不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信

不動産は誰か一人だけではなく、複数の人で所有することもできます。 この状態を「不動産の共有」といい、共有者（所有者）は、その不動産を持分割合で所有することになります。 共有持分について、不動産を購入しようとしている方から、「持分はどのようにすればいいのでしょうか？」「持分を自分たちで勝手に決めてもいいですか？」と質問されることも少なくありません。 この機会に「不動産の...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

販売図面の見方・・・その１４ 【防火地域はどんな場所】 　 　防火地域に指定されている地域とは商業ビル・オフィスビルが立ち並ぶ商業 　地域や商店街など建物が密接した近隣商業地域などが指定されている場合が 　多く見受けられます。 　また幹線道路沿いについても同様です。 　そして、大規模な公園周辺の住宅地についても防災上の兼ね合いから防火地 　域に指定されて...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

前回のコラムで高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度をご紹介いたしました。ました。今回は、その中でも優良な賃貸住宅の供給促進策を紹介します。 その制度が国土交通省が推進する【高齢者向け優良賃貸住宅】です。 ここで、供給しようとしている住宅は、「バリアフリー化」されていて、「緊急時対応サービス」の利用が可能な賃貸住宅です。 また、高齢者の生活支援のために、任意の付加的サービスを提供したり、社会福祉...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

建築確認を受ける前に、そもそも住宅を建築できる土地なのか、建てるとしたらどのような広報であれば良いのか等、建築基準法は、建築物の安全性や衛生面そして防災対策の観点から、適合すべき「全国一律の基準を定めています。このことを「単体規定」と言います。 整理してみると、解りますが、夫々が当たり前の基準です。 安全と衛生観点から敷地と建築物に制限が課せられています。 ・建築物の敷地は、その敷地に接する道...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の売却や不動産を貸したいオーナーさんを全力で応援しています！ 不動産に関わるコンサルティングもお任せ下さい！ きねや不動産株式会社、不動産コンサルタントの楯岡です。 レインズやポータルサイトなどによって、 物件の情報が広く流通するようになりました。 インターネット上で気軽に物件探しが出来るし、 不動産会社による囲い込みが全くないとは言えませんが、 どこの不動産会社もレイン...（続きを読む）

楯岡 悟朗

（不動産コンサルタント）

『府中の家！』のラフプランが出来ました･･･ 　 １階部分は、茶室です。 正直、私は茶室のことは良くわかりませんが、お施主様・施工店社長・設計士２人と協力してここまできました！ 　 ２階部分が住宅になります。 対面キッチン、吹き抜けのリビングからロフトへとつづきます･･･ 寝室は和室+サンルーム･･･ 和室の下は引き出しつき･･･ 洗面所を広くしたの...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

販売図面の見方・・・その３ 【市街化区域とは？】 　 都市計画法で定められた地域です。 都市計画法の区域区分として大きく３つに分かれています。 「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」です。 そのうちの「市街化区域」とは、既に市街地を形成している区域、または 10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。 となっております。 簡単...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

建売はイヤっ！！土地を買って、注文で家を建てたい。 これって夢ですよね。(何を隠そう、私・徳本も購入したのは建売ですから･･･。) では、チラシの中で希望の土地をどのように探せばよいのでしょう？ 紙面のほとんどは新築物件です。 とくに土地物件の中で ●価格帯３〜５千万 ●広さ20〜30坪 ･･･少ないですよね。 これはなぜだかわかりま...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

媒介契約には ○一般媒介契約：依頼者は重ねて数社に売買の依頼ができる ○専任媒介契約：依頼するのは１社ですが、自分で相手を見つけることもできる ○専属専任媒介契約：１社だけに依頼する契約で、自分が相手を見つけることはできない がありますが 購入時の媒介は『一般媒介契約』が主に取り交わされています。 この媒介契約を結ぶことによって、「媒介業...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

★質問１　「その物件はご覧になってますか？」 問い合わせをした物件を最初に案内してもらう時に 営業マンはその物件を見ているのかを聞いてみましょう。 「私がお客様の担当です」と言われても、物件を見ていないのでは 話になりませんよね。 そんなことあるの？ と思われるかもしれませんが 広告に掲載されている物件は、あくまでも反響を入れるための物件...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

★質問４　「取扱い件数は何件ぐらいですか？」 「何年ぐらい業界にいらっしゃるのですか？」と聞くよりも 何件ぐらい契約を取り扱ってきたのかを聞きましょう。 100件あれば、100通りのケースが考えられるのが不動産取引です。 税制改正や建築基準法の見直しは毎年ありますし、 物件相場も常に変動しています。 経験年数が短くても、最近の取扱い件数が多け...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

前回の「求むチラシ」と同じような広告で「無料査定チラシ」 というのがあります。 ・30分でスピード査定 ・コンサルタントが無料で査定 ・無料価格査定実施中 のようなキャッチコピーがあるチラシです。 「無料なら、自宅がいくらぐらいするのか聞いてみよう！」 そんなお客様からの問い合わせを営業マンは待っています。 もちろん、 ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

資産価値の下がらない土地選びのポイントの２回目です。 それは、「環境と駅からの距離」のバランスです。 住まいを目的として購入を考えている方の大半は、 「環境の良さ」を求めています。 日頃、ヒアリングをしていて、 優先順位で常に上位に出てくる条件の一つです。 一般的に環境が良い場所とは、 ・住宅地で区画が整然とされている ・近くに公...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

マイホームを購入するにあたり、ほとんどの方は住宅ローンを利用しています。 その場合、不動産の売買契約書に「融資利用の特約（ローン条項）」が盛り込まれていることが一般的です。 ローン条項（ローン特約とも言う）とは、買主保護のための規定です。 売買契約を締結した後、金融機関に住宅ローンの融資を申し込み、もし否認された場合、ペナルティーなしで売買契約が解除になる・・・ ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産取引における手付金は、特別の約定がなければ、民法により「解約手付」と推定されます。 これにより、買主は支払った手付金を放棄することにより、売主は受領した手付金の倍額を支払うことによりそれぞれ契約を解除できます。 この解除には、特別な理由は必要ありません。 民法では、手付解除ができるのは「相手方が履行の着手をするまで」とされています。 しかし、「何をもっ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

これまで、３回にわたって、一般の方には見えにくい「不動産仲介のしくみ」と「その弊害」についてお話しました。 そこで、今回は「あなたにも出来る対策」について考えていきましょう。 ■あなたが「売主」の場合の対策 幅広い情報公開を目的とするならば、一般媒介契約で複数の不動産業者に依頼しましょう。 こうすれば、ほぼ間違いなく、情報は広く行き渡ります。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

一般の方が不動産を買ったり、売ったりするときに窓口となる不動産仲介業者。 その窓口を選ぶ際にハッキリとした判断基準を持っている方は少ないのではないでしょうか。 窓口として選んだ仲介業者が、取引内容に精通していなかったり、ご自身の希望に合わなかったために被るかもしれない損失は決して小さくはありません。 ひとくくりに「不動産仲介業者」といっても、様々な会社があり、各社それぞれ得意とする分...（続きを読む）

中石 輝

（不動産業）

Ｑ「住宅購入時に物件価格以外にかかる費用はどれくらいでしょう？」 Ａ　不動産価格の７％とか６％とか言われますが、詳細な内訳は以下の通りになります。 不動産購入の際に必要な費用は大きく分けると「仲介手数料」「登記費用」「住宅ローン経費」「建物諸費用」「税金」の５つが必要です。 また、購入時と購入後のコストもかかります。 【購入時】 ・仲介手数料 ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

業界初!! 住宅購入前の無料相談の窓口　http://www.h-l-c.net/ 住まいのライフコンシェルジュが8月で3年目を迎えました。   ■業界初の3つのポイント!! 1.対応するスタッフのスキルが違う!! 住宅購入前の窓口は他社でもサービスがありますが、初回相談は無資格のアドバイザーが対応していることがほとんど。 でも、住まいのライフコンシェルジュではＦＰと宅地建物取引主任者のW...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

個人信用情報とは、 個人のクレジットやローンなどの信用取引に関する 契約内容、返済・支払状況、利用残高等の 客観的な取引事実を表す情報です。 いわゆる「個信（コシン）」などと省略されて 呼ばれることが多いと思います。 住宅ローン等の審査をする際、 金融機関等は必ずこの個信をチェックして、 その可否を判断します。 俗に言われる「ブラックリスト」とは、 この個信に問題がある人のことを言います。 ...（続きを読む）

真山 英二

（不動産コンサルタント）

オーバーローン状態の住宅ローンの返済が困難になり、ある一定期間延滞が続くと、債権者（金融機関・保証会社）はローンの残債額を一括で支払うよう催促します。しかし、住宅ローン破綻している人が一括で支払えるはずもなく、債権者（金融機関・保証会社）は抵当権を行使し、物件を差押して、最終的には不動産競売で債権を回収することになります。 その担保不動産が住宅ローンの残債務額より、高く売却出来るのであれば問題あ...（続きを読む）

木原 洋一

（不動産コンサルタント）

久々の「不動産業者も見落とす落とし穴」シリーズです。   ただ今回は、見落とすというより不動産業者でも調査項目として 挙げられていないポイントについてお話したいと思います。   通常、不動産売買が行われる際は、仲介業者である不動産業者が物件の調査・説明し、 契約書や重要事項説明書を作成して取り交わされます。   その調査や書面の記載内容には、宅建業法に定められた必要最低限の内容で...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

７．中間金の支払い 手続きの６までに不満がなく、このまま契約を続行する場合、中間金をエスクローに預託する。 害虫駆除の報告書やホームインスペクションの報告書を検討し、これらに不満がある場合、買主はここで契約を破棄することができます。 ８．ローンの承認 ローンを組む場合は、ローンの承認が取引成立の前提となるので、ローン申請は物件を探す前に済ませ、「事前承認書」(プリクォーレター)を取得し、オ...（続きを読む）

岡村智恵美

（不動産コンサルタント）

これから住宅を買う方にとっては大きな問題ですよね。 なので改めて簡単に消費税をチェックしてみましょう。   現行のまま消費税が5％から10％になったと仮定します。 建物売買代金に消費税は課税されます。 仲介手数料に消費税は課税されます。 土地売買代金に消費税は課税されません。 事業者ではない個人の住宅を売却しても消費税は課税されません。   仮に500万円の土地を不動産屋さんから...（続きを読む）

信戸 昌宏

（建築家）

昨日は、防火地域に関する制限を紹介しました。本日は住宅を建てる際に必要な道路に関する制限について述べます。何気なく使用している道路には、建築基準法上の各種定義が付いています。また、道路という概念は幅員4メートル以上の道とお考えください。 法の42条1項で定められている道路は5種類あります。これらの道路の幅院は原則4メートル以上です。 1.道路法による道路があります。国道、都道府県道、市区町村道で...（続きを読む）

吉野 充巨

（ファイナンシャルプランナー）