不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (5ページ目)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2008年6月20日号より・・・ バブル崩壊の時に得た教訓の一つに、 「逃げるときには真っ先に逃げろ」 と言うのがあります。 マーケットの崩壊を感じたら すばやく売り抜ける。 たとえ損切ってでも、早く処分した方が 結局は損が少なくて済む。 　 個人の不動産投資...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

法人化のメリットは？ ・相続財産の分散をはかることができる ・給与所得控除が利用できる（本人給与、家族給与） ・退職金の積立額を経費にできる ・生命保険料を経費にできる ・税制面で非常に有利（個人の最高税率は５０％、法人の最高税率は約３５％。その差１５％） ・事業運営に必要なものを経費化できる 個人か法人か、その分岐点とは？ ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

修繕費を全額経費にする裏ワザ 『資本的支出』と『修繕費』どちらが得ですか？ 　 　 　　 『資本的支出』と『修繕費』を区別するポイント！ ●２０万円未満か否か？ ●修繕の周期が概ね３年以内か否か？ ●明らかに価値を高めるもの叉は耐久性を増すものか否か？ 　 ポイント ●工事費が２０万円未満なら修繕費 ●２０...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

2008年10月8日 不動産投資のメリット 本日も日経平均株価（日経225）がNY市場の暴落を受けて暴落しました。終値で9203円32銭で952円安という状態まで行きました。機関投資家が機械的にファンドの解約等に対処する為の換金売りが主体だった様です。改めて株式市場の恐ろしさを感じます。Bloody October（流血が止まらない10月） という表現がぴったりかなと思います。この...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

一棟物不動産投資を行われるお客様には弊社や私の失敗や成功を基に色々とアドバイスを行っておりますが、その中で今回は損害保険に関して取り上げてみます。 弊社に限らず一般的に不動産会社は一棟物の投資用不動産を購入されるお客様に対して損害保険を御勧めすると思います。弊社でも一棟物の投資物件を買われる方に対しては必ずお勧めします。その中で、特に重視しているのが（1）総合保険であるか（2）水災がカバ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

2008年10月24日 金融危機下の資産運用（２） 前回この金融危機下において各国政府は政策を総動員して金融機関を救済する為にあらゆる手を取るだろうと書いた。金融政策だけでは大きく傷ついた金融機関と金融システムを救済出来ないとエコノミストの多くはコメントします。しかし、日本のバブル後の対応からの反省点として上げられるのが 「もっと早く金利を下げておけば」という事が言われております。...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

純粋な不動産投資が一般のサラリーマンの方に対して難しくなる中、賃貸併用住宅（賃貸併用マンション・アパート）によって資産運用するという手があります。賃貸併用住宅とはご自身が住むスペースがありながら、それ以外のスペースを店舗、事務所、マンション等に賃貸するという考え方です。 賃貸併用住宅の良い点は都銀の場合はご自身の利用スペースが半分以上であれば住宅ローンの対象になる点です。また、スルガ銀行の場合...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日品川区の五反田駅近辺の物件を見に行きましたら、駅から2，3分あるいたところそこらじゅうに時間貸しの駐車場がありました。住宅、マンション、商業ビルが混在しているエリアで、平日は時間貸し駐車場も埋まるのでしょうが、休日はがらがらの状態です。 大崎の再開発が活発だったエリアから多少伸びた所なので小バブル（日本での不動産バブル）がはじけて地上げが途中で頓挫した様です。平日は活気があるが休日は...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資において全額キャッシュで買う人以外はなんらかの形でローンを引っ張ります。不動産投資ローンの場合もありますし、事業用ローンの場合もあります。いずれの場合でも日本で個人の方が買う際の融資付けは殆どリコースローンになります。リコースローンとは融資を受けた責任がその 借手に付いて回るというタイプのローンの事です。このリコースローンは一度失敗したら二度と借りれない等と言われており、再チャレンジ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

本日、日経新聞に定額給付金の件で記事が出ておりその中で世帯別年間所得の分布図が提示されていました。（出所2006年国民生活基礎調査）要は定額給付金をどの年収以上は払わない様にするかという話の中で年収分布を示す為に出したものですが、その分布は以下のようになっていました。 2000万以上の世帯は全体の1.2％、1500万以上の世帯は全体の3.9％、1000万以上の世帯は12.8%で世帯別年収の平均...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

住宅ローンを借りた方に対してのアドバイスとして「期限前返済をしましょう。」というアドバイスがFP（ファイナンシャルプランナー）などから見られますが要注意です。住宅ローンを借りて住宅を買ってそれ以外に資産運用を行わないという方の場合には悪くないアドバイスですが、まだ30代や40代で年収もそこそこある方であれば住宅ローンは期限前返済しない方が良いでしょう。特に不動産投資で資産運用をお考えの方の場合は中...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

最近任意売却物件が増えてきたなと実感します。半年前まではまだまだ強気な業者も多く割安な物件が業者に買われてしまい一般エンドユーザーのところまで来ませんでしたが、この1，2か月で状況が一変しています。新興不動産会社と言われる所が次から次へと整理されるに従ってそれらの会社の所有もしくはそれらの会社が債権を持っている物件情報が流れてきます。弊社にも多くの業者や銀行から物件情報が入って来ます。 ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　　　…EMPメルマガ2008年10月11号より… 『資産家は恐慌のときに生まれる』 株には表題のような格言があるそうです。 この格言を地で行った一人が 故・堤康二郎氏（西武グループ創設者）。 息子の義明氏は 「戦後の混乱期。焼け野原になった東京の土地を、 　父・康二郎が電話片手に必死の形相で...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

　　　　　　　　　　　　　　　　　…EMPメルマガ2008年11月1日号より… 「一棟ものに比べて、ワンルームの価格は下がってないね」 とお客様によく言われます。 データがあるわけではありませんが、感覚値として、 都心の投資用ワンルームマンションは 全体的に値崩れを起こしていないと 私も思います。 ただ、立地や設備、...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

全国賃貸住宅新聞より人気設備ランキングが発表されました！ 単身者向け 第一位　オートロック 第二位　ブロードバンド(インターネット使い放題) 第三位　浴室乾燥機 第四位　ＴＶモニター付インターフォン 第五位　ホームセキュリティー 第六位　追い炊き機能 第七位　システムキッチン 第八位　温水洗浄便座 第九位　防犯カメラ 第十位　浴室テレビ ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

不動産投資に関わる投資用物件を扱う会社として「みなとアセット」の考え方をお伝えします。これらは代表である私自らが不動産会社を経営する前から投資用不動産を営業されてどう感じたのか、どうされたら嫌なのかを基に積み上げてきた考え方です。今後方針を修正するかもしれませんが概ねこの考え方で投資家の方にとってはマイナスでは無いのではないかと考えます。 １．第一アクションはお客様から ２．お客様の問い合わせに...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日は城東地区の物件の方が利回りが高く投資効率が良いと書きましたが、それでもやっぱり城南地区が良いという方もいると思いますので目黒区の投資用アパートをご紹介します。こちらのアパートは東急目黒線の駅から徒歩6分の閑静な住宅街にある物件です。何故面白いかと言いますとこの物件は土地値以下の価格で極秘に売りに出ているからです。よって詳細の場所はここではご紹介出来ません。土地の広さが140坪で住居にしたら豪...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

鳥の巣デザイナーとのコラボレーション企画への協力の話が来ました。鳥の巣デザインとは北京オリンピックのスタジアムの事です。あのデザインをスイスの建築会社Herzog & de Meuron Architektenと共同でデザインを行ったAi Weiwei氏（http://en.wikipedia.org/wiki/Ai_Weiwei）の建築デザインによる建物の企画があります。中国国内以外では初めての...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

先日の厚生次官等殺傷の事件の容疑者の小泉毅という人間の逮捕には驚きました。ペットが死んだことを逆恨みしての犯行という支離滅裂とその人の近所への嫌がらせなど。新聞報道によれば彼の住んでいたアパートの下の階の入居者に音がうるさい等のクレームを付け、逆に自分の部屋の音のうるささで入居者を追いだしてしまったそうです。賃貸募集契約をするにあたってその人に関して「変だな」と感じなかったかと思います。 ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2008年11月22日号より・・・ 先日、住宅新報社が9月1日時点の 賃貸マンションとアパートの 家賃調査を発表しました。 それによると、 前回調査（3月1日時点）と比べ、 ワンルームからファミリータイプまで すべてのタイプの家賃水準が 微増しているとのこと。 調査時点が1...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

10年近く前に読んだ不動産の本で印象にある本があります。今はどこにしまったか忘れてしまいましたが「増田悦佐さん」という建築関係の証券アナリストが書いた本です。アメリカと日本の街の発展の違いや、そこから見る日本の街の面白さに関して書かれていました。アメリカは車社会であるのに対して日本は電車を中心とした都市を形成しており、それぞれの駅によって変わった発展の仕方をしているという話です。（確かにアメリカを...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

以前住宅ローンを期限前返済しすぎてしまうと資産運用でいざ不動産投資を行うにあたり自己資金が足りなくなるという事を書きましたが、自己資金捻出も出来るローンが生まれました。こちらも外資系の金融機関ですが、オーストラリア・コモンウェルス銀行という銀行になります。銀行の情報はこちらからhttp://www.commbank.co.jp/JP/index.html　 概念としてはキャッシュアウト（cas...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産購入において現金を全額支払って購入する場合以外には日本人の海外赴任者は非常に不利な状況に陥ります。日本の銀行の融資スタンスとして、日本人居住者と外国人の永住権を持った居住者に対しては不動産購入の際のローンを一般的に提供します。しかし日本人でも海外赴任、海外留学等している人は日本の融資を概ね受けられません。日本人が日本の不動産を買うのに日本の銀行が全くサポートしてくれないという理不尽が待ってい...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

昨日付けのインターナショナルヘラルドトリビューンのオピニオンで財政出動に関してポールクルーグマン氏が寄稿してました。日本のバブル期の対応に関してもコメントしていますのでご参考まで。（簡単に飛ばして訳します。http://www.iht.com/articles/2008/12/01/opinion/edkrugman.php） 「現在アメリカ政府が景気を底入れさせるにはどの程度積極的に臨...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資の仕事をしているといろいろなお客様に会いますが、投資用に一棟売りマンションを探している人の多くは非常に積極的で勉強熱心でいらしゃると見受けられます。一棟物のマンションは投資家の目標であるかと思いますが、そこに至るまでに多くの方がワンルームマンションや区分マンション投資をされております。ワンルームマンション投資それ自体はキャッシュフローが回れば問題ないのですが、いくつか注意すべき点がありま...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）