新築ワンルーム投資はリスクの低い投資か? - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月10日更新

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新築ワンルーム投資はリスクの低い投資か?

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金融危機を生き抜く不動産投資
不動産投資の仕事をしているといろいろなお客様に会いますが、投資用に一棟売りマンションを探している人の多くは非常に積極的で勉強熱心でいらしゃると見受けられます。一棟物のマンションは投資家の目標であるかと思いますが、そこに至るまでに多くの方がワンルームマンションや区分マンション投資をされております。ワンルームマンション投資それ自体はキャッシュフローが回れば問題ないのですが、いくつか注意すべき点があります。

1.区分ワンルームマンションの新築は非常に割高である。
2.区分ワンルームマンションの新築時の家賃設定は非常に割高である。
3.区分ワンルームマンションのキャッシュフローは新築から数年経つと大幅に減少する。
4.ワンルームマンション一戸の投資は入居者が居なくなるとゼロサムであり、全くキャッシュフローが途絶える。
5.区分ワンルームマンションで新築の物に対しての融資は直ぐに物件評価価格負けする。

という事です。1.に関してですが新築は新築プレミアムと言って新築であるというだけで付くプレミアムが大きく付いております。その為、新築が新築で無くなった瞬間から価値が大幅に減価します。1年で数百万といって良いでしょう。つまり、新築でないという事で同じ物件を売却しに行っても誰も相手にしてくれないという事です。もし貴方(貴女)が1980万で25平米の新築ワンルームマンションを買われたのであれば、それを翌年売却する際は1500万でも売却は厳しいかもしれません。

2.に関してですが新築のワンルームマンションは売買と同様に賃貸の家賃にもプレミアムが乗っております。誰しも新築の新しいマンションに住みたいものですが、その為同じ広さ同じ利便性のマンションに比べて1万前後家賃は上乗せされています。よって、新築時に入居した人が退去した場合には次回は同じ家賃は到底望めません。

3.に関してですが2.から自然と導かれますがキャッシュフローは新築時に比べて間違いなく悪化します。

4.に関してですがワンルーム1戸というはリスクが高い物です。もしその1部屋が家賃滞納したり、入居が長い間決まらなかった場合には大幅にキャッシュフローはマイナスになります。

5.に関しては1.とも関係します。当初9割程度の融資、場合によってはほぼ全額の融資を受ける訳ですがそれはそもそも物件価格を正当に表している融資額とは言えません。むしろ、新築ワンルームマンションの融資というのは買う人の資力や収入に基づいて出されていると言って良いでしょう。よって物件の評価を上回る融資をそもそもの最初から受けている訳です。それでも融資が出るのは買う人が物件でキャッシュフローがマイナスになっても負担できるからと評価しているからです。従って、都市銀行等の金融機関は新築ワンルームマンションの融資をしませんよね?新築ワンルームマンションの投資というのは投資と言うよりも「債務を買った」というに等しいです。(「金持ち父さん貧乏父さん」でされている表現がぴったりはまります。)つまり、新築ワンルーム投資は金額こそ少なくみえますがリスクの高い投資にあたるのです。

では区分ワンルーム投資が全て悪いかと言えばそうではなく、上記に当てはまらない物件を購入されると良いのです。それには1.中古で一度は入居者が入れ変わっていて割安である物件を買い。2.家賃が既に相場レベルに落ち着いた価格で契約されている物件を買い。3.1戸だけ買うのではなく数戸買ってリスク分散する。という戦略を取る事です。また、キャッシュフローは(物件収入から銀行への支払と税金や管理費・修繕積立金を除いて)最低でも3万程度ないとやる意味はないでしょう。3万でも年間で36万です。修繕費が必要な時にはこの程度の出費は容易に発生します。

また、ワンルーム投資をされていると段々管理が面倒になってくるものです。その為本当は4戸位ある1棟アパートやマンション投資へとステップアップされるか最初からそちらを検討される事をお勧めします。一見少額で新築であるという事でリスクが低そうに見えるワンルーム投資よりはリスクが分散されていて、リターンが良好です。http://www.minato-am.com/

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