住宅前の道路は原則幅員4m、セットバックと接道義務について。

昨日は、防火地域に関する制限を紹介しました。本日は住宅を建てる際に必要な道路に関する制限について述べます。何気なく使用している道路には、建築基準法上の各種定義が付いています。また、道路という概念は幅員4メートル以上の道とお考えください。

法の42条1項で定められている道路は5種類あります。これらの道路の幅院は原則4メートル以上です。
1.道路法による道路があります。国道、都道府県道、市区町村道で、公道です。
2.都市計画法、土地区画整理法、旧住宅造成事業に関する法、新都市基盤整備法、都市再開発法、大都市法による道路があります。これらは公道です。
3.建築基準法が施行された(昭和25年)際、現に存在する道、または都市計画区域に指定された際に既に存在する道。公道と私道があります。
4.都市計画法、道路法、土地区画整理法、都市再開発法などで2年以内に道路を造る事業が予定され、かつ特定行政庁が指定したもの。
5.1～4以外の私道でかつ一定の基準に適合するもので特定行政庁からその道路の位置指定を受けた私道があります。

その他に、関連する規定として、特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性、又は、土地の形状により必要と認めて都市計画地方審議会の議を経て指定する区域は内に置いては6メートル以上となります。

最も解りやすい例は雪の深い北海道や豪雪地帯をお考えください、これら地域には、この規定により6メートルとされる道路があります。
冬の雪道を走っているときに、道の両側にポールが立っていて、そのポールに幅員を示す赤い下向きの矢印があります。この標識を必要とする道路等です。
なお、道路幅4メートル以上と6メートル以上についてはその他の注が付いているのですが、長文に成
りますので省きます。

上記が幅員4メートル以上あるものですが、、それ以下の住宅密集地などの狭い道路の規定があります。42条2項で、3.の昭和25年に建築基準法が既に存在していた道です。この場合で、すでに建築物が立ち並んでいるもので特定行政庁が指定したものは、道路中心線から2メートルが道路と見做されます。この道路は公道と私道が存在しています。

この42条2項に該当する道路は道の中心線から水平距離2メートルの線が、道路の境界線と見做されます。道路の片側が川等の場合は、反対側から4メートルの線が道路の境界線と見做されます。このことを「セットバック」と言います。

セットバック部分は道路と見做されていますから、建物の建築、塀の築造が認められません。そして、建ぺい率や、容積率の計算上、敷地面積にも算入されません。

もし、面する道路が狭いとお感じに為る中古住宅や土地を購入される際には、必ずメジャーで道路の幅を測ることをお薦めします。中古住宅の場合には、壊して新しい建物を建てる際にはそれだけ狭くなりますし、土地を購入する際にはセットバック分が価格に含まれないよう交渉ください。

道路の建築物の関係では、接道義務義務があります。
建築物の敷地が道路に通じていないとも災害があった際に避難できません。消火活動にも支障をひきおこします。これを予防する為、都市計画区域、準都市計画区域内の建築物の敷地は、前述した規定される建築基準法上の道路(除く自動車専用道路)に、原則として2メートル以上接していなければ建物を建てられません。但し、建築物の周囲に広い空き地があり、安全上支障が無い時は、接道義務は適用されません。



図に示す、Bの土地です。この土地を形を模して、「旗竿地」と言います。もし、Aの土地を保有している方と懇意であれば、接道が2メートルになる様、50センチを少し超える分を、譲ってい頂けるよう交渉してみましょう。売買価格は通常の価格よりも高くなっても、敷地全体の価値が上がりますから、お得な買い物になります。

また、相続の際にAの土地が売りだされたら、購入をお薦めします。そして、縦長の土地になりますが、接道路面を確保した形で、2分して販売することもできます。

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文責
ファイナンシャル・プランナー:日本FP協会認定CFP(R)
宅地建物取引主任者　(東京)第188140号
ロングステイ財団登録ロングステイアドバイザー
独立系顧問料制ファイナンシャル・アドバイザー　
吉 野　充 巨
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