不動産売買全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (4ページ目)

◆間取りはどうですか？ 今の希望の間取りではなく、１０年後も暮らせる間取りかどうか考えましょう。 例えば、将来リフォームすることを考えると違う見方ができます。 子供が成長した時、親と一緒に同居することになった時、など ライフスタイルの変化に対応できるかどうか考えてみましょう。 ◆日当りはどうでしょう？ これからは夏場は日も高くなるので、冬場のこ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　◆プレゼンの落とし穴とは？ 確かに、いい物件は足が速いので、気に入ったらまずプレゼンを 聞くことは大切です。 建築条件付売地もプレゼンを受けることによって 本当にゼロから自分達で決められるのか、 建売のように色の選択ぐらいしかできないのかがわかります。 その反面、更地の状態で売るにはプレゼン次第と言われているくらい 上手にお客様の購入意欲を...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　◆住宅のランニングコストとは？ まず、最初に気をつけなければならないのは 「不動産取得税」です。 これは、購入後に１回だけ支払うので ランニングコストではありませんが、購入前に必ず計算しておきましょう。 新築の場合は評価額から1200万円の控除がありますが、 中古の場合は築年数に応じて控除額が少なくなりますので 注意が必要です。 ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　　　　　　　　　　どれくらい交渉できるの？ ・決算などで売り急いでいる場合 ・引き合いが多く値引き交渉に応じない場合 ・最初からある程度の値引きを想定している場合 など、売主の状況は様々なので 一概に、いくら安くなるとは言えません。 そういった状況を知らずに、自分の感覚や予算で交渉するより 一度、仲介の営業担当者に依頼をして、現在の...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

''『あなたの運命を決める１枚の書類とは？』 購入の意思を決めて、売主に申込みの依頼をする時に書く書類を 「不動産購入申込み書」といいます。 業者間ではこの購入申込み書を「買付け」とも言ってます。 価格の交渉をする時にもこの書類を書きます。 ・申込み金額 ・契約日 ・手付金の金額 ・資金内容（自己資金と住宅ローンの内訳） を書いて、売主...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　　　　　　　申込みを迫る業者は信用がない？ 　　　　「とりあえず申し込み書にサインを・・・ 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　後で断ることもできますから」 と迫ってくる業者は、業者間でも信用がなくなります。 この会社、また申込み書を送ってきている と売主さんに思われているのがオチです。 そういった噂は、業者間...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

「鉄は熱いうちに打て！」と日々教え込まれている営業マン。 お客様が物件を気に入っている様子をみせると すぐに契約の段取りにすすもうとします。 しかし、契約日が決まると今まで毎日のようにかかってきた電話が ピタッと止まります。 「どうして？」　　 それは営業マンも不安だからです。 無事に契約ができるだろうか？(　断りがこなければいいけど・・・) ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

前回のコラムでお話した『業者』に対する不安 この不安を解消するにはどうしたら良いのでしょう？ そもそも、流通している物件（不動産オンラインに登録されている物件）は どの仲介会社でも取り扱うことができます。 このオンラインは不動産会社専用で、一般の方は閲覧することができません。 住宅情報誌やインターネットに掲載されている物件も 実はこのオンラインから問...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

不動産売買契約を交わす前に、仲介会社が物件の調査をして その内容を書面にしたもので、宅地建物取引主任者が 買主側にその説明をする義務があります。 業者間では通称、重説もしくは物説と言われています。 （以下、物説と言わせていただきます） 内容は 　　　　　●現地調査　　　　●役所調査 　　　　　●法務局調査　　　●埋設管調査 など、多岐にわたる...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

　　　　　　◆最初に見るポイントはここ！ まず、最初に「最後のページ」を見ましょう。 そこに、≪特記事項≫　や　''≪備考≫''という欄があります。　 通常ではないケースの場合、その内容がここに書かれています。 書かれていることが問題なのではなく、あくまでその内容がポイントです。 書かれている内容は 　　　　　・隣地からの越境物　...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

昨今、サブプライムローン問題やら、建築基準法改正、資源高騰により住宅業界も例に漏れず、四苦 八苦しています。　倒産も増えましたね。。。 最近は、お客様より「この売主さん大丈夫？」と言う質問を良く受けます。100％大丈夫！なんて言え る人は、金融機関でもいないでしょうが・・・ そこで、買主さんにも分かりやすい目安があります。 　１．急激な人員削減をし...（続きを読む）

高橋 正典

（不動産コンサルタント）

隣地との境界を示す境界標、その境界標を結んだ線を境界線と言います。 その境界線を越えることが「越境」です。 境界線＝境界塀と思っている方が多いと思いますが 実際は境界線上にある場合とどちらかの敷地内に塀が設置されている場合とがあります。 ですのでまず、どちらの塀かを確認します。 ライン上を見上げると越境がわかります。 一般的によくあるのは枝葉です。...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

隣地との境界を示す境界標、その境界標 を結んだ線を境界線と言います。 その境界線を越えることが「越境」です。 境界線＝境界塀と思っている方が多いと思いますが 実際は境界線上にある場合と''どちらかの敷地内に塀が設置されている場合'' とがあります。 ですのでまず、どちらの塀かを確認します。 そのライン上を見上げると越境がわ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

コラム040_販売図面_011 販売図面の見方・・・その１０ 【容積率の裏技】 　 　容積率を計算する上での床面積において、住宅用の地下部分（床面から地盤面 　までの高さが、その階の天井の高さの３分の１以上・その階の天井が地盤面か 　ら１ｍ以下）は住宅用の用途に供する部分の３分の１までは床面積として除外 　されます。 　例えば・・・ 　１００平...（続きを読む）

藤森 哲也

（不動産コンサルタント）

今回はあなたの家のポストによく投函されている 「求むチラシ」についてお話します。 不動産広告で「求むチラシ」とは仲介会社が 売却物件の依頼を受けることを目的としたチラシのことです。 先日、自宅に入っていたチラシは、 「○○４丁目、５丁目限定で土地を探されているお客様がいます。 　海外赴任から最近日本に帰国し、現在は賃貸にお住まいのお客様で...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

営業マンの会話の８割はセールストークです。 物件の良いところを聞くことも大切ですが、 それ以上に悪いことを聞かなくはいけません。 不動産に掘り出し物はありません。 特に相場よりも安い物件には何か原因があることがあります。 営業マンは知っていても、 悪いことを言わない傾向があります。 ましてや、お客様が物件に感度を出している時は 言いづ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

最近、我が家の近辺でも「売り物件」を多く見かけるようになってきました。 これはあまり良い状況ではありません。 私が家を購入した頃は、そんなには出ていなかったですけどね。 頻繁に物件が出るようなエリアは競争率が高いので価格競争に巻き込まれる 可能性があります。 それに比べ、物件の出にくいエリアであれば、競争率が少ないので高く売れる 可能性もあります。 ...（続きを読む）

徳本 友一郎

（不動産コンサルタント）

借換えのすすめ １０年前に旧住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)で住宅ローンの融資を受けた人は、借換えをお勧めします！ 　 この住宅ローンの内容は、金利が当初の１０年間は２％程度(固定)で住宅ローンの融資を受けることができました。１０年を超えると金利は一気に４％になるという恐ろしい住宅ローンです。 ただ、よく売れていました・・・ 当時は、イケイケの時代で誰もが１...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

物件をいくつか見た後には、「これにしようかな。」と思えるものが出てくるかもしれません。 これはと思える物件があれば、まず、あなたがやることは、「不動産購入申込書」を不動産会社に提出することです。 ※通常、「不動産購入申込書」（「買付け証明」と呼ばれることもある）は、不動産会社にありますので、あなたが用意する必要はありません。 不動産会社の営業マンにとって、「不動...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

宅建業の免許を受けた宅地建物取引業者のことを一般的に不動産会社と呼びます。 一言に不動産会社と言っても、どの会社も同じ仕事をしている訳ではありません。 不動産売買において、さまざまな立場で取引に関係しています。 その立場は「取引態様」という言葉で表され、「売主」「代理」「媒介」の３つに分けられます。 宅地建物取引業者であればどの取引態様をとることも可能ですか...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

不動産を売却するにあたり、あなたが事前に準備しておくことがあります。 「いくらで売却できるのか」などが気になって、つい忘れてしまいがちですが、非常に大切なことです。 まず、「売却可能な物件にしておく」ことです。 不動産の売却は、単純に買主さんからお金を受け取り、物件を引渡すだけではありません。 あなたから買主さんに所有権が移転すると同時に、その登記を完了させ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

気に入った物件が見つかると、購入に向けて価格や引渡し条件などの交渉をします。 とは言っても、不動産会社の担当者が「代理」または「仲介（媒介）」として取引に携わっている場合には、あなたはその担当者に諸条件の交渉を依頼することになります。 交渉は、希望の価格や引渡し条件などを売主さんに提示することから始まりますが、問題は、「どうやって交渉を進めていくか」でしょう。 ...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

昨日、購入申込書を某大手不動産会社に送りました。 購入者の名前は、私、長岡利和です。 金額の交渉つきです。マイナス１７０万円 はたして、と　ドキドキ 不動産の仕事をしていても、自分の事となるといつも　ドキドキです。 昨日、申込書を送った時、本当は、いつまでに先方から返事があるか？他にお客さんが見ているのか？本当に交渉をしてくれるのか？を聞きたかった...（続きを読む）

長岡 利和

（不動産コンサルタント）

先日、国土交通省より公示価格が発表されました。 全国平均（全用途）で前年比０．４％上昇となり、１６年ぶりにプラスに転じたそうです。 地方圏ではまだ地価の下落は続いているようですが… さて今回は、発表された公示価格に関する意見については他に譲るとして、公示価格の「単位」について考えてみましょう。 例えば、「500,000円／平方メートル」と書いてあれば、１平方...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）

道路は原則として幅員４メートル以上の道路に２メートル以上接していなければなりませんが、幅員４メートル未満の道路については、道路中心線から水平距離で２メートルの線を道路境界線とみなします。 この部分をセットバック部分といい、この後退部分には建築物の敷地としては利用できません。 **不動産Q&Aインデックス 建ぺい率とは？ 容積率とは？ セットバックとは？ 不動産業者との媒介契約にはど...（続きを読む）

永田 博宣

（ファイナンシャルプランナー）