３１日までに譲渡することが条件になっているからです。
「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは何か？
簡単に言いますと、「マイホームを売って、売却価格が住宅ローンの残額よりも低...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
不動産売却成功のためには、仲介会社の心理を読みなさい！
売却活動の依頼をする仲介業者を決めた。
昔なら、売主「売ってください」、仲介業者「はい、売りましょう」と言えば、それで売却活動がされてきたのですが、なかなかそういう訳にはいきません。
売主と仲介業者は、売却依頼（媒介契約）を書面で結ぶことになります。
媒介契約とは、売主が仲介業者に売却活動の依頼をし、仲介業者がその物件の売却活動を行いますよ、その場合の仲介業者の義務と報酬はこれだけですよ、と...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
兄弟間で不動産売買します。さて、税務上問題のない売買価額は？
兄弟間で不動産売買します。さて、税務上問題のない売買価額は？ 【法人と個人の税金対策に役立つ神戸の税理士のメルマガ】 《事例》 ＸとＹ（兄弟）は、いずれも父親からの相続により多額の現預金と 貸家等を取得していました。 ＸとＹが将来の生活設計を考えるに当たって 兄弟間で不動産の売買をすることになりました。 売買対象となる物件Ａは、Ｙ所有の築年数の浅い賃貸アパートです。 この物件Ａの通常の取引価...（続きを読む）
- 近江 清秀
- （税理士）
歯科医院経営セミナー 10/16
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- 背戸土井 崇
- （経営コンサルタント）
課税仕入れ等の3区分の分け方（準ずる割合を使う方法）
課税売上割合が95％未満の場合に個別対応方式で仕入税額控除を計算する時に、課税仕入れを課税売上のみ対応、非課税売上のみ対応、課税売上と非課税売上に共通して要するものの3区分に区分します。普通に区分すると共通部分が多くなります。共通対応の課税仕入れ等の税額には課税売上割合をかけて仕入税額控除を計算するのが原則です。しかし、税務署長の承認を受けることで、課税売上割合以外の合理的な割合（課税売上割合に準...（続きを読む）
- 佐藤 昭一
- （税理士）
任意の売却、任意売却について
購入と違って不動産の売却理由は、 必ずしも前向きなものだけではなく、 アンハッピーなことが原因になっていることがあります。 アンハッピーな原因の一つ、 ローンが支払えないことによる任意売却について書いていきたいと思います。 「任意売却」 とはどういうことかというと・・・ １．月々の返済が出来ない。 ２．滞納が続...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
課税仕入れ等の3区分の分け方（応用編）
課税売上割合が95％未満の場合に個別対応方式で消費税の仕入税額控除を計算する時は、課税仕入れ等を課税売上のみ対応、非課税売上のみ対応、課税売上と非課税売上と共通対応の3区分にわけます。1度分けてみるとわかりますが、共通対応に区分される課税仕入れが結構多くなります。共通対応に区分されますと、その課税仕入れ等の税額に課税売上割合をかけて仕入税額控除を計算するため、控除できる仕入税額が少なくなってしまう...（続きを読む）
- 佐藤 昭一
- （税理士）
今のマンションは売るべき？貸すべき？
ちょっと気になる話 ～ライフとマネーのＱ＆Ａから～ ● 今のマンションは売るべき？貸すべき？ ● ■【 住宅の住み替えに関するご相談 】 初めて質問させていただきます。 今住んでいるマンションが手狭で、 近所に住み替えを検討していますが、 所有のマンションを出来れば売らずに賃貸に出し、 将来の資産として残したいのですが、 担当の不動産屋さんは、 「うまみはないので売ることです」 とのことで悩...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産に関するご相談
■■■ ふれあい広場 読者の方から頂いたご相談にＣＦＰ伊藤さんがお答えします！ ■【 不動産に関するご相談 】 > 専門家のアドバイスを頂戴いたしたく、 > 投稿させて頂きます。 > 家族が増え、マンションが手狭になってきたため、 > 住み替えを考え始めました。 > 現金の余裕は殆どない為、普通に考えれば売却し、 > 新居購入ということになるのだと思うのですが、 > 現在保有のマンションが...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
課税仕入れ等の3区分の分け方
消費税の課税売上割合が95％未満の場合に個別対応方式により仕入税額控除の計算を行う時は、課税仕入れ等の税額を次の3つに区分します。１．課税売上にのみに対応するもの（課のみ）２．課税売上と非課税売上に共通対応するもの（共通)３．非課税売上にのみに対応するもの（非のみ）3区分の判定時期3区分の判定時期は、原則として課税仕入れ等を行った日の状況により、課のみ、共通、非のみを判定します。課税仕入れ等を行っ...（続きを読む）
- 佐藤 昭一
- （税理士）
仲介手数料はしっかりと支払いなさい！
「仲介手数料はしっかりと支払いなさい！」
これは、お世話になった大阪の不動産会社社長の言葉です。
この会社は、自社では手数料をお客様からいただく仲介業はしておらず、分譲地を開発して新築一戸建てを建てる建売業や、収益物件として多くの不動産を購入しし、賃貸業を行い、適当なタイミングで物件を処分するということをされていました。
つまり、仕事の場面で、仲介手数料は支払う側にだけ立つという会社でした。
...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
健康保険の被扶養者とは？130万円の壁って？
こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの森久美子です。 お金のことは、よく分からないからとあきらめてはいませんか。お金と上手につきあって、ちゃんと暮らしたいと思っているあなたの「マネー力」をつけるためのコラムです。 健康保険に加入していると、被保険者本人だけでなく、被保険者に扶養されている家族も被保険者と同様に保険給付をうけることができます。 このような家族を「被扶養家族」と...（続きを読む）
- 森 久美子
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産を売却する理由
不動産を買う時の理由に、 マイナスな要素はあまりないと思います。 例えば。 結婚する、家族が増えた、手狭になった、投資用として。 中には子供がみんな独立してこんなに広い家はいらない・・・ というちょっと寂しい理由もあるかもしれませんが、 手塩にかけた子供たちが無事独立を果たしたということは、 親にとっては満足が行く、 幸せな結果...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
本人確認・意思確認の重要性
不動産売買において、 売主の本人確認・意思確認というのは非常に重要です。 これから不動産を譲り渡そうとしている売主さんは、 本当にその物件の所有者なのか？ 確認しないと怖いですよね？ 高齢の父親が土地の所有者で売却の窓口が息子さん、 というパターンは良くありますが、 本当に父親は売る意思があるのか？ 息子が勝手にコトを進めている...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
高い金額で売却依頼を受けることについて
不動産を売却希望のお客さんから、 専属や専任で売却の依頼を受けたいがために、 相場を無視した、 高すぎる査定金額を提示することに対しての批判は以前からあります。 「当社であればこの価格で売って見せます！だから専任下さい！！」 で、結局売れずに金額を下げてもらうのは、 一種の詐欺みたいなもんです。 なぜそんなことするかというと、 ...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
「抜き」と言う行為について
専属、専任媒介で不動産業者に依頼している売主さんの所に、 「当社に是非欲しいと言ってるお客さんがいます。 是非当社にお任せ頂けませんか？」 と言って、売却依頼を強引に結ぼうとする行為を、 業界的には「抜き」と言います。 売主さんの信頼を得るような関係を、 販売担当者が築けていれば、 売主さんからなんの断りもなく、 他...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
評価証明・公課証明って？
一般の人はあまり目にすることはないと思いますが、 不動産の評価額が記載された書面のことを評価証明と言います。 ここに記載されている金額に固定資産税率の1.4％と、 都市計画税の0.3％をかけた金額が、 固定資産税額として毎年徴収されます。 物件引き渡し時に、 売主・買主の間で固定資産税額も日割精算します。 納税通知書を売主さんが保管していれば、 通知書に記載されている金額で精算す...（続きを読む）
- 楯岡 悟朗
- （不動産コンサルタント）
親が亡くなったら家に住めなくなることがある！
先日、友人から相談がありました。
彼女は、お父さんが既に亡くなっており、母親の実家に母親と自分と旦那さんと子供たちで住んでいます。
そして、彼女には、結婚をして家を出ているお兄さんが１人います。
そうした環境の中、お母さんが脳卒中で倒れました。
幸い一命は取り留めたのですが、身体を動かすことも目を開けることもできません。
こちらの話に対して頷くことさえもできなくなってしまいました。
ただ、話を...（続きを読む）
- 平野 秀昭
- （不動産コンサルタント）
震災特例法での登録免許税、印紙税の取扱
第3回目は、登録免許税、印紙税の特例についてです。今回紹介する特例は 住宅以外の事務所や店舗、工場などの不動産にも適用されますが、住宅を 前提として説明をいたします。 まずは登録免許税の特例についてです。 １．被災した建物の建替え等に係る登録免許税の免税措置 東日本大震災により、建物に被害を受けた方やその相続人が、大震災により 滅失したり、損壊のため取り壊した建物に代わるも...（続きを読む）
- 佐藤 昭一
- （税理士）
震災特例法での住宅ローン控除の適用について
そこで政府が東日本大震災で被災された方向けに震災特例法による 様々な税制上の特例を設けました。 詳しくは国税庁のHPをご確認いただきたいのですが、このメルマガでは 震災特例法の中からマイホームの税金に関係する箇所について紹介を していきたいと思います。 住宅を売却する時に知っておきたい5つのポイントにつきましては、 日を改めて別の機会にお送りいたします。 では、震災特例法...（続きを読む）
- 佐藤 昭一
- （税理士）
消費税の納税義務者 国内取引と輸入取引のケース
消費税の納税義務者については国内取引と輸入取引に分けて決められています。国内取引の消費税の納税義務者国内取引の消費税の納税義務者は、国内において課税資産の譲渡等を行った事業者となります。国内に置いて行ったものに限定されるため、国外で行った取引については納税義務はありません。課税資産の譲渡等とは、事業として対価を得て行われる資産の譲渡及び貸付並びに役務の提供のうち、非課税とされるもの以外のものをいい...（続きを読む）
- 佐藤 昭一
- （税理士）
金地金や金貨 - 売却益の税務 -
金融不安を背景に、安全資産として金の需要が拡大。 小売価格が国内外で上昇しています。 金を売却して利益がでた場合 原則的には譲渡所得となり、 他の所得と合算して総合課税の対象となります。 ■原則・・・譲渡所得 所有期間が5年超の場合は { 売却価額 - ( 取得価額 + 売却費用 ) - 特別控除 } × 1/2 所有期間が5年以内の場合は { 売却価額 - ( 取得価額 + 売却費用 ...（続きを読む）
- 飯田 幸洋
- （税理士）
自動車の個人売買．１
ツイッターでの投稿が長編になりそうなんでコラムにしちゃいます。自動車の個人売買について書いていました。
関東・東北の震災で自動車が津波に流されていたニュース映像は記憶に新しいですが、行政書士の業務では、「自動車の登録業務や、名義変更、車庫証明等」の「行政機関」への届出業務も扱っています。個人間の高額財産の取引なので契約書の作成もあり得ますが。
実際に車を買い替えとなると、素人の場合は自動車業者...（続きを読む）
- 新谷 義雄
- （ファイナンシャルプランナー）
住宅ローン相談 「人生100年時代の住宅選び」
手元の資料集（厚生労働省：平成22年7月発表）によると、男女別の平均寿命は次のとおりです。
男性・・・79.59歳
女性・・・86.44歳
でもこの数字、正しくは「平均余命（へいきん よみょう）」といいます。
現在ゼロ歳児の赤ちゃんは「これから何年生きるのか？」の平均値なのです。
（平均寿命とはゼロ歳児の平均余命のことをいうのです。）
何が言いたいのかと言うと、...（続きを読む）
- 中村 諭
- （ファイナンシャルプランナー）
消費税の非課税取引の具体例5 住宅の貸付
消費税の非課税取引となる取引について代表的なものをいくつか紹介します。 今回は住宅の貸付についてです。非課税の範囲住宅の貸付については、社会政策的な配慮から非課税とされました。住宅の貸付に限定されているため、事務所や店舗、倉庫、駐車場などは消費税の課税対象取引となります。また、1月未満の住宅の貸付、旅館やホテルなどの施設の貸付も消費税の課税対象取引となります。住宅を売却した場合には、貸付ではない...（続きを読む）
- 佐藤 昭一
- （税理士）
ＲＥＩＴ（不動産投資信託）とは
「知恵の木」流、日経ヴェリタス最新金融情報徹底解読 ● 気がつけば米国の家主。日本個人マネー、米ＲＥＩＴに ● －２０１１年７月２４日日経ヴェリタスｐ１より伊藤誠の特選記事－ ■ＲＥＩＴ（不動産投資信託）とは 不動産投資信託とは 投資家から集めた資金でオフィスビルなどの不動産を購入し、 賃貸収益や売却益などを配当金として投資家に分配するものです。 株式投信や公社債投信の運用対象が 不動産に...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
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