不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (3ページ目)

【ステ看板とは？】 ステ看板とは、いわゆる「電柱看板」です。 よく街を歩いていると電柱に 右記の写真のような看板を 見かけたことはございませんか！？？ 「そうそう良くある・・・」 と思われた方が多いのではないでしょうか？ 最初に断っておきますが、これは完璧に「法律違反行為」です。 電柱に許可なく看板を張るのは軽犯罪...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

住宅探しの情報源・・・その４ 【不動産業界の裏話：ステ看板】 ●不動産業者からみたメリット 不動産会社は、違法なのに何でステ看板を貼るのでしょうか？ それなりの理由があるのです。 １：広告のスピードとしては抜群。 物件が発表　⇒　文字書き作成　⇒　看板貼り付け この作業は早ければ２時間ほどで終わります。 ２...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

【不動産業界の裏話：ステ看板】 ●ステ看板のマジック ステ看板には、一瞬で興味をそそれるように 魅力的な文言を意図的に載せています。 不動産業界にいる私でも、その物件がどこの物件なのか ２〜３分くらい考えないと、答えが出ないようなマジックが いっぱい盛り込まれています。 よくあるパターンは、 「駅●●分」　⇒　駅名が記載され...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

【それぞれのチラシの特性と業者側の意図】 ●「単独チラシ」 単独チラシの場合は１チラシ１物件なので 業者側としてはかなりの自信がある物件でなければ作成しません。 コスト的にみても「総合チラシ」と差ほど変わらないのです。 業者側からの視点でいうと 「単独チラシ」＝「成約する為のチラシ」なのです。 よって「単独チラシ」の掲載物...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

【新聞折込チラシでの有効な探し方】 それではそれぞれの特性や業者側の意図も解明できたところで どのようにしたら有効なチラシでの物件探しができるのでしょうか？ チラシを見るときに念頭に置くのは・・・ 先述しました様に 「単独チラシ」＝「成約チラシ」＝「比較的に良い◎○物件」 「総合チラシ」＝「集客チラシ」＝「個別物件情報○△×物件」 ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

●【住宅情報誌のメリット・デメリット】● 【メリット】 ・物件管理がしっかりしていますのでいい加減な情報が少ない。 【デメリット】 ・物件発表から物件掲載までに時間がかかる。 ・掲載費用が他の媒体と比べ割高なので物件掲載数が少ない。 ＜原稿提出から原稿掲載までの期間（リクルート社の場合）＞ 【タウンズ】【マンシ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

インターネットに掲載されている物件の信憑性があまりにも低いのは、 広告を監視する「公正取引委員会」の規制が、ネット広告に 及んでいないのが最大原因でしょう。 同じ業界人としてこのような悪質性のある業者は早く厳しく処罰 してもらいたいものです。 まさか、ネット上に「ＮＥＷ！」とか「新物件！！」と 記載されている物件が、半年・１年前に成約済みとは思い...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

販売図面の見方・・・その１ 【駅からの距離は？】 　 駅から「徒歩○○分」の基準は？ これは、ご存知の方も多いと思いますが 　『１分　＝　８０ｍ』　です つまり、1分＝１〜８０ｍ　２分＝８１ｍ〜１６０ｍとなります。 端数はすべて繰り上げで表示しています。 なお、徒歩時間算出の場合には、信号待ちや坂道などは考慮していません。 ...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

販売図面の見方・・・その４ 【市街化調整区域とは？】 　 市街化調整区域は市街化を抑制する地域です。基本的には建築行為は許可 されません。 ただし、漁業や農業を営む方の住居や国、都道府県、指定都市が建てる建 造物などは例外的に許可を得られます。 原則的にこの地域で土地を購入して家を建てることは難しいのです。 販売図面上にこの記載がある場合は、...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

販売図面の見方・・・その６ 【規制が厳しいのは？】 　 規制が厳しいのは第１種△○地域と第２種△○地域どちらでしょうか？ 答えは・・・ 第１種△○地域になります。 建てられる建物の用途制限が厳しくなるのです。 なので・・・ 第１種低層住居専用地域が一番規制が厳しい地域になっています。 第１種低層住居専用地域は低層住宅の良質な環...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

一戸建てを探している人は、新築でも中古でもいいはずなのに不動産業者から紹介されるのは新築ばかり・・・ このような経験をした方は少なくないと思います。 せっかく購入するなら新築の方がいいですよ！ 営業マンはこう言いますが、実は、既存(中古)住宅を売りたくないという理由もあります。 詳細は、土地を探しているのに・・・ よりご確認ください。 売主様側...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

電柱にくくり付けてある不動産広告の看板を見たことがありますか？ 業界では『ステカン』（捨ててもよい看板）と呼んでいますが、あの広告自体違法であることは皆さんもご承知ですよね。 実は私も10数年前、一生懸命お巡りさんの目を盗みながら看板をつけていました　(^^ゞ 不動産業界では30年以上前から利用されている広告媒体です。 最近でも新聞の折込チラシは10万部配布...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

住宅等を購入する際には購入価格の他に様々な費用がかかります。 これを「諸費用」「諸経費」などと言います。 では実際にどんな費用がかかるのかをご説明していきます。 １．登記費用（購入した住宅をご自分の名義に変更する費用等） ２．住宅ローン保証料（主に銀行ローン利用時に必要です） ３．火災保険料（主に銀行ローン利用時に必要です） ４．融資事務...（続きを読む）

鈴木 宏

（宅地建物取引主任者）

よく、物件の広告を持っていらっしゃる方の中に ２つのかん違いがあります。 ●　広告物件を購入する時にはすべて仲介手数料が必要だと思っている。 ●　物件は広告を配布している会社の物だと思っている。 広告をよく見てみると、取引態様に･･･ 　　　　　　　　　　　＜媒介＞　　''＜売主＞''　　''＜代理＞'' と書いてあるはずです。 こ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

住宅探しの必需品ともいえるインターネット その上手な活用法をお教え致します。 不動産屋に行く前に 初めての方は、不動産ポータルサイト（住宅情報ナビ・HOME’S）で検索してみて下さい。 これらのサイトは日本全国の不動産を対象にしていますので、 ご希望条件がまだ明確になっていらっしゃらない方に適しています。 まずはご家族の希望を沢山盛込んで理想の住宅を見つけてみま...（続きを読む）

鈴木 宏

（宅地建物取引主任者）

1.事前相談、無料査定 『いくら位で売れるの？』『買いたい人はいるの？』『事前に準備することは？』 　 不動産の売却に関して最も大切なことは、売却可能金額を知ることです。 査定額ではありません・・・ 何社かの不動産会社で査定を依頼するとどうしても査定金額が高いところに頼みたくなります。しかし、査定金額は実際の売却金額ではありません・・・ ↓こちらもご参...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

法務局で調査する目的 法務局で行う調査とは、 不動産の所有者、土地建物の大きさ、その他権利の存在を知るために行います。 所有者は個人または不動産業者か？　単独、共有名義か？　登記名義人と売主は同一か？ 債務(借入)の状況、差押え、その他の権利関係などの確認を行います。 上記は、全部事項証明書(登記簿謄本)で確認することができます。 全部事項...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

　≪アドキャスト presents!　住宅購入支援セミナー・第４弾★≫ あの不動産の達人でもお馴染の、さくら事務所の建築士を講師にお迎えして 開催する、今回の住宅購入支援セミナーは 　　『中古物件を安心して購入するために』 ・建物価格をおさえて自分らしくリフォームしたい ・エリア限定なので、築浅の中古物件でもいいから購入したい ・予算の関係上、...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

　≪アドキャスト presents!　住宅購入支援セミナー・第４弾★≫ もうあれこれと悩む必要はありません。 不動産に精通したプロフェッショナル「不動産の達人」が、 利害関係のない中立の第三者として、あなただけのために働きます。 いわば、不動産の「かかりつけのお医者さん」です。 そんな自信に満ちた企業理念を持つ「さくら事務所」 国内で初めて『個人向け不動産...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

販売図面の見方・・・その７ 【建ぺい率とは】 　 敷地面積に対する建築面積の割合です。 　建築面積とは敷地を上空から見た場合の建物が建てられている面積です。 　逆を考えるとどれだけ空地を残すべき地域かがわかります。 　 　●住居系は一般的に・・・ 　　３０％・４０％・６０％ 　 　●非住居系（商業系・工業系）・・・ 　　６０％・８０％などが各地域に...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

★８割の営業マンが２割の営業マンと同じ？ 社員の入れ替わりが激しいのが不動産仲介会社の特徴ともいえます。 高額の歩合給を目当てに多業種から中途入社してきては、 思ったように売上げが伸びないと退社していきます。 新卒で入社してきた社員も５年も経てば、ほとんどいなくなるでしょう。 給与体系は、『固定給＋歩合制またはボーナス制』の会社が多いのですが、 数...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

★質問５　「少し無理な交渉をしてみる」 間取りの変更や価格交渉など、「無理だろうな」と思うことを 聞いてみましょう。 気に入る物件が見つかる前に、ジャブを打ってみるのです。 露骨に嫌な態度を見せたり、営業マンの主観で「無理だと思いますよ」 と言われ、交渉さえしてくれなそうでしたら担当者チェンジですね。 気に入った物件が見つかった時は、何かしら...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

営業マンの３つの目的を考えると 以下の結論となります。 　　　　いい会社いい営業マンと見極められるまでは 　　　　　　　問い合わせはメールで、資料はＦＡＸでもらおう まずはホームページのチェックして会社を確かめてから メールで問い合わせをするのがベストです。 1ヶ月ぐらいやりとりをすればおのずとわかるでしょう。 営業からの電話攻...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

営業マンに案内される時は・・・ 営業マンと出会ったら「いい営業マンを見極める質問」も忘れないでください。 ・スリッパ ・巻尺 ・方位磁石　を持参している営業マンならさらに気が利いていいですね。 （持ってきていない営業マンも多いので汚れてもいい靴下で行った方がいいかも） 現地までは、待ち合わせ場所や自宅から営業車で案内してくれる会社が多いので...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　他にもこんなにチェック事項があります ◆敷地の間口は何メートル？ ご存知の方も多いと思いますが、 新築を建てる場合は、道路の間口が最低２メートルないと建築できません。 １センチでも足りなければ建てられないのです。 スケールなしに間口を図る方法は、敷地と道路の境にあるL字溝です。 （※Ｌ字溝とは雨水を流すための側溝です。Ｕ字溝もあります。）...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）