住宅を建てる際、敷地と建築物の衛生及び安全の規定について

建築確認を受ける前に、そもそも住宅を建築できる土地なのか、建てるとしたらどのような広報であれば良いのか等、建築基準法は、建築物の安全性や衛生面そして防災対策の観点から、適合すべき「全国一律の基準を定めています。このことを「単体規定」と言います。

整理してみると、解りますが、夫々が当たり前の基準です。

安全と衛生観点から敷地と建築物に制限が課せられています。
・建築物の敷地は、その敷地に接する道の境より高くなければなりません。また、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければなりません。
　
これは、雨の日を考えてみると良く解ります。雨の日には、側溝を水が流れ、多ければ溢れだします。もともと道の多くは中央が高く、雨が降れば側方に流れます。従って敷地は道の境より高い必要があり、また、建築物の地盤は敷地より高い必要があるのです。

ただし、敷地内の排水に支障が無い場合は、建築物の用途により防湿の必要が無い場合はこの限りでないとされています。

また、湿潤な土地、出水の惧れの多い土地、または「ごみ」その他これに類する物で埋め立てられた土地に建築物を建築する場合は、盛り土、地盤の改良その他衛生上または安全上の措置を講じなければならないとされています。

例えば、東京の江戸川区。江東区・中央区・品川区など東京湾沿いの高層マンション群の土地が、これに該当します。生れてからずーと東京に在住している筆者としては、有名な土地として「夢の島」が思い浮かびます。ディズニーランドのある浦安も海岸を埋め立てた土地です。

建築物の敷地には、雨水及び汚水を排出し、または処理する為の適当な施設を設けなけれなりません。排水溝だけでは排出できない場合には設備を造るようにとの規定です。

建築物ががけ崩れ等による被害を受ける恐れがある場合においては、擁壁の設置、そのた安全上適当な措置を講じなければなりません。報道で台風や大雨の時のがけ崩れ等の映像がでます、小高い土地や山を切り出し造成地等で、これから宅地をご購入される方は、展望が良いからと購入する前に、どのような改良が土地になされているかをお確かめ下さい。

・建築物に関する基準では
建築物は、積雪、風圧、水圧、地震の振動等に関して安全な構造で無ければなりませんが、絶対安全という建物は造れませんから、強度等の基準で規制しています。
ビルや多層のマンション、商業施設などの一定の建築物については、構造計算を行って安全性を確かめて設計図書を作成しなければなりません。これについて手を抜いたのが、姉は問題です。
居室に関する衛生面の規程もあります。
住宅の居室・学校の教室・病院の寝室等は衛生面を重視して原則として地階には儲けられません。
また、住宅・学校・病院・診療所・寄宿舎・下宿などの「居室」は、最高のため、窓などの開口部を居室の床面積に対して一定の範囲以上としなければなりません。
採光に有効な部分の面積は
・住宅居室は7分の1以上
・住宅以外は5分の1～10分の1で定める割合以上とされています。
居室における換気のための窓その他の開口部を設け、換気のために有効な部分の面積は、その居室の床面積の20分の1以上とされています。

その他に、シックハウス対策があります。
居室を有する建築物は化学物質の発散による衛生上の支障が無いように、建築材料および換気設備について技術基準に適合するものとしなければならないのです。
家を建てる時には、保証された材料を使い、安いからなどの理由で、材質を無理に指定しないことをお薦めします。特に、ご自分で建てることにチャレンジする方、メンテナンスをご自身で行う場合には、適合した材料をお使い下さい。

如何でしょうか、当たり前と思われるのですが、土地の形状や立地によってクリア―するのが難しい土地もあります。
また、その後の自然災害の大きさにより、地面そのものが液状化する等変質してしまうこともあります。

造成地を購入する際には、昔がどうであったのかを調べることもお薦めします。
～坂はがけ地があり、ため池はため池があったところです。このように地名からも解ることがあります。

明日は、構造面の基準について学びたいと思います。

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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者　(東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉 野　充 巨
独立系顧問料制アドバイザーの紹介
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