不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (5ページ目)

不動産売買にあたって、所有者の確認は不動産登記簿によってすることができますが、不動産登記には「公信力」がありませんので、実体とは異なる所有者が記載された登記簿を信じて取引をして損害を被ったような場合であっても、法的な保護を受けることはできません。 疑わしい部分がある場合などは、固定資産課税台帳や固定資産税の納税者を確認するなどして、総合的に判断をしていく必要があります。 **不動産Q&Aイ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

一般に、マンション新規分譲時、パンフレットや契約書には壁芯面積による面積（壁の中心線による面積）が記載されていますが、建物の登記簿面積は内法面積（壁の内側で測った面積）となりますので、パンフレット等の面積よりも登記簿面積のほうが少し小さくなります。 住宅ロ−ン控除の適用基準となる床面積は、登記簿上の床面積となりますので注意が必要です。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

間口が狭く、路地上部分の奥に土地が広がった旗竿形状の土地のことを旗竿地といいます。 不動産業界では通常、敷延（しきえん）と呼ばれています。 土地や一戸建を探している方であれば、こういった形状の土地を目にする機会も少なくないでしょう。 文字広告などでは判別しにくいため、「安い！」と思って問い合わせをしてみても、「またか…」と思うこともあります。 そこで今回は、...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

売買契約書に記載すべき事項は、以下のとおりです。 1.当事者の氏名（法人にあっては、その名称）及び住所 2.当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示 3.代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法 4.宅地又は建物の引渡しの時期 5.移転登記の申...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

所有権の移転について、民法では「当事者の意思表示のみで効力を生ずる」と規定しています。 しかし、不動産取引においては「買主が売買代金の全額を支払ったとき（残代金支払いの日）に買主に移転する」と特約をつけて契約をします。 あわせて、売主は売買代金全額を受領するのと引換えに、所有権移転登記の申請手続を行うことを約定していることが通常です。 所有権移転登記の申請については、...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産売買において、買主が金融機関からの融資を利用して売買代金を支払うことは一般的です。 しかし、売買契約締結後に予定していた通りの融資の承認が得られない場合、買主は売買代金の支払いができなくなります。 その結果、買主は債務不履行（契約違反）の責任を負わなければなりません。 そこで、売買契約書において、万一買主が融資の承認を得られなかったときには「売買契約を解除するこ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の売買契約の際には、公租公課（固定資産税・都市計画税等）、目的物件から生じる収益（オーナーチェンジの場合の賃料等）、および各種負担金（マンション等の場合の管理費・修繕積立金等）の分担方法について定めます。 これらについては、目的物件の所有期間により双方で分担することが一般的で、日割計算により精算されます。 また、固定資産税・都市計画税については、いつからいつまでの１年間な...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

中古マンションや土地、一戸建てなどを購入するとき、または、売却するときには、通常、仲介業務をおこなう不動産業者（不動産仲介業者）に依頼します。 そして、契約が成立すれば不動産仲介業者に対して、成功報酬として仲介手数料を支払うことになります。 仲介手数料については、ご存知の方も多いでしょう。 【簡易計算式】成約価格の３パーセント＋６万円＋消費税 この金額が、宅...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

■あなたが「買主」の場合 通常、不動産仲介業者に購入物件の希望条件等を伝えると、希望に沿う物件を紹介してくれます。 場合によっては、希望条件から外れた物件を紹介されることもあるかもしれませんが、基本的には、市場に売りに出ている物件を一通り教えてくれるでしょう。 不動産仲介業者の立場から見ると、それらの物件の中には、片手になる（約３パーセントの仲介手数料がもらえる）もの...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産を購入するにあたり、「抵当権が設定されているけど、大丈夫かな？」と思われる方は、けっして少なくありません。 購入しようとする中古マンション、中古一戸建などの登記情報を見ると、その不動産に「抵当権」が設定されたまま…。 ところがこれは、買主であるあなたが、マイホーム購入にあたって、住宅ローンを利用するように、売主さんも購入時に住宅ローンを利用していただけ、というケースが多い...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

気に入った不動産を購入するためには、まず購入申込書に「購入希望価格」や「引渡しの条件」などを記入し、提出したうえで、不動産会社の担当者に先方と交渉してもらうことになるでしょう。 その物件に対して、購入を希望しているのが、あなた一人である場合には、諸条件についてじっくり検討したいものです。 ところが、不動産とは不思議なもので、今までさっぱり人気がなかった物件でも、誰か一人が購入を...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

自宅以外の不動産を売買するケースの一つとして、投資用中古マンションを売買することがあります。 投資用中古マンションの売買が、通常の不動産売買と大きく違うところは、その部屋を「賃借人に貸している」という点です。 このような売買の形態を、一般的にオーナーチェンジ（居抜き）といいます。 今回は「通常の不動産売買」と「投資用中古マンションの売買」の契約における相違点をお話しま...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

マンションを購入し、区分所有者となった時点で、自動的に管理組合に加入したことになり、任意に脱退することはできません。 区分所有者は、維持・管理などについて区分所有者の共同の利益を守る義務があり、管理組合は、それらの維持・管理などを行うために全員で構成する団体なので、売却等により区分所有者でなくなる以外に脱退することはできません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

印紙税は、不動産を購入する際の売買契約書や金銭消費貸借契約書等に課税されます。 課税される文書の作成者が、印紙税を納付しなかった場合、納付しなかった額とその２倍相当額の過怠税（合計で納付していない額の３倍）が徴収されるので注意が必要です。 また、印紙を所定の方法により消印していない場合にも、印紙の額面金額と同額の過怠税が徴収されます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

取得費とは、その土地や建物の購代金、購入手数料等の取得に要した金額と、その後の設備費や改良費、建物の償却費相当額をいいます。 なお、取得費が不明の場合、総収入金額の５％を取得費とすることができます（概算取得費）。 実際の取得費がわかっている場合であっても、概算取得費のほうが大きい場合には、概算取得費を取得費とすることができます。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率と...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡所得に対する税率は、その譲渡が「長期譲渡所得」に該当するか、短期譲渡所得に該当するかによって異なります。 譲渡した年の１月１日における土地や建物の所有期間が５年超であれば長期譲渡所得、５年以下であれば短期譲渡所得に分類されます。 長期譲渡所得の税率は20％（所得税15％＋住民税５％）、短期譲渡所得の税率は39％（所得税30％＋住民税９％）となります。 **不動産Q&Aインデックス ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

譲渡した年の１月１日において所有期間５年を超える居住用財産を売却し、新たな居住用財産を購入した結果、損失が生じた場合、その損失については、他の所得との損益通算のうえ、損益通算後の損失金額を翌年以降３年間繰り越すことができます（居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除）。 住宅ローン控除と併用することが可能ですが、合計所得金額が3,000万円以下の年分しか適用を受けることができ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

新築一戸建ての購入を検討しているときに、広告で「建築条件付売地」を見かけることも多いでしょう。 特に都心部では、「建売り」と「建築条件付売地」とでは、建物が完成すると、見た目ではほとんど区別がつかないものも少なくありませんが、その契約形態には違いがあります。 今回は、「建売り」と「建築条件付売地」の契約形態および、仲介手数料の違いについてわかりやすくお伝えします。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産有効活用の効果の一つとして、「相続対策」がよく挙げられます。 更地に賃貸アパートを建てることにより、相続税を算出する場合の財産評価は、土地については「貸家建付地」として、建物については「貸家」として評価の減額ができます。 「相続税評価額を引き下げる」効果があるため、このように言われていますが、「相続税」が発生しない場合には、意味がありません。 ところが、「相続税...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

前回お話したように、不動産は複数の人で所有することができ、その状態を「不動産の共有」といいます。 「取得（購入）する際の経済的な理由から」「夫婦仲良く所有するため」または、「相続が発生したときに分けにくかったから」…… この他にも、不動産を共有にする理由はたくさんあるでしょう。 ところで、共有といっても不動産の所有権ですから、この共有持分も当然、相続の対象となり...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産の売却を不動産業者に依頼するときには、媒介契約を締結することになります。 専任媒介契約や専属専任媒介契約については、宅地建物取引業法で「有効期間は３ヶ月を超えることができない」と規定されているため、通常は３ヶ月間の契約が多いようです。 しかし実際には、売りに出してから３ヶ月以内に契約まで至らないケースも少なくありません。 依頼している不動産業者が信頼できて...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産所得については、青色申告特別控除を受けることができますが、その金額については、その不動産の貸付け規模が、事業的規模である場合には65万円、事業的規模でない場合には10万円となります。 事業的規模か否かの判定は、いわゆる「５棟10室基準」により判断されます。 なお、65万円の青色申告特別控除受けるには、事業的規模であることにくわえて、取引の内容を正規の簿記の原則に従って記帳していることや、...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産所得においては、借入金の元本返済額を費用とすることはできませんが、現金収支においては、支出とすることができます。 また、不動産所得においては、減価償却費を費用とすることはできますが、現金収支においては減価償却費を支出とすることはできません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはどのようなものがあるの？ 手...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産有効活用を実行するにあたり、資金調達の方法を検討することは避けられません。 所有している金融資産等をどのくらい用意するのか、逆に、借入額をいくらにするのかという点について考えていくことになります。 あたりまえのことですが、借金をすると、金利をのせて返済しなければなりません。 金利上昇等の返済リスクを考えると、できるだけ借入額は少ないほうが良いという見方もできます...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

建物譲渡特約付借地権とは、借地権の存続期間を30年以上とする借地権の設定に際して、借地権の設定から30年以上を経過した日に借地上の建物を土地所有者に相当の対価で譲渡する旨の特約を定めるものです。 用途等の制限はなく、居住用でも事業用でも設定することができます。 また、契約は、必ずしも書面で行う必要はありません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）