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中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

閲覧数順 2016年12月02日更新

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効果的な賃貸リノベーションとは

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本日は賃貸物件をリノベーションする考え方についてお話してみます。

昨今リノベーション物件と謳われている物件が本当に数多く流通するように

なってきました。リノベーションとは空間の価値の刷新を目的として、大規模

な修繕工事を施すものと一般的には定義されています。

しかし中にはほとんど仕様を変更することなく、単純に壁紙やユニットバスの

グレードを変更しただけでリノベーション物件ですと謳っている物件も多く見

受けられます。これはリノベーションという言葉を使えばデザイン的に斬新で

なにか新しい付加価値がついたようなイメージで売り出すことができるという

あくまでも売り手側の営業広告上の都合によるもので、まったく実態の伴って

いない悪い例といえます。

これは消費者にとっても施工のレベルに誤解を生じさせるという意味でも

良い傾向とはいえません。きちんと一定レベルの施工がほどこされた

リノベーションなのかどうかを判断する場合に、どうすればよいでしょうか。

ひとつは、リノベーション住宅推進協議会という業界団体の適合基準を満た

しているかどうかという点を確認する方法があります。

リノベーション住宅推進協議会では、給排水管、換気設備からはじまり、

電気配線、分配盤の確認、壁材や床材のチェックや、浴室、情報配線、

防災設備などの住宅設備全般をきちんと確認したうえで、長く住むことがで

きるかどうかという適合チェックを行っています。

その物件の施工がまずはこの基準をみたしているかどうかという点がひとつ

の目安となるといえるでしょう。

 

●リノベーション住宅推進協議会サイト http://www.renovation.or.jp/

 

さて、こうした基本的な水準を抑えたうえで、次に、効果的な賃貸リノベーション

について考えてみましょう。自身のお住まいであれば、投下できるコストに

見合っただけの施工かどうかを判断するのは、あくまでも住まわれる皆さん

ご自身ですので、良し悪しを決めることは難しくないのではないかと思います。

どこまでお金をかけられるか、それはご自身の満足度で判断されればよい

からです。

ところが賃貸物件となると話はちがってきます。あくまでこれは資産形成の

一環となるわけですから、費用対効果がきちんと見込める投資しなければ

なりません。その点はどのように考えていけばよいのでしょうか。

意識しなければいけないポイントは、大きく2つあります。1つは入居者の

ニーズが強く、家賃収入が底堅いデザインであるということ、もう1つはそれ

が将来的にわたってきちんと持続する施工となっているということです。

この2つの要件が満たされることが、リノベーション物件への投資の成功の

鍵を握ります。

前者のニーズの把握は特に難しい課題であるといえますが、設計コンセプト

自体が、見た目重視ではなく、あくまでも「入居者に心地よくすごしてもらう」

という前提の施工でさえあれば、おのずとニーズに結びつけることが可能に

なるはずです。当然費用対効果が問題になりますが、そこはプロデュース

する会社のマーケティング力の巧拙によって大きく左右されます。

つまり設計施工を行う会社選びが重要という結論です。

次に、後者の「将来にわたって持続する施工」ですが、多くのリノベーション

物件と謳っている物件の多くはそうした施工になっているようにみえません。

たとえばフィルムシートを張っただけの見栄えだけを変えるような施工を施し、

見た目だけを変えるような単なるデザインリフォームの物件が数多くあります。

投資家として気とつけなければならない点はこうした似非リノベーションに

だまされない、ごまかされないという意識です。

いずれにせよ、入居者への満足度をいかに高く長く持続させることができるか

が最大のポイントになるという原則を貫くことが賃貸リノベーションの成功の

要諦といえるでしょう。

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