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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月09日更新

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不動産不況でも不動産投資

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金融危機を生き抜く不動産投資
2008年10月23日 不動産不況の特集

今日の夜ガイアの夜明け見ます。不動産不況に関してなのでさすがに不動産会社を経営している自分としては見ないとまずいかなと思いますので…確かに不動産一般という事で言えば最悪の不況状態なんでしょうね。去年一年は鋼材価格等上昇しマンションの建築コストが急騰してしまいましたし、地価がバブル安値で反転して高値を付けましたので。REITも沈んで、新興不動産会社も沈んで後数年は不動産業界や地価は安値安定となりそうです。金融危機で融資の出どころが急速に萎みましたしね。

一方弊社の扱っている様な年金代替資産としての不動産投資はこれから活況を迎えるでしょう。今回の金融危機で一般の方も分かりましたが、外貨や株式は流動性が高いが価格変動制(ボラティリティ)が上昇したら手もつけられません。また、真面目に年金代替資産を作ろう作ろうと考えるとやはり円貨になります。日本に住む限りはそれが自然なチョイスなのです。

日本人が移住や海外への長期滞在を考えない場合に必要になるのは円キャッシュフローです。トルコリラや南アフリカランドではないはずです。長期的に安定的なキャッシュフローを確保するなら不動投資を3分の1、長期的なキャピタルゲインを一部狙うならば日本株への長期投資に3分の1、残りを円建て債券や定期預金という組み合わせが最も自然な流れでしょう。この組み合わせが人によっては日本の不動産が半分で株式4分の1、残りを定期や現金等というのもありでしょう。

ちなみに不動産屋を経営している私の資産配分は不動産90%の株式10%といった比率です。少し前までは不動産比率がほぼ100%になっていました。今年はさすがにリスク分散すべきと考え株式を入れています。短期的にはやられも発生してます。ただ、思いますのが不動産で上がったキャッシュフローを
株式に入れる事が出来るのでラッキーだなと思います。不動産投資という大きな柱が立っているのでそこからの果実で次の投資へ回す事が出来ます。ちなみに外貨との相性が良くない様でドルを102円前後で損切りました。1,2年は戻らないなと思ったのが理由です。その分株式投資へ回しました。

今年は殆ど全ての人が運用においてやられていると思いますが、周りを見回すと首都圏の不動産投資のみを行っていた人があまり大きな痛手を負っていません。人口増加や安定が長期に見込まれる首都圏であれば入居率は95%前後ですし、家賃も安定しています。弊社のツワモノのお客様は全ての更新
において5000円ずつ値上げしてもらっているそうです。当初の利回りが9%でも9.5%とかに上昇しているという事を意味します。(満室経営を続けていらっしゃるせいでしょうが。)時価会計をしなくて良く、長期の借入を起こせる個人での不動産投資というのは公的年金を補う私的年金として非常に有効である事を見せつけられました。

本日売買の決済をしたお客様も自宅兼店舗事務所の物件を買われました。居住スペース以外を賃貸したりするお考えだったと思います。今不動産を買われている方はちょっとヒネリが掛ってますね。結論としてですが、不動産不況でも不動産投資です。家賃が入れば物件価値に下方硬直性が生まれます。(要は実需物件ほど投資物件は値段が下がらないという事です。仮に値段が下がっても関係ないです。長期投資ですから全額返済&回収しますので。(笑))

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