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住宅ローン相談 「人生100年時代の住宅選び」

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手元の資料集(厚生労働省:平成22年7月発表)によると、男女別の平均寿命は次のとおりです。


男性・・・79.59歳

女性・・・86.44歳



でもこの数字、正しくは「平均余命(へいきん よみょう)」といいます。

現在ゼロ歳児の赤ちゃんは「これから何年生きるのか?」の平均値なのです。

(平均寿命とはゼロ歳児の平均余命のことをいうのです。)


何が言いたいのかと言うと、現在60歳の人の場合、残り寿命平均が「男性:79.59歳-60歳=19.59年」「女性:86.44歳-60歳=26.44年」ではないという事です。 正しくは、現在60歳の人の平均余命は「男性・・22.87年」「女性28.46年」です。ただし、これは平均値ですから、今から将来の人生設計をしようとする場合には、平均値よりもゆとりをもって計画しなければなりません。



つまり、『人生100年』で計画すべきなのです。



さて、人生100年で考えるにおいて、心配なのが老後の生活ですね。

60歳もしくは60代前半で仕事を定年退職した場合には、年金が満額支給される65歳まで、その間の生活費を確保しておかねばなりませんし、もしかしたら、年金の支給開始年齢は70歳になるかも知れません。


日本国の財政を考えると、受取る年金額が減ることも想定しておく必要があるかも知れません。そんな時に考えたいのが、ご自宅の有効活用です。(賃貸住まいではなく、自己所有の住宅にお住まいの方ができる対策です。)



ご自宅の有効活用と聞くと、『他人に貸して、家賃収入を得る』ことを想像されるかも知れませんが、家賃収入ではなくローンの話です。




住宅のローンと言えば【住宅ローン】が有名ですが、本日お話するのは、

【リバースモーゲージ】というローンの仕組みです。


【住宅ローン】は、住宅という不動産を担保(たんぽ)に銀行から最初に大きなまとまった金額を借りて、月々返済していきます。すると、負債(借金)が減っていき、最終的に手元に家が残る仕組みです。


不動産を担保にするという事は、お金を借りて、約束通りに返済できなかったら、その不動産(住宅)を借金の代わりに差し出します。という約束をすることをいいます。



【リバースモーゲージ】は、住宅という不動産を担保に銀行からお金を借りることは住宅ローンと同じですが、月々、少しずつ借入れをしていきます。つまり、負債(借金)が年々増加していきます。そして、最終的には家を銀行に渡すことで借金も清算する仕組みです。


リバースモーゲージは、住宅ローンとはまったく逆の仕組みのローンになります。(リバースモーゲージという言葉も分解すると、リバースは「逆」という意味、モーゲージとは、「不動産を担保にお金を貸す」という意味です。)


リバースモーゲージで借りた借金の返済は、契約者死亡時に担保となっている自宅(不動産)を銀行に差し出す。もしくは、相続人が現金で一括返済をして、自宅を残すという選択肢があります。もちろん、契約者が亡くなる前に借金を一括返済してしまえば、ご自宅はそのまま残ります。




人生100年の時代、リバースモーゲージは覚えておきたい金融商品です。

以下は、東京スター銀行のリバースモーゲージの内容です。まだまだ取り扱っている金融機関は少ないのが現状です。


≪リバースモーゲージの内容例≫


● 年齢

契約時に55歳以上80歳以下であること。

自宅を手放す事を想定していますので、若い人は借りられません。

若い人は住宅ローンも残っているでしょうしね。


●  年収

120万円以上あること(年金を含んだ金額でOK)。

ご自宅を担保に提供しますが、一定程度以上の年収が無いと借りられません。


●  融資可能額

1) 戸建て住宅の場合・・・時価評価額の80%程度

マンションの場合・・・時価評価額の40%程度

2) 年収×8.75倍(配偶者がいれば上乗せ可)

※  1)と2)のいずれか低い方が融資上限金額となります。

金融機関は最終的には、不動産を売却して再度現金にしなければならないので、売却時の諸経費やすぐに売れる額を想定して、貸出額を設定しています。


●  融資期間

終身

返済の期間は、住宅ローンのように35年等との定めはありません。つまり、お亡くなりになるまで借り続けられます。

ただし、毎年融資内容の見直しをしますので、担保提供した不動産(自宅)の価値が下がれば、融資額も減額されるようです。


●  毎月の返済

金利のみ

住宅ローンのように、毎月の返済は「元金+金利」ではなく、金利のみの支払いです。ただし、消費者側から自主的に返済したい場合は、返済してもOKです。



住宅ローンの返済が終了した自宅を有効に活用して、長生きのリスクに対応する。
こんなことも住宅選びの参考にどうぞ。



『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[SCMP] / ファイナンシャルプランナー[CFP(R)] 
http://www.shinkyo-jp.com/


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