不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (24ページ目)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2．知っておきたいマネー用語／円高・円安の影響 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【円高・円安とは】 　円の場合、値段が上がると円安で、値段が下がると円高になります。 どうして、そういう事になるかというと、値段の問題ではなく、ドルに対 しての価値の問題だからです。 要するに、 円安→1ドルに対...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

書店に行くと、かなりの数の不動産投資に関する指南書が出ています。 それを見ると、RC造の物件で思いっきり融資を受けて購入するのが良いとか、ボロ物件を手塩に掛け優良物件に仕立てるとか色々な投資方針があります。 しかしながら、人には人に合った投資スタンスがあると思います。 今まで借金もしたことがない人がいきなり億単位の借金を背負い、家賃収入でなんとかなっているうちは良いが、少々収支が...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

東京都が都営地下鉄と東京メトロの経営統合を目指し、メトロ株を取得し、現在の保有比率４６．６％を少なくとも過半数にする考えを示しました。 これは、東京副知事の「地下鉄は誰のものか」という本を読めばすごく詳しくわかるのですが、都営とメトロを乗り継ぐ時に「何で？」と思わされることがかなり多いのです。 例えば、「九段下」駅。メトロと都営は扉１枚でふさがれていて、その扉さえ開けばすぐとなりに...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 2．知っておきたいマネー用語／年金特集：年金財政の見通し ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【現実味を帯びる年金破綻】 　前回ご紹介した、野口悠紀雄氏によれば、現在の制度を継続して何の対策もしなければ、遅くとも20年以内に年金資産は枯渇する可能性が高いとのことです。 さらに野口氏は、その際に年...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

２．建物が使用不能の場合の賃料支払い賃借している一戸建て借家が地震で大きな被害を受け、使用することができなくなった。現在、実家で仮住まいをして次の住まいを探している。賃料はいつまで支払い義務があるのか。 地震等により建物が倒壊するなどで使用できない状態に至ったときは、履行不能により賃貸借契約は終了します。したがって借主の賃料支払い義務も建物が使用不能の状態に至った時点で消滅します。建物の修...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ １．今月のテーマ：最適資産運用その2／「金」投資 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【金投資とは？】 　金の取引方法としては、以下の種類があります。 現物取引→・金地金（延べ棒など） 　　　　　・金貨 　　　　　・純金積立 証券取引→・金ETF（金価格連動型投資信託） 　　　　　・金先物取引 　...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

以前に私が売主側の代理としてマンション売買の契約をした時のことです。 テレビコマーシャルもガンガンやっている誰でも聞いたことのある某大手仲介業者が買主を付けてきました。その某大手の担当者は入社１年か２年目位の若い方だったのですが、上司が出てきて「私が付いてきちんとやります」とのことで、安心して任せきっていたのです。 この時は通常のローン設定だったため、何の不安もなかったのですが、待てど暮らせど...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ２．知っておきたいマネー用語／年金特集：死者への年金 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 前回までの予告を変更して、今回は、最近問題になっている高齢者所在 不明問題の本質に迫りたいと思います。 今回の件は、要するに、受給資格が消失しているのに年金を（遺族が） 受け取り続けた不正受給の疑いがあるとい...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

アーバンビレッジの土地活用事例-１   「田畑を売って宅地と建物建築費を手に入れた」　～　等価交換による宅地と建築費の取得   農家のＡさんは、今年結婚する息子のため、そして将来生まれてくるであろう孫と頻繁に会うためにも、実家の近くに家を建ててやりたかった。 しかし、Ａさんの所有するのは田畑だけで、家を建てるための宅地が無い。 そして、田畑を造成して宅地にするための費用や、建物を建てる...（続きを読む）

平野 秀昭

（不動産コンサルタント）

前々回のバブル崩壊では、本当に数多くの方がダメージを受けました。 東京へ通勤するのに2時間以上掛かる所で何千万円もする一戸建てを買った人。都内のちょっとしたマンション（40平方メートル位？）で5千万円以上で買った人。都内のワンルームマンション（１７平方メートル位？）で3千万円近くで買った人。（一説によると西新宿のワンルームが１億円になりそうになったとのことです）  その後、価値が下がった物件の...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

実際にあった成功例です。 物件種別　一棟ビル（ワンテナント、上場企業） 平成17年12月購入 10,300万円 借入額8,300万円 月額賃料70万円 利回り8.1％ 毎月返済額45.2万円（20年返済2.8％） 上記のような、それほど利回りが良い物件というわけではありませんでした。 この物件を、 平成22年12月に9,500万円で売却しました。 毎月の...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

物件を購入する段階から、出口（最終的に売却すること）について考えておかなければなりません。 木造アパートであれば10年を超えたあたり、RC造であれば15年目くらいから外見上補修が必要な箇所が出てきます。 また古くなればなるほどこれまでの賃料では貸せなくなったりもします。 この補修に掛かる費用と毎月の家賃収入、その時点での売却可能額をにらみながら物件を入れ替えるか検討します。 ...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

火災その他物件に物理的被害があった時、多くの場合、損害保険である程度はカバーできます。（火事が問題ないというわけではありません） その火事が原因や物件内で不測の事故で死人が出てしまった場合は、もうお手上げです。（人的リスクと重なりますが） 新規の賃貸契約時には、入居希望者に重要事項説明をしますが、借主にとってマイナスになる事項（この場合は死人が出ていること）などは必ず説明しなければならない...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

物件をいくつか持っていると、家賃滞納が発生します。 管理を不動産業者に任せている場合でも、滞納保証はありません。通常連帯保証人を付けていますが、督促して払ってくれる保証人であれば問題ありませんが、賃貸物件の連帯保証人はなかなか考えが希薄です。 そこで保証会社の利用となります。保証会社とのお金の流れは、 １．賃借人⇒保証会社⇒大家（管理会社） ２．賃借人⇒大家 の...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

不動産投資におけるリスク管理は最重要の課題であります。 まず通常考えられるリスクとして、 １．空室リスク ２．入居者の人的リスク ３．家賃滞納リスク ４．物件の修繕などに関するリスク ５．火災などの事故 ６．大震災 ７．出口戦略についてのリスク などが挙げられます。 １．空室リスクについて。   区分所有のワンルームマンション１室の場合、入居者がいる場合（100％）か、いない場合（...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

不動産投資するのに重要な指針として利回りがあります。 一般に販売されている物件の利回り表示は表面利回りと言って、単純に年間賃料÷物件価格で表示されます。 実はこれでは本当の利回りはわかりません。 日々の管理費用、固定資産税などの出費があるためです。 これに対してＮＥＴ利回りというのは、収入に当たる年間賃料から管理に掛かる費用や固定資産税などを差し引いた実際の収入を物件価格に物件を取...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

ちょっと気になる話 ～ライフとマネーのＱ＆Ａから～ ■高齢者の不動産購入、得策ありますか？■ ■【 不動産購入のご相談 】 いつも参考にさせていただいております。 このたび、自宅（戸建て）の隣地が 売りに出されることになり（約３０００万円）、 その土地を購入したいと考えております。 支払いは預金や国債などの手持ち資金でと、 考えていますが、 一部の国債が来年の７月まで満期がこないので そ...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）

賃貸併用住宅をお勧めすることがあります。     敷地内に自分の家族以外の住人が立ち入ることになるので、   嫌がる人は当然いると思いますが、   リスクを分かった上で、   割り切ることが出来れば受けるメリットは小さくありません     入居者が無事決まれば、   月々の返済金額が大幅に減りますし、   賃貸収入が月々の返済額を上回り、   利益が出ることもあ...（続きを読む）

楯岡 悟朗

（不動産コンサルタント）

風俗営業の話 風俗営業と言えば「カネとイロと欲」の集まる夜の世界と言うイメージですが、ひとくくりに風俗営業と言っても業態によって様々でザックリ分類すれば・・・ 1号営業・・客にダンス・接待・飲食させる 2号営業・・待合・料理店・カフェ等の設備を設けつつ客に接待して遊興や飲食させる 3号営業・・クラブ、その他で客にダンスさせつつ飲食させる 4号営業・・ダンスホール、その他の設備を設けて客にダン...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

「知恵の木」流、日経ヴェリタス最新金融情報徹底解読 ●　気がつけば米国の家主。日本個人マネー、米ＲＥＩＴに ● －２０１１年７月２４日日経ヴェリタスｐ１より伊藤誠の特選記事－  ■ＲＥＩＴ（不動産投資信託）とは 不動産投資信託とは 投資家から集めた資金でオフィスビルなどの不動産を購入し、 賃貸収益や売却益などを配当金として投資家に分配するものです。 株式投信や公社債投信の運用対象が 不動産に...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）

　昨日、あるS不動産会社よりワンルームマンションへの投資の資料が届きました。そこには、大きな字でマンション経営のメリットとして「年金対策」「節税対策」「生命保険効果」「家賃保証システム」などが書いてありました。いいことばかりでした。 ここでよーく考えて見ましょう。「年金対策」空室がなければ。「節税対策」購入時の諸費用、ローンの利息、固定資産税などの負担のほうが大きくならなければ。「生命保険効果」...（続きを読む）

辻畑 憲男

（ファイナンシャルプランナー）

省エネ電球エネブライト 節電に最適な省エネ電球エネブライトの改良がなされました。   古いバージョンよりもより消費電力が少なく済み水銀灯の約20%の電力で良い形になりました。これから暑い夏をむかえますが更に力を入れて取り組んで行きます。   主に、倉庫、工場、街灯、駐車場、体育館、スポーツ施設等のある程度天井の高い場所での利用が最適です。   LEDとの違い等は次回以降ご紹介...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

本日は賃貸物件をリノベーションする考え方についてお話してみます。 昨今リノベーション物件と謳われている物件が本当に数多く流通するように なってきました。リノベーションとは空間の価値の刷新を目的として、大規模 な修繕工事を施すものと一般的には定義されています。 しかし中にはほとんど仕様を変更することなく、単純に壁紙やユニットバスの グレードを変更しただけでリノベーション物件ですと謳っている...（続きを読む）

巻口 成憲

（不動産投資アドバイザー）

前回の投資用不動産のパフォーマンス測定に使った数値も地域を更に細分化した利回りや、空室率、周辺の家賃相場や、インターネット検索状況等も詳細に調べる事が出来ます。 例えば、京都府全域での空室率は17.5％、利回りは10.3％程度ですが、京都市上京区では空室率14.6％、利回り12％と言った詳細な数値と、市町村別の人口変動（京都市はわずかに減少傾向.全国市町村ランキング300番台） などなど複...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

私よしらぼ。が確定申告をお手伝いする場合もしばしばありますが、先日、昨年から投資マンションのオーナーを始めたN氏の確定申告をお手伝い致しました。 N氏から今日突然電話があり「よしらぼ。さん、今日銀行口座をみたら税務署から242,450円も振り込まれてました。びっくりしましたよ」と驚きの電話がありました。 N氏は「今まで税金が戻るなんて、感覚なかったので何か嬉しいですね。今まで本当もったいなかっ...（続きを読む）

よしらぼ。

（不動産コンサルタント）