住宅ローン返済ゼロで自宅を買う? - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月04日更新

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住宅ローン返済ゼロで自宅を買う?

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  1. マネー
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金融危機を生き抜く不動産投資
純粋な不動産投資が一般のサラリーマンの方に対して難しくなる中、賃貸併用住宅(賃貸併用マンション・アパート)によって資産運用するという手があります。賃貸併用住宅とはご自身が住むスペースがありながら、それ以外のスペースを店舗、事務所、マンション等に賃貸するという考え方です。
賃貸併用住宅の良い点は都銀の場合はご自身の利用スペースが半分以上であれば住宅ローンの対象になる点です。また、スルガ銀行の場合には3分の1が住居部分であれば住宅ローンとなります。現在大規模な住宅ローン減税も検討されておりますので物件購入しながら所得税も抑さえて尚且テナントに
住宅ローンを全て払ってもらうという戦略です。

弊社のお客様で2年ほど前に物件を買われた方は古い空室のアパートを半分を自宅に半分をアパートに改装して見事満室経営をされています。家賃収入とご自身達が払っていた賃貸の家賃のダブルで節約出来ており住宅ローンの払いを遥かに上回るキャッシュフローを蓄積されています。その方等は給与所得が1000万を越えませんでしたが非常にうまくきりもりされております。また、賃貸併用住宅の場合物件の管理はご自身やご家族が出来ますので清掃等の管理費をかなり削減できます。この物件はもともとは底地が旧大蔵省の所有でありかなり格安に底地が買えたので非常にお得な購入になりまし
た。今ではその方は2棟目や隣地の購入も検討されています。(貯金が2年で2000万以上になったそうです。)

今回一棟未公開でご紹介したい物件があります。未公開なので非常にあいまいにご紹介します。
場所:千葉県西部(東京寄りの千葉)
土地:所有権で200平米以上
建物面積: 400平米以上
構造:RC
10年未満の築浅物件になります。駐車スペースは乗用車2台分は十分あります。

ご自身の居住スペースは150平米以上あり、子供部屋が3人分取れます。3階一部と4階のメゾネットになっておりエレベーターもあります。現在の家賃は一階の一部を貸して18万円です。その他のワンルームの部屋等を貸してざっとどんなに安くてもトータル約42万位の収入になります。
(1階と4階の間取りだけ添付しますね。)

ワンルーム約25平米(バストイレ別) ×4 (16万)
事務所スペース約25平米 ×2 (8万)
店舗スペース75平米 ×1 (18万)

もし住宅として7000万借入を起こしたとしますと、35年のローンが組めますので月々の支払いは約27万円です。(例えば3.5パーセントの固定金利で)つまり、自分が住んで満室になっていれば住宅ローンを支払っても約15万のキャッシュフローが毎月生まれます。この方が得られるキャッシュフロー
はこの15万と借りていた自宅の賃料として節約出来る15万(150平米の広さが使えますのでその前提で行きますと)トータル30万となります。この数字はかなり家賃を市場価格よりも安く見積もっておりますので非常にリスクの低い自宅の購入&投資となります。(RCの25平米のワンルームは千葉県西部でも4万円では到底借りれません。)

もし、千葉県西部エリアにて車を使った仕事をされている方であれば非常にメリットのある建物かと思います。詳細はお問い合わせください。平面図は2枚しか載せれませんので・・・
http://www.minato-am.com/ (担当:向井)

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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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