不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (9ページ目)
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不動産投資・物件管理全般 に関する コラム 一覧
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不動産経営に適した最高のエリアを見つけ出すために。
不動産経営で成功をするためには、立地選びが大切です。
入居者にとってより良い立地を選択することにより、多くの入居者から注目され、満室となります。
これは空室対策としても避けては通れず、ここを甘く考えると大変な失敗を招いてしまいます。
確かに良い土地を選んでも土地の価格が高すぎて、収入よりも出費が上回り、利益が減ってしまうことはいけません。
しかし、余りにも多くの大家さんが、入居...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
セミナー情報：サラリーマンの年金対策アパート経営術
皆さんに、新しい情報をお伝えするために、２／５（日）にセミナーを準備しました。
（1/4発売のサンデー毎日増大号に掲載されましたセミナーです。）
セミナー情報：『500万円から始めるサラリーマンの年金対策・アパート経営術』
消費税が上がるまであと2年半、この時期に準備しておかなければならない事をお伝えします。
実際に500万ではじめられた人の事例公開、特に自分は出来ないと思っている人に伝えた...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
建築現場の細かな気遣い（１）
現在建築中の建物の一こまです。（これから年度末に向け、王道型アパートが次々と完成する予定です。）
こちらの現場ではすでに内装工事に入っていて、クロスが貼られていました。
この画像は、玄関付近で作業者が良く通るところ、この角の部分に傷がつかないよう、クロスがはがれないように、プラスチック製のカバーにてガードされていました。
このような施工現場の方の気遣いには、オーナーさんが見て、うれしく思...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
現場の細かな気遣い（２）→アパートの差別化
こんなところも大切ですね。
こちらも現在進行中の建築現場の１コマです。
左側は、１階へ降りる階段となっていて、その階段には手すりがついていますが、その手すりの上の部分です。
この部分、階段を下りるときなど、手すりをつかむ前に一度手を置くことが多い部分。
この角に、カバー・ガードがつき、丸くなっていると、ほっとします。
手に傷がつくこともありません。
小さなことですが、施工業者からオーナ...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
自宅を購入する前に、一度考えて（一生の選択を間違わない為に）
自宅の買い方が変わってきています。しかし、不動産販売業者、融資する銀行ともその変化に気がついていないようです。
例えば、プロ野球の視聴率が悪くなったように、日本人の趣味嗜好が変わりました。いえ、情報が容易に入るようになったため、日本人が一律にある一定の法則に当てはまらなくなったのです。
これは、家族での年月の過ごし方も多種多様ですので、「一戸建てを購入が家族のゴールではなくなっています。」
...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
アパート共用部の管理／雪かき
昨晩は東京でも雪が積もり(都心で4cmほど)、このレベルは6年ぶりとのことです。
見事に今朝は電車が乱れていました。
東北の人からみると「たいしたことない」といわれてしまうでしょう。
それでも、4cmほどの雪でも、歩いていて怖さがありました。
それは「雪」が「氷」に変わってしまっていたからです。
よくすべります。
今朝方から、菅さんが共用部の除雪を行っていました。さすがです。
（だまっ...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
2/5セミナー満席御礼、3/11に追加講演を行います。
【２／５（日）セミナー情報】へのお申し込みをいただき、ありがとうございます。
おかげさまで満席となり、募集を締め切らせていただきます。
また、締め切り後に定員後に要望をいただいた方と相談をしまして、
【３／１１（日）追加セミナー】を行うことになりました。
２／５（日）にご都合が会わなかった方、再度ご連絡をいただければと思います。
セミナー情報：『500万円から始めるサラリーマンの年金対策・...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
不動産を購入するべきですか？■
ちょっと気になる話 ～ライフとマネーのＱ＆Ａから～ ■不動産を購入するべきですか？■ ■【不動産購入のご相談】 夫４０歳、妻３０歳、子供は現在はおりませんが、 将来は１人から２人欲しいと思っています。 世帯年収は約１,５００万円です。 貯金は約６,５００万円あります。 現在は家賃２０万円 （都心２LDK、８０平米、駐車場込み） の賃貸住まいです。 実家が都心にあり（...（続きを読む）
- 伊藤 誠
- （ファイナンシャルプランナー）
しっかり、じっくりと、大事な時間
新しい賃貸併用住宅プランと小規模アパートプランが、少しずつ少しずつ動き始めました。
今回の立地は最高です。
それでも一つ一つ確認が必要ですし、オーナーさんが行動を起こして確認をするに連れて、理解がましてきます。
本人の理解、身内の理解。
身内の理解が協力となり、また前進。
無理をすることはない、その人それぞれのタイミングがありますから。
でも多くの人は一度良い土地を逃す...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
知ること、勉強すると良いことがあります。
学校の授業は、くそったれ!!
学校の授業が面白くなくて、学ぶことを嫌いになってしまうなんてもったいない。
社会人になってから、鬼のように勉強をした人はきっと成功します。
社会人になって、昔の高校・大学の授業を受けたいと思う人はいないでしょう。
いま、学びをしようとしたら、自分が個別にお金を払って、その会場に向かいます。
ですので、何を学ぶか？お金を払う価値があるか？毎回『慎重な選択』をす...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
不動産投資失敗のリカバリーについて
運用難や年金・将来への不安から 不動産投資に目を向ける方が多くなっていますが、 一方で「不動産に投資して失敗した。」 と思われている方もいらっしゃると思います。 失敗と思われる理由はいろいろあると思いますが、 「空室や賃料の下落」 「老朽化による改修費や修繕費、管理費・修繕積立金のアップ」など、 「期待した収益が上がらない。」 という方が多いのではないでしょうか。 不...（続きを読む）
- 中村 嘉宏
- （宅地建物取引主任者）
志しを持つ人、売買の難しさ、知識
これから、一年間のお付き合いが始まりました。本日のノウハウ取得会、お疲れ様でした。
自宅を検討されているのですが、さらに自宅を有効活用する方法、何がベストかを徹底的に検討をする会になりそうです。
＝ ＝ ＝ ＝
ここで話しがかわりますが、今までの年金大家ノウハウ取得会は、どれ一つ同じものがありません。
全体的な流れはあらかじめ準備して説明していますが、それぞれの方の希望や解決すべきことそし...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
買付証明書→譲渡承諾書→融資承諾
賃貸併用住宅の場合、銀行融資は一筋縄ではありませんね。
住宅ローンを組むにあたり自宅のみならば問題なけれど、賃貸併用住宅となると総額があがることもあり、銀行の融資判断も慎重になっている様子が伺えました。
いろいろな検討を重ねた上に、無事融資がとおったとの連絡があり、このオーナーさんの努力の成果も伺えました。
一つ一つ、試行錯誤を重ねることで、達成できることがあるのですね。
今回に関しては、...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
Photosynth：土地探しと物件管理で効果的／無料アプリ
結論、“Photosynths”は、とても良いアプリです。
不動産大家から見たこのアプリのメリットとデメリットをお伝えします。
今朝は、面白い情報をいただきました。
この無料アプリは、よく出来ています。
ビデオ撮影よりもすごい写真。
全報告パノラマ写真。東西南北に加えて、天空も、地面も1枚のファイルに収めることが出来ます。
その凄さは、こちらのサイトをご覧ください。
http:/...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
山手線徒歩圏での地鎮祭／雨／境界塀のチェック
今朝方、小雨の中、無事に地鎮祭が行われました。
このくらいの雨ならば、地鎮祭には影響が出ません。
午前中の地鎮祭の開始前には、一時雨がやむという幸運も。
それでも、祭壇には雨除けを神主さんが設置しています。
こちらは、地鎮祭を行った敷地です。
地鎮祭の祭壇は撮影場所の後ろ側にありますので、この土地は大きな土地です。
以前には、やや大きめの2階建ての建物があり、現在は、きれいに...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
～定年後の生活資金を想定します（１）～
～定年後の生活資金を想定します（１）～
定年後の計画として、60歳以降の生活資金を具体的に想定してみていきたいと思います。
「月25万円」を使える生活ができると、標準的な生活レベルを維持できると一般的（銀行でも、郵便局でも）に言われています。
月35万円を生活費として使えると、豊かな生活レベルとのこと。
これは本当でしょうか？これが意味しているものは？
「月25万円」を年間12か月でみる...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
カンボジアの土地使用権
こんにちは。ファイナンシャル・プランナーの森久美子です。 お金のことは、よく分からないからとあきらめてはいませんか。お金と上手につきあって、ちゃんと暮らしたいと思っているあなたの「マネー力」をつけるためのコラムです。 カンボジアの土地使用権」という怪しげな権利の売買を電話で持ちかけられ、業者とトラブルになるケースが増えているようです。 トラブルは2つに分けられ、1つは「カンボジア...（続きを読む）
- 森 久美子
- （ファイナンシャルプランナー）
不動産アービトラージ戦略
こんにちはリヴァックスの巻口です。
本日は不動産アービトラージについてお話しします。
アービトラージとは裁定取引のことです。市場間の価格差を利用することで、
リスクなしに利益を得られるサヤとり行為のことを指します。
日本史の教科書で習った幕末の金銀比率の話は有名なので皆さんご存知だと
思います。当時日本の金銀交換レートは1対5、対して国際標準は1対15と
大きく乖離していたため、日本に...（続きを読む）
- 巻口 成憲
- （不動産投資アドバイザー）
旗竿の敷地のアパートで不動産投資はご注意を？！
古い戸建てが新築アパートに（前編）
先日、竣工したS型アパートを振り返ってみます。
今回は、写真で見るアパート建築の流れです。
皆さんがこれから行うことのイメージづくりとしても参考にしてもらえればと思います。
サラリーマンさんが実行しやすい世田谷区目黒区ではない地域のS型アパートでも、きっちりとした段取りで行われています。
当時は、築４０年を超えたの古家が経っていました。
すでに人は住んでいません。
...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
古い戸建てが新築アパートに（後編）
昨日に引き続き、先日竣工したS型アパートを振り返ってみます。
写真で見るアパート建築の流れ（竣工編）です。
皆さんがこれから行うことのイメージづくりとしても参考にしてもらえればと思います。
サラリーマンさんが実行しやすい世田谷区目黒区ではない地域のS型アパートでも、きっちりとした段取りで行われています。
まずはじめに、Before and afterです。
Before
After
...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
地震で賃貸住宅が倒壊。仮住まい費用請求に応じる必要はある？
先日、満室を達成したオーナーさんからメールをいただきました。
先日、王道型アパートを建てた会員さんから、うれしいメールがありました。
「満室！うーん、良い響きですねー。本当にいろいろとありがとうございました。」
「改めて王道チームへの感謝の気持ちをかみしめております。」
とのことでした。
本当によかったと実感します。
この方も、サラリーマンさんですが、下記一覧の事項を成し遂げました。
・土地を選ぶこと。
・希望額にて購入すること。
・希望条件...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
「エアコンから水が落ちてくる」とのクレームが逆クレームに。
（アパート大家は、一筋縄ではありません。）
先日、入居者からクレームがありました。
「エアコンから水が滴り落ちてきます。」
言葉を正せば、これはクレームとはいえず。
入居者からの悲鳴でして、
目の前のエアコンがトラぶっているので、何とかしてほしい。
とのこと。
まずは、現場で何が起きているのかの確認が第一。
（小トラブルであることを願います。）
さて、大事な入居者様です...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
投資マンションに関するお悩み個別相談 受付中！
アパート完成後に「これからについてはまた気合いが入る」
建物が無事に完成した後に、
オーナーさんと話をする機会がありました。
「無事に、完成したのでホッとした」とのことですが、
「これからについてはまた気合が入る」とのこと。
完成しても、満室であってほしいもの。
いえ、満室でなければいけません。
さらに満室になっても、終わり・ゴールではなく、
「一度の満室だけでなく、
これからずっと満室にするために、
出来るだけのことをして行く覚悟がある。...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
投資用不動産の価格の秘密
アパート竣工事例、完成と同時に、そして現場と共に。
こちらの写真は、アパートの完成間近の先月の様子。
玄関扉など、新車の購入時のようです。
こちらは、2階と3階がメゾネットとなっており、3階の4部屋はすべて天守閣のようです。
法定内の建物高さですが、この敷地は、近隣商業地域で、その低層地域との境ですので、その後ろ側がずばーと抜けています。
景色もよく、吹き抜ける秋風も心地よいものです。
近隣さんの要望もお聞きし、先方も納得。
そ...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
ワンルームマンションの需要増で値上がり？？？
１１月１日 不動産投資に関するお悩み個別相談会 開催
サラリーマンは大家さんになれるか？
お正月でも、変わりなく、安定収益を得られている様子。
お正月休みも終わり、いよいよ日本中が本格的に動き出していますね。 景気の良い話が多いこともからも、２０１３年は面白くなりそうな年です。 逆に昨年までは景気が悪い話が多かったのですが、昨年も今年もまだまだあまり変わりがないというのが率直な感想です。 どの部分を見ているのかというと、不動産賃貸業として、 ・東京でも優秀な土地で行うこと ・建物に差別化があること ・優良な入居者に住んでもらう...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
身近な定点観測にも、大成功を掴むきっかけがあります。（大雪につき）
東京でも大変な雪に見舞われましたね。
本日は、事務所にて相談会等がありましたので、その合間に定点観測をして見ました。
この定点観測は、情報集の基本です。
今回は、１日の積雪の様子でしたが、不動産の土地情報など、成功の秘訣がこれに隠されています。
下の写真をご覧ください。
事務所（王道プラザ）の入り口部分の様子です。
１０時ごろには、うっすらと雪が積もりました。
ゴールドクレスト（の木）...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
現在発売中のBIG tomorrow２月号に登場
昨年末に取材を受けたもので、現在、コンビニなどで発売中の「BIG tomorrow」の２月号に取材内容が掲載されています。
今回のこの雑誌では、年収４００万の３０代の人に対して、「前向きに生きていこうよ。」との思いで特集を組んでいるとのことです。
結構、強烈な記事もありますが、この（株）青春出版社の編集等関係者の方は、『停滞している日本を元気つけよう』と、必死に記事を書き込んでいるとのこと。...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
あと少しで、初めて新築木造アパートを取得する大家さんの言葉
一昨日、大変嬉しいお言葉をいただきました。
「現在の王道チームにお世話になってよかった。本当にありがとうございます。」とのこと。この方は、現在木造アパートを建築中のオーナーさんです。
まだアパートが建築中ですので、このコメントをいただくのには少し早いタイミングなのですが、無事にアパートが完成（残りは外溝工事）し、本人が予想していたもの以上の仕上がりだったことと、そして完成前の内覧会での入居申込...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
2/2セミナーが満席となりました。お礼申し上げます。
本日は２０１３年１月の最終日です。多摩にある高幡不動では、２／３の節分にに向けて準備が整いつつあります。『立春大吉』。
２月は来年度に向けて、準備をするには良い月です。
今回の２／２（土）のオープンセミナーも、おかげさまで無事に満席となりました。お申し込みをいただいた方、ありがとうございます。
お申込後にお送りさせていただいた挨拶文にもありますが、このセミナーは小規模セミナーでして、具...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
差別化の為、御子息の為、自分の為の『アパート日記』
アパート経営は、７０歳８０歳の大家さんでも行っています。だから簡単。とも言われることがあります。
確かにアパート経営歴３０年という方ともお会いしたことがあり、ご高齢でしたが、まだまだ現役で元気に活躍をしている方でした。
「アパート経営が元気の源」とおっしゃっており、私も年をとったときにこんなコメントをしたいなと感じたものでした。
これも含めて、全体的にアパート経営は他の事業に比べて安定性があ...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
オープンセミナーに参加していただき、ありがとうございました。
先日のオープンセミナー、お疲れ様でした。
今回もまた１３:３０から１７：００までと、３時間半の長丁場でした。またまた熱い議論になりました。
すでに物件をもたれている方、これからアパート経営を検討し始めようとしている方、賃貸併用住宅を所得使用としている方など、それぞれの目的は異なります。
ネット上、書店、情報誌など沢山の情報がありますが、その情報の取り入れ方が偏ることはよくあることだと思います...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
不動産大家さんの鑑２～共用部にちり一つないように～
王道アパートのオーナーさんとの相談会にて、アパート大家さんとしてあるべき姿であり、かつ参考になる意見をいただきました。
はじめのコメントは、「私の物件の共用部はちり一つ無い」とのことでした。
の方は物件を所有し始めて２年ほどになるのですが、最近は２週間ごとに物件の掃除をしているとのこと。
ここからがまた頭が下がるお話であり、ノウハウが詰まっていました。
まず共用部掃除のた...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
地方アパート経営で苦労をする前にチェックしておいてください。
地方に賃貸物件を所有しているオーナーさんが、今は退去連絡が怖いとのお話しを聞きました。 その街の中でも立地はさほど悪くはなく、建物も掃除をしっかりとして、退去後にも、エアコンを交換し一部家具なども置き、競合と比べてやや良いといえるレベルとのことでした。 この物件を満室にすることは簡単ではなく、半年、１年と空室になったこともあり、今では家賃は３万円ほどとのこと。 空室が多い地域にて、賃貸...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
アパート管理（エアコンの故障）
先週の土曜のことです。 その時は、19時。 仲介業者さんからの電話。 Ｏさんより「エアコンが使えなくなったとの連絡がありました。」 仲介さんもいろいろと確認し、故障とのこと。 確かにここは築古アパートでかつこの部屋エアコンはとても古い。 その日にすべきことを終え、ビックカメラへ。 この店の閉店時間は21時。 私が到着したのは、20:50分。 ギリギリセーフ。 そしてエアコン売り場へ。 幸...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
エアコンの故障の続き
（先日のエアコン故障の続きです。） 費用について、工事費込ですかとの質問をいただきまして、 少し細かく書いてみます。 パナソニックの6畳部屋用の小型ですが、49800円が、幸いにも42800円。 故障したエアコンの引き取り（リサイクル費用）は、2600円。 この部屋は1階でしたので、室外機と配管費用は、4200円。 ここまで、ビックカメラではこの日の最小費用でした。 （ヤマダ電機などの...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
新アパートオーナーの不安（土地、建物、融資、空室）
アパートオーナーとなることは簡単なことではなく、実際にオーナーになろうとするといくつかの不安が出てくる場合があり、珍しいことではありません。 しかし、これらの障壁がオーナーになれるか否かのハードルとなり、多くの人が参入してきていないポイントでもあります。 アパートオーナーになる前の不安の一つは、「本当にオーナーになれるのだろうか？」とのこと。 「その理由の一つは東京の土地を購入して、ア...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
アプリブック「サラリーマン大家の教科書」本日発売開始￥８５
本日、アップルストアにて、『あなたにもデキるアパート経営術、サラリーマン大家の教科書』(著 大長伸吉) iPhone又はまたはPCの「App store」(apple apl)の「トップ有料」➡「カテゴリー」➡(カテゴリー)「ブック」➡「俺のあなたもデキる、サラリーマン大家の教科書」が第5位にランクイン。全体でも31位です。 ご協力をしていただいた方々に、感謝します。 ありがとうございました...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
アパート経営を行うにはじっくりと確実に検討し、無理をしないこと
「アパート経営は簡単にできるものでしょうか？」 良く耳にするのは成功している人による成功しているときの話しが多いように思います。 逆に、失敗事例を話すことは、話し手としても当時のいやな事を思い出さなければなりません。 先日、物件の売却事例について何人かのオーナーさんの意見を集めたいとの取材依頼を受けました。 売却事例といえば、築古の自宅の売却、ワンルームマンションの売却や中古マンションの売却...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
投資用の土地が出なくても焦ることなく、有効に時間を。
今週の年金対策の為に、アパート大家となることについての相談会の様子です。 ほぼ３時間とおして、不安事項をあげ、並べ、一つ一つ解決すること、大切です。 当シリーズでは、今回が６回目。約１５-１８時間を過ごし、この方たちも次第に変化している様子が見えます。 配布資料の一例を見ても、赤ペンでの記入でいっぱい。さすがです。こちらとしてもやりがいがあります。 このタイミングで、気になることは「焦...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
アパートを創る過程で感じること、楽しみ
ここ最近アパートを新築したオンリーワン勉強会のオーナーさんから同じようなコメントがありました。 多くのケースでは年金対策・所得増加・資産形成や相続対策をとして、新築アパートを取得する傾向があるのですが、このお二人はこれら目的を外してはいないのですが、それだけではないようです。 「新築アパートを自分で工夫して創り上げることが楽しい。」とのこと。 一般的に、東京で土地を購入しア...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
投資マンションは生命保険代わりになり得るのか？？
新年度はこの土地の基礎工事からスタートします。
新年度のスタートはここから、始まります。 （4/8の様子） この土地は、無事に解体工事も終え、今週から基礎工事が始まります。 この土地は昨年末から検討を重ねてようやくここまでたどり着きました。 土地の境界がわからない ⇒ 区役所との折衝 土地の価格が折り合わない ⇒ 1年ほど売りに出されていましたが、売れなかったのには当初の価格が高すぎたためでしょう。売主さんの理解を得るのにも一苦労。 ...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
アパート取得の為に、ぶれず、着々と
ニュースでは景気の良い話題が増えています。 すでに利を得ている人がさらに話題を振りまいているようです。 日本の経済が活性化することはよいことですね。 しかし、すべての人がこの流れに乗れているわけではありません。恩恵を受けていない人のほうがまだまだ多いものです。 各種の調査・アンケート結果でも同様で、実体が伴っていないとのコメントも聞かれます。 今、この活気に乗るべきなのか？そ...（続きを読む）
- 大長 伸吉
- （不動産投資アドバイザー）
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