不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (2ページ目)

手軽に始められる一口オーナーのメリット・デメリットについて解説した記事を執筆しました。 ■不動産投資一口オーナーのメリット・デメリット 手軽に始められる一口オーナーのメリット・デメリットについて解説した記事を執筆しました。 ■不動産投資一口オーナーのメリット・デメリット（続きを読む）

伊原 康浩

（不動産コンサルタント）

何名かのお客様の実践している資産運用法をご紹介。投資用ローンが出づらい現状では住宅ローンを利用するという考えです。 まず、銀行の住宅ローンのスタンスですが、「本人が住む住宅の購入に対してサポートする」というのが目的になっておりご自身が住まない場合にはローンが出ません。ただ、一旦住んだ後どうなるか、どうするかは個人の生活によって変化します。（住宅を住宅として自分が使わなくなったからと言って...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

今回は既存物件に限定して話を進めます。 ■ハード面 当然立地や平米数、日当たりなんかは変更できません。 が、いじれるところは結構あるんです。 （あまりネタを言っちゃうのもアレですが＾＾；） 利回りを考えると水周り等を大きくリフォームするのは 難しいですが、 キッチンのクッションフロアを大理石調にしてみたり （3万円もあればできます！）、 キッチンの上部棚にシート...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

1棟モノのマンションやアパートを建てる場合、 悩むのがネーミングですよね。 コレとそのロゴには結構時間をかけています。 まず基本的には、オーナーの名前/好きな言葉/モノ/季節・・・ そういった単語を集めます。 それに私どもが提案する単語も羅列・・・。 そのあと「ネーミング辞典」*1というもので読み方を調べます。 場合によっては２つの単語で造語を作ったり、 人気...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

今回は、 最近弊社で賃貸募集をお受けした事例から、 それらの不動産会社の選び方、 付き合い方を考えてみたいと思います。 まずは、早稲田にあるワンルームマンションです。 弊社のお客様が 数年前にご子息用に購入された物件で、 ご子息の卒業に合わせてリフォームし、 2月中旬から物件近くの不動産会社に 賃貸募集を依頼していた物件です。 4月に入り ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

結局のところ、 入居募集の依頼を受けた業者は 他業者に情報を流すことなく、 自分の店舗に来たお客様だけに 物件を紹介しようとしていたのだろうと思います。 そうすることによって、 貸主・借主両方から手数料を取ろう （宅地建物業法違反ですが、抜け道もあります）としていた訳です。 賃貸会社にとっては、 決まれば手数料が入ってきますが、 決まらなくても自...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

本来は、この手の判断は監督省庁の通達などに従うべきことですが、 いまはまだその見解が出ていないので 今回は私見という形でこの問題に解答を出します。 弊社の顧問弁護士、司法書士の先生3名にお聞きしたところ、 3名とも「耐震計算偽造による構造欠陥は隠れた瑕疵当たる」 と判断されています。 しかも通常、瑕疵担保責任には期限が決められていますが、 「仮に裁判所が判断...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

投資用不動産にとってもっとも大事なのは、 『いかに稼働率を上げるか』です。 すなわち『いかに空室期間を短くするか』ということ。 どんなに現状の利回りが高くても、 空室になった時に次の入居者がなかなか決まらないのでは、 結局、総収入額は少なくなり相対的な利回りは低くなってしまいます。 入居者を募集する際、 立地や建物グレードなど『物件自体の持つ魅力』と ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

不動産の場合、現地に行って初めてわかることが多々あります。 弊社のホームページでは、日当たりや眺望をお伝えするため 物件建物と隣接建物の状況がわかる写真や、 管理状態をお伝えするため駐輪場やごみ置場の整頓状況 を撮影した写真を掲載しています。 投資家の方が、わざわざ現地に足を運んだのに 「何だ、見に来なきゃよかった」なんていう無駄がないように、 なるべく詳細な情...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

賃貸募集のオンシーズンに入りました。 最近は新築物件の供給も多く、 入居希望者数に対し供給過剰なエリアも多くなりました。 人気の沿線・駅で、さらに駅から近いなど 立地に優れた物件であれば競争力もありますが、 立地に劣る築年数の経過した物件は募集に苦戦することが多くなりました。 そうした物件のオーナー様には、 物件の付加価値を高めるリフォームを提案しています。...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

入居者が退去する際、 トラブルが多いのは原状回復の費用負担の問題です。 電化製品の裏のクロスの黒ずみやじゅうたんのタバコの焦げなど、 大家さんと入居者のどちらが修繕の費用を負担するのか･･･。 以前は、「新品で貸したものは新品で返せ」という 大家さんの要求がまかり通ってましたが 今はほとんどの修繕・修理費用は大家さん負担となります。 平成10年国土交通省が最...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

あなたもワンルームマンションのオーナーになれます ！」 と気軽に誰でも不動産オーナーになれるキャッチコピーが氾濫しておりますが、確かに気軽に出来るようになったとは思います。 ただ入居者に何かあれば管理責任をとわれ最終決断を下すのは誰か！を頭に入れておいて頂きたいと思います。 ですから一番大切なこととして始める前になんでワンルーム投資をするのか？ いくらの...（続きを読む）

井田 光洋

（ファイナンシャルプランナー）

『畳の上の水練』ということわざがあります。 「机上の空論では実践に役に立たない」 という意味。 残念ながら、不動産投資をお考えの方には このような方がたくさんいらっしゃいます。 勉強熱心なことは良いことですが、なかなか実践に踏み出せない方が多く見受けられます。 不動産投資はすなわち不動産賃貸業という業であり、 それを行う人は一般の社長・オーナーと同じよ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

賃貸シーズンのピークを迎えています。 弊社でお預かりしている賃貸募集中の物件にも 多数の問合せをいただいていますが、 改めて実感するのは「都心部の賃貸ニーズの強さ」です。 土・日は賃貸の動きも活発になりますが、 この土・日で最も問合せ件数の多かった物件は 「勝どき」と「人形町」の物件です。 それぞれ築2年、築3年と新しい物件で 賃料は13万円（１K...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

毎年1-3月は賃貸市場が一番動く時期です。 昨年の『全国賃貸住宅新聞』に、 不動産情報会社アットホームが 首都圏５大学の学生404人を対象に実施した アンケートの結果が掲載されていました。 まず、「部屋を決める時に重視すること」（複数回答）ですが、 男女とも「家賃」がトップ（男子92.1％、女子84.6％）。 2位以下は男子が「学校から近い」「間取り・...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

先日、売買の決済（引渡し）の時に こんなことがありました。 弊社でご紹介したワンルームマンションを ある投資家の方が購入されました。 物件には金融機関の抵当権が設定されていたため 決済の場所はその金融機関で行うことになり、 売主様、売主側不動産業者様、所有権移転を担当する司法書士の先生など 予定の時間に集まっていただきました。 金融機関の抹消書類の...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

昨日現地調査を行った時のこと、 どう見ても建蔽率・容積率が オーバーしているように思えるアパートがありました。 あとで確認したところ、 建築許可を取得した建築当時は敷地としていた部分が分筆され（切り離され）、 そこにはすでに戸建が建っていました。 よって、現状の敷地面積では 同じ規模の建物は建たないことがわかりました。 このような建物を「既存不適格...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

先日、当社で物件管理をさせていただいているマンションオーナーと別荘を見に伊豆へ行ってきました。 1泊2日での内見ツアーでしたが、収益を生まない「別荘」という不動産は、日ごろ私が接している不動産と異なる点が多く、それはそれでおもしろかったです。 普通に考えると所有するよりも借りた方が経済的なのですが、その''経済的''をそこまで気にしなくてよい''経済的余裕''があれば、やはり''いい...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

あなたさまは依頼している不動産会社に対して、広告宣伝費などは支払っていますか？ もし、支払っていないようでしたらケチらずにお支払ください。 前回、part-4 でお話した上記の理由についてお話します！ 　 理由は、不動産賃貸業の仕組みにあります。 不動産賃貸業には、大家さんから依頼されている元付(専任)業者と、入居者を斡旋する客付け業者が介入します。 元付業者の役割は...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

最近は、敷金０・礼金０の物件も増えてきました！ でも、ほとんどの大家さんは、敷金を０にすると、原状回復費用や家賃の滞納の場合の保全がとれなくなるのではないかと不安になるみたいです… 　 そうです… 確かに、敷金を預かる目的は、家賃の不払いの担保が目的なのです。　従って、敷金を０にするということは、大家さんのリスクが拡大すると考えるのが普通です。 　 実は、『敷金０・礼金０』...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

part-10 からつづきです 営業マンは物件のことなど理解していません･･･ 営業マンがいなくても、入居者が勝手に物件のことを確認できるように、ＰＯＰなどで物件説明をしたり、大家さんからの暖かい挨拶文や地域情報、近所の地図、メジャーやレイアウトができるような大きな図面など入居者が喜びそうなことを考えればよい訳です。 　 ↓　当社の募集部屋です / いずれも入居済です h...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

こんにちは、リッチロードの徳田です。 今日はいよいよ、具体的な『物件の選び方』へと、お話しを進めていきたいと思います。 ひとくちに『物件の選び方』と申しましても、「マンション（区分所有）」と「アパート（一棟もの）」では、 選ぶポイントが少し違ってまいります。 それはどうしてかと申しますと、（極端な言い方で申し訳ないのですが） マンションは“収益を生む箱”であり、アパートは...（続きを読む）

徳田 里枝

（不動産投資アドバイザー）

当社のブログなどで何度もお伝えしていますが、賃貸マンション・アパートの購入、建替えによる建築代金の消費税を還付することが出来ます！ 　 ただし、消費税の還付を１００％成功させるためには、新築の場合は工事期間中、また着工前にもやらなければならないことがあります。 さらに、完成時期なども考慮しなければならないため、消費税の還付を受けるためには、それなりの準備が必要です。 特に中古...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）

さっそく具体例でいきます。 あくまで概算で出しますが（特に固都税なんかはテキトーです^^;）、利回り相場のなんとなくの雰囲気が伝わればと思います。 1例目 20階台（北向き）1LDK　50m2台　3,600万円台 修繕・管理費計　19,000円台/月 この住戸の気になる募集賃料は・・・・230,000円！ （23万円-管理費等19,000円）×12=253万円 - 固都税約...（続きを読む）

大槻 圭将

（不動産業　不動産コンサルタント）

　 入居審査の方法！ こんなことがありましたので、特に自主管理している大家さんのためにお伝えします！ 第２回の実践塾でもお話した内容です。 募集だけ複数の不動産会社に依頼している場合、手数料欲しさに適当な入居者でも契約してしまうというとんでもないことがよくあります。 ひどい不動産会社になると、入居申込書すら大家さんに見せることなく、...（続きを読む）

大川 克彦

（不動産コンサルタント）