程よい投資加減? - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

西原 雄二
有限会社エヌジェーアセット 代表取締役
東京都
不動産業

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対象:不動産投資・物件管理

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書店に行くと、かなりの数の不動産投資に関する指南書が出ています。

それを見ると、RC造の物件で思いっきり融資を受けて購入するのが良いとか、ボロ物件を手塩に掛け優良物件に仕立てるとか色々な投資方針があります。

しかしながら、人には人に合った投資スタンスがあると思います。

今まで借金もしたことがない人がいきなり億単位の借金を背負い、家賃収入でなんとかなっているうちは良いが、少々収支が合わなくなると返済が厳しくなる。

ボロ物件(高利回り)を承知で買ってはみたものの、修繕費が予想以上に高く付いた。

自分のよくわからないエリアの物件を買ったが、実は賃貸が付きにくい場所であった。

などのケースがあります。

物件を購入してみなければ、大家の気持ちはわかりませんが、それとなく自分にあった「心地良い」投資加減があるものです。

例えば、
1.空室の出ないワンルームマンション1室。
2.物件は古い(修繕費もそこそこ掛かるが)が安定した収益の見込める物件。
3.周辺相場を比べ、安めの賃料設定で解約の出にくい物件。

1は、都心のワンルームであれば、住まいの用途の他に、事務所利用も期待できます。ワンルームで事務所を構えるような事業者は概ね、個人事業かそれに毛が生えたような事業者がほとんどです。社長一人で経営しているケースも多く、その場合、大きな浮き沈みがあまり無いので、中長期に渡って、入居していてくれることがメリットです。一方、住宅街のワンルーム競争も激しく、周辺の施設やターミナル駅までの利便性を考慮しなければ、安定経営は難しいです。また仮に、入居者がいない状態でも1室分くらいの返済は何とかなることから、心理的には「やさしい」のではないでしょうか。

2は、物件が古いので高利回りではありますが、修繕費をどこまで掛けるか。私の知っているオーナーさんで古いアパートの浄化槽を本下水に取り替える工事をした際に、信じられない位、安い金額で請け負ってくれる業者さん探してきた方がいらっしゃいました。この工事は緊急でなかったため、業者の手の空いている時にやってもらうことで、業者も職人を遊ばせなくて良いのとオーナーの出来るだけ安くという要望がマッチしたのです。
このように、緊急でやってもらう仕事(修繕等)は高いです。例えば、水漏れが良い例です。水漏れの場合はほとんどが緊急なので、出張費その他が相当に高いです。
修繕工事は壊れてから修理するのではなく、壊れそうな所を前もって修理しておくことによってコストも下げられます。

3は、首都圏であれば賃料が限りなく「¥0」に近づくことはないので、周辺の賃料相場を鑑みて若干安めに設定できれば、安定できるのではないでしょうか。

予想されているリスクはリスクでは無いので、物件購入時にあらゆる事態を想定して挑めば、不動産投資は「危険な賭け」ではなくなります。



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