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中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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住宅ローンの期限前返済は何故してはいけないか?

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住宅ローン&投資用ローン全般
住宅ローンを借りた方に対してのアドバイスとして「期限前返済をしましょう。」というアドバイスがFP(ファイナンシャルプランナー)などから見られますが要注意です。住宅ローンを借りて住宅を買ってそれ以外に資産運用を行わないという方の場合には悪くないアドバイスですが、まだ30代や40代で年収もそこそこある方であれば住宅ローンは期限前返済しない方が良いでしょう。特に不動産投資で資産運用をお考えの方の場合は中途半端な事をしない方が良いです。

そもそも住宅ローンはほとんど全ての人に出るローンでありますし、一番金利も低く借手に有利なローンになります。期間も長く月々の支払いも少ないですが、この有利な住宅ローンを焦って期限前返済する事は安定的なキャッシュフローのある方(定職のある方)には投資用ローンを組む際にはマイナスに働きます。一見住宅ローン残高が少ないと投資用ローンが付き易い様に思われますが実際には住宅ローン残高はあまり影響しません。それよりも、期限前返済せずに自己資金を手元に持っている方が銀行からアパートローン等を引き出しやすくなります。

多くの銀行が自宅の評価額と実際の残債の差があっても共同担保を取る事に抵抗を感じております。これは意外と思われるかもしれませんが、実情です。後で自宅まで担保に取ったと掘り返されるのを嫌うからです。よって多くの場合は借主が自宅も共同担保に入れてでも買いたいので融資をしてくれと懇願された場合にのみ銀行の方が融資を検討します。また、住宅ローンの借り換えの際には「残債」に対してしかローンが出ないという重要な点があります。つまり住宅価格が1億円で借入が8000万だったとしますとそれを期限前返済をして残債が4000万になったとしても、他行で借換をする場合にこの期限前返済をした残った4000万に対しての部分しか借り換えが出来ないのです。

真面目に期限前返済をした部分を投資用不動産を購入したいのでキャッシュアウトしたいと考えるのが投資家の常ですが実際にはこれは非常に困難を極めます。また、現金で物件を買った場合に後からローンを付けれるだろうと思っていても意外や意外銀行ローンを引っ張るのは難しい事があります。条件が極めて悪くなります。これは非常に不思議な点ではありますが実情です。(アメリカの場合等は物件の価値が上昇するに従って追加のローンを組めたりしますが、日本の場合にはバブルの痛い経験がありこの様な融資を「追い貸し」と認識します。また、本来単に期限前返済をしてリスクを
減らしたいと考えた方に対しても柔軟に担保価値に基づいてローンを組めずに「残債」に基づいてのローンとなります。日本の銀行は厳密過ぎるので残債以上の借り換えを「追い貸し」ととらえる様です。)追い貸しとは必要ないお金を銀行が勧めて貸したという事で行政の検査の対象になる場合もあります。-よってどこも残債以上貸しません。(これは本当に良い事なのかは疑問の残る所ですが実情なので仕方有りません。)

従って住宅ローンを組んで自宅を買われた方は余裕があっても自己資金を貯める事に専念しましょう。期限前返済は行わない様にしましょう。そして自己資金を貯めて投資用ローンにトライしましょう。(期限前返済をして住宅ローンを軽くしてから投資用ローンをフルローンで借りるなどという事は考えない方が良いです。)特に住宅ローンの残高に対しては住宅ローン減税もありますしメリットがあります。また、金利の低い住宅ローンを返済して金利の高い投資用ローンを組む(一般的に)というのは合理的ではありませよね?

よって投資用ローンを組んで投資物件を購入して資産運用を考えている方は必要以上にハイピッチで住宅ローンの返済をするのは考えなおした方が良いと思います。

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