不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (3ページ目)

消費税還付のことを知らない税理士さんが多い事に驚きました！ 　 　 昨年11月にもお伝えしましたアパートの購入時、建物建築時の消費税についてです。 　 私が今年の３月からお付き合いしている大家さんのご息子名義の賃貸マンションが３月に竣工しました！　 実は、当社からも消費税還付の告知ＤＭを送付していました。が、この時はまだ、この大家さんが親子と言う事を私は知りませんでした・...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

空室の鍵はどのように管理していますか？ 　 駅前の不動産屋に預けたりしてる大家さんが多いと思いますが、空室がある物件から近ければまだしも、駅から１０分、１５分も離れてしまうと鍵を取りにいくのが面倒です！ 　 特に、ターミナル駅周辺になると・・・ 　 理由は、入居希望者を案内するときほとんどの場合が車で案内するからです。 　 車で３件ほど案内する場合、いちいち駅まで...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

  ◆　ごあいさつ   不動産投資アドバイザーとして、今回よりオールアバウトに出展しております、 大林弘道と申します。　今後ともどうぞよろしくお願い申し上げます。   さて、はじめてのコラム寄稿にあたり、どんな内容がいいかな…と考えてみたのですが、 第１回は、「不動産投資をしないリスク」ということについて、述べてみたいと思います。   不動産投資を「するリスク」の間違いじゃないの...（続きを読む）

大林 弘道

（不動産投資アドバイザー）

こんなにあるぞ家賃以外の収入・・・ 　 １．屋上広告看板 ２．屋上アンテナ ３．アパート前にも広告看板 ４．鍵交換を自分で行う ５．プロパンガスの集金代行 ６．自動販売機 ７．トランクルーム ８．バイク置場 ９．コインランドリー １０．エアコンなど家電製品の設置*1 １１．インターネット使い放題 １２．ルームシェア 　 特に...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

今日はトルナーレ日本橋浜町を紹介します。 このトルナーレ日本橋浜町、なんと言っても高層のタワーマンションなのに、賃料が格安なんです。 20万円台の1LDKなんかは本当に得ですね。 格安というと響きが悪いですが、モノは上質です。 いつも空きが出ると一瞬で3件くらい申し込みが入ってしまうので、ご興味ある方は事前にウェイティングリストにご登録ください。 追伸：他にも...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

『金持ち大家さん(R)実践塾〜アパマン経営の寺子屋〜』 突然ですが、 節税してますか？ 　 はい、してます！ 誰だって無駄な税金払いたくないでしょう！ 　　 では、なぜ節税が必要か考えた事はありますか？ 　 ・・・・・ 　　 アパート経営で成功している大家さんは皆、節税しています。 　 ただ、節税する理由は、常に『満室経営』する...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

　 誤解しないで下さい。 　 　 最近、１Ｒや１Ｋなどの単身者用は供給過剰のため客付が簡単ではないとお話ししていますが、単身者向けの１棟アパートは買うなと言う事ですか？ 　 このようなお問合せを４件も頂きました・・・ 　 　 結論は、ＮＯです。 単身者用でもまだまだ需要があります。 近隣の募集状況と家賃設定とまわりにどのような...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

「江戸ツ子の生まれぞこない銭を貯め」という川柳があります。息子が無尽講にでも入ろうものなら、父親が「てめェなんか、オレの息子じゃアねェ！出て行きやがれ！」と勘当してしまうというのですから、江戸っ子というのはヨクワカラナイひとたちですねェ。 わたくしの大好きな落語家の古今亭志ん生師匠なんぞ、その上を行きまして。「金なんか貯めようたって貯まるもんじゃアありませんナ。巡り合わせですナ。」なんて...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

前回の続きです。 1.自由が丘で 2.広めの1Kを 3.女性限定にする 「3.」について・・・これ、女性単身者にしか分からないかもしれませんが、安心なんです。 「エントランスに男の人がずっと立ってて私がオートロックに入ると同時に中に付いてきた」 「エレベーターで乗り合わせたら最初に階数ボタンを押すのが恐い」 「隣の住戸の騒音がすごい。でも男の人なので言いにく...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

なぜ入居者が決まらないのか？ 原因はいくつか考えられます。 先日、マンションを売却したいという売主様から相談を受けました。 専属専任媒介で某大手不動産会社に依頼しているとのこと。 電話しながら調べただけで、マンションが商談中になっていて情報公開されていないことがわかりました。 実は、よくあることなんですが・・・ 賃貸の募集はしてい...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

別の相談で連絡があった、大家さんの事例です。 空室がなかなか埋まらないため、大家さんからの広告宣伝費を管理会社に２ヶ月払うと決めたようです。最近では当り前のようになってきましたが、使い方を間違えていると全く効果がありません・・・ 大家さんから内容を確認して、賃貸の募集広告を管理会社から取り寄せたところ・・・ 借主１００％、客付１００％ とあった。 ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

辛いことが重なることもありますが、それは改善しようと強い意志を持っていると意外と長く続きません。 その逆に、良いことが起きると、次々と良いことが続いて起きるということも経験したことがあります。 感謝されること、お礼を言われること、褒められることなどが続くとうれしい限りです。 ふと考えてみると「〇〇をされる」ことがあると、私も同様に感謝の意を表し、お礼をいいます。 辛い循環を繰り返してしまう...（続きを読む）

大長 伸吉

（不動産投資アドバイザー）

リッチロードでは、毎月第１土曜日に「無料相談会」を開催しております。 「相談会」などと申しましても、ちょっとも堅苦しいものではなくって、みなさん「こんにちは」とニコニコしてお越しくださいます。中には、遠いところから、長距離バスや新幹線を利用してお越しくださる方もいらして、大変恐縮しております。 わたくしどもの会社は、“ダウンタウン”大久保にございますので、近くには行列のできるラ...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

出てきました、THE TOKYO TOWERS（ザ・トーキョー・タワーズ）の売り物件。 弊社で出しているのは分譲のみのシータワー棟、レインボーブリッジ向きの30F以上の3LDKです。 売却金額は9,000万円台で、お貸しするとしたら家賃は40万前後です。 写真はお部屋からのビューと、アネックス棟のジムのプールです。 どこかのシティホテルのプールみたいでした。 最新のマシン、ジャ...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

原状回復とバージョンアップの違いは？ これを理解されていない大家さんが非常に多いです。 原状回復とは、 入居者が入居する前の状態に戻すことです。 通常の使用によって、当然生じるような損耗や汚損（自然損耗）は原則として入居者が負担する必要はありません。したがって、入居者の過失がない限りクロスの張替など請求することは原則的にできません。　(当社は、『喫煙者のクロス交...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

前回は単身者のニーズをご紹介しましたが、今回はファミリータイプです。 当社へ問い合わせがあった最近３か月間の入居者ニーズをまとめました！ １.　日当たり ２.　バス・トイレ別々 ３.　洗濯機室内 ４.　追い焚き ５.　駐車場 ６.　収納 ７.　インターネット環境 ８.　ペット可 ９.　防音性 ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

敷０・礼０の落とし穴 　 先日、師匠でもある(勝手によんでます)浦田さんとお話しする機会がありました。 浦田さんのアパートもそうみたいですが、敷０・礼０の場合は、どうしても入れ替わりが早いとのこと・・・ 特に、家具つきは１年も住まない入居者もいるとか・・・ 初期費用がないため家賃が多少高くても借りやすいのも事実ですが、短期間での退去も多くなります。 ...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

【EMPメルマガバックナンバー　2003/12/28号】 私の場合、築年数の基準を「昭和57年以降に建てられた 物件かどうか」に置いてます。 理由は、昭和56年に建築基準法の大幅な改正が行われ、 「新耐震設計法」が導入されているからです。 平成７年に起った阪神淡路大震災は皆さんも記憶に新しいことと思います。 （私も震災直後に視察に行きましたが、 それは想像で...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/2/8号】 今回は借地権のうち、「地上権」についてご説明します。 前々回、 「借地権には、定期借地権・（新法）普通借地権・ （旧法）借地権・地上権の4種類ある」とお話しました。 これは、わかりやすく説明するために便宜上4つに分けた訳ですが、 法律上は、借地権というのは（建物の所有を目的とする） 「賃借権」と「...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/2/15号】 理由としては、 1.「契約期間終了時に追い出されるかもしれない」という 　入居者側に不安がある 2.現実的に（入居者に抵抗感があり）通常家賃より安くしないと 　入居者確保が難しい などがあげられます。 実際に、借り上げ社宅を契約している法人の多くが、 「定期借家契約」の物件は借り上げしな...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/2/22号】 「不動産」は他金融商品と比較して「流動性の低さ」に特徴があります。 とくに資産デフレで価格が下がっている時は本当に売りづらくなります。 あせって売ろうとすれば買い叩かれます。 特に新築物件は経験的に当初10年間くらいの下落率が激しく、 購入直後の数年間ほど下落率が高くなります。 （中古物件も、新築ほどではな...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/4/11号】 経営の神様・松下幸之助さんの短文を集めた『道を開く』 （発行元：PHP研究所）という本の中に書かれた、 「体験の上に」という短文をご紹介します。 『ここに非常な水泳の名人がいるとする。そしてこの名人から、 　いかにすれば水泳が上達するかという講義を聴くとする。 　かりに三年間、休まず怠らず、微に入り細にわた...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/4/18号】 2．免責期間がある。 未入居物件の場合、「入居者募集期間」と称して 保証契約開始から1〜3ヶ月の賃料が入ってこない期間があります。 もちろん、その間も管理費・修繕積立金などは支払わなければなりません。 オンシーズンであれば1ヶ月程度で入居者は決まると思いますが、 免責期間の賃料は保証会社の収入です。 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/5/23号】 居住用マンション購入の場合、 「マンションは管理を買え」とよく言います。 それは管理状態によって、「資産価値」と「住環境」が大きく左右されるからです。 投資用マンションも同様のことが言えます。 特に、投資用のマンションやアパートは 所有者がそこに居住していないことが多いので、 尚のこと管理を...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

【EMPメルマガバックナンバー　2004/5/30号】 床がカーペットの場合は約35,000円、 CF（クッションフロアー）の場合は約25,000円になります。 もちろんフローリングやカーペットは毎回貼替える必要はありません。 （目安としてはフローリングで7-10年、 カーペットで5-6年ごとというところでしょうか） 入居期間が短期間であ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）