石の上にも5年!? - 土地売買 - 専門家プロファイル

平野 秀昭
有限会社アーバンビレッジ 代表取締役
兵庫県
不動産コンサルタント

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閲覧数順 2016年12月03日更新

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石の上にも5年!?

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土地を売りたいとお話をいただいた時に「税金が心配なんです」と言われることがあります。


土地を売って、売却益に税金(譲渡税)がかかるのは、買ったときよりも売ったときの方が高い場合です。

バブル時代以降、一部の地域を除いて、ほとんどの場所では土地の価格は下がっています。

今の時代、買ったときよりも高く売れる土地なんてのは、バブルよりかなり前に買ったか、つい最近に買って、上手に高く売れたかくらいしかありません。

だから、売った値段が買った値段よりも安ければ、売却益自体が出ませんので、税金(譲渡税)もかかってこないのです。

それでも、買った値段よりも売った値段の方が高く譲渡益があるケースでは、税金(譲渡税)はいくら支払わないといけないのでしょうか?

それは、所有期間によって異なります。
売った年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えていると譲渡益の20%(所得税と住民税合わせて)、5年以下の場合は39%にもなります。

ちなみに譲渡益は、売却価格から取得費(いくらで買ったか)と譲渡費用※1(売るときにかかった費用)を差し引いた金額になります。


では、かなり昔に先祖が買った土地を3年前に相続し、売った場合はどうでしょうか?

この場合も、基本的には買った値段と売った値段を比べてみて、売った値段が高ければ税金(譲渡税)がかかってきます。
しかし、こういった場合、そのご先祖がいくらで買ったのかが判る書類などがあれば、それを買った値段(取得費)として計算すればいいのですが、現実は。そういった書類が無いケースが多いようです。
つまり、いくらで買ったか判らない。

そうした場合は、売った価格の5%を買った価格とみなして計算します。
つまり、売った値段の95%から譲渡費用※1を差し引いた金額に対して税金がかかってくるのです。
となるとかなりの税金を支払わなければいけなくなりそうですよね。

税額は、20%?39%?

上記で所有期間による税額の違いを説明しましたが、相続の場合は、自分が相続を受けてからの期間ではなく、土地を買った先祖からの所有期間を引き継ということになっていますので、5年を超えていることが(20%)ほとんどではないでしょうか?

これは土地だけのケースです。
もし、この土地に家を建てて住んでいたとしたら?
そうなると、居住用財産ということで、かなりの税金の軽減があります。
居住用財産の特例については、次回にお話したいと思います。



※1(譲渡費用としてみなされるもの)
a.土地や建物を売るために支払った仲介手数料など 
b.登記若しくは登録に要する費用 
c.印紙税で売主が負担したもの 
d.貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料 
e.土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用、建物の損失額 
f.測量に要した費用 
g.売る契約をした後に、他へ高い価額で売却するために(更に有利な条件で売るため)最初の契約者に支払った違約金 
h.借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など 
i.その他その資産の譲渡価額を増加させるためその資産の維持や管理のためにかかった費用

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