不動産投資・物件管理全般 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (6ページ目)

購入されたもしくはこれから購入する賃貸マンションの入居率をアップするヒントをご紹介します。賃貸マンションの入居率をアップするのに良く使われるのが敷金礼金をゼロにカットするという方法があります。また、仲介手数料を少なくするとか、フリーレントを付けるなどの方法もあります。ただ、これらの方法は一時的に入居率をアップさせますが永続性に乏しい物です。 そこで良く賃貸募集者がリクエストして来て実際に...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

高円寺に住みたいと弊社バイトの20代前半の子に聞きました。古着屋さんが集まっていて、若者に人気のあるお店があって、何となく雰囲気が良くて、新宿に中央線で一本で出れるのがその理由だという事です。高円寺だけの事を紹介しているHPもあります。http://www.koenji-navi.com/ 高円寺駅は 阿佐ヶ谷、荻窪、西荻窪等と同じ杉並区の駅です。飲食店、カフェ・バー、生活雑貨、ホビー＆...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

東京を中心とする首都圏での不動産投資に関して地方の方に問い合わせを受ける事が多々あります。その際、誰でも知っている駅の物件は売りやすいのですがそうでないと見向きもされないケースがあります。また、埼玉や千葉県等の駅から近い利便性の高い物件でも馬鹿にされて検討されないケース もあります。一方、そういうエリアの中に非常に安定度の高い投資エリアがありお宝物件を探し出せる事もあります。 考え方...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資において現在投資用ローンが非常に出づらくなっております。そんな中で順張りで貸し出しをあまり伸ばして来なかった地銀や信用金庫や信用組合が意外と投資用ローンの出し手として有力になって来ております。都銀は有価証券残高が高く、特に持合い株式の比率も高いために現在の様な 証券市場が暴落している時期には融資スタンスが非常に厳しくなります。また、直近の日経新聞でも取り上げられていましたが日本郵船等...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

任意売却物件が最近増えてきております。昨日も３件程もらったのですが、某中堅デベロッパーが資金を潤沢にしておきたいという事で売りに出した売却案件でした。 抵当権の設定額の低い物件等を資金繰りに苦しくなった先はまず先に売却しますので、その様な物件が一番価格交渉が行いやすく買主にメリットがあります。 例えば提示の売却額が３億の物件でも抵当権が１億５０００万の物件と抵当権が２億５０００...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

投資用不動産を資産として所有している資産運用法人のM&Aのお話です。資産運用法人の売買において資産税の専門家である税理士にも何度か相談していますが、こういった資産運用法人の売買は場合によっては相続税の節税につながります。現金でそのまま相続するよりも不動産、それも土地の上に建物がある不動産を相続した方が評価額が下がるのはご存じかと思います。それを一歩進めるとその様な物件を所有している資産運用法人を購...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

派遣労働者や期間工の人員整理の話を聞くたびに暗い気分になります。その方々の今後の事も心配になりますが、その方々に住居を提供していた様な大家さん達の苦労も気になります。幸いにも弊社は「分からないエリアはやらない。」「お客様にもお勧めしない。」という方針で行った事から直接的には影響はありません。（入居率が見込める首都圏のみの営業です。http://www.minato-am.com/） ただ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

「連帯保証人制度」という日本の制度がどうも馬鹿げているなと思う今日この頃です。（世界的にもあまり融資で保証人を求められることがないからです。） 弊社では外国人のお客様とも取引がありますが、良く見受けられるのが旦那さんが外国人で奥様が日本人というカップルの場合です。奥様が日本人である事で配偶者ビザや永住権取得者であって外国人であっても有利に融資を受けられるのですが、問題は奥様の連帯保証を得...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

アウトレット一棟売りマンションとでも言うべき新築の一棟物の売り物件が結構出て来ています。それも結構立地の良い城南地区でも見られるように成ってきました。都心、城南のマンションは不動産ファンドやREITをターゲットにした物件の設定になっており、分譲購買のメイン層であるファミリーというよりは独身者とカップルあたりをターゲットにしている商品設計の物件が多くみられます。そういった物件の場合には仕様自体は分譲...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

はじめまして。 株式会社えんの尾野信輔と申します。 今回、不動産投資の専門家ということで、こちらに参加させていただくことになりました。 不動産投資に関しては、基本的には中・長期投資になり、対象物件の立地や金融機関の融資条件、国や自治体の政策など様々な条件が絡んでくることから、不動産に関する知識だけではなく、金融知識や景気動向など横断的な知識が必...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

年末に妙に下がらない株式市場を見て、ヘッジとしてつなぎ売りした株式を買い戻し様子を見ているとどうやら外国人投資家も一部そろりと動きだした感があります。本日東テレの朝の番組を見ていると外国人の株式の売買注文の数字がかなり大幅な買い越しになっていました。株式市場の方はオバマ期待が実際に失望に変わるまでの間はかなり強い展開が続きそうです。（期待が実現して欲しいが･･･） 素人（私の身内ですが）...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

本日かなり遅れた年賀状をもらいました。2年ほど前に賃貸併用住宅を弊社で購入して頂いたお客様です。契約は夏だったのですが、決済は大規模レノベーションをしていた為冬になりました。姉さん女房の奥様と旦那様と良くマクドナルドでミーティングをしたものでした。 将来は奥様の田舎のご両親も呼び寄せて住める様なプランでしたので気持ち良く関わる事が出来ました。 奥様からの年賀状は12月末に生まれ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

・・・EMPメルマガ2009年1月16日号より・・・ 製造業各社では、需要の急減を受けて 工場の操業を一時休止し、その休業日の基本給を 一部カットする動きが広がってきたそうです。 ワークシェアリングで雇用を維持しようという反面、 実質的には賃金カットです。（15日日経朝刊） 賃金が下がると購買力が下がり、 ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

不動産投資において銀行マンを敵に回すのは得策ではないと十分ご存じであるにも関わらず、お客様の行動を見ていると大丈夫かなと思う事が多々あります。そんな中で銀行マンを敵に回す、もしくは銀行マンの協力を得づらくする行動の数々をご紹介します。 １． 既存借入額など虚偽の申告をする。 ２． 投資物件の絞り込みが何時まで経っても出来ない。たびたび購入物件の候補を変える。 ３． 紹介なし...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

1月も後半になると不動産投資されて空室のある物件をお持ちですと賃貸付けに苦慮されるのでは無いかと思います。この時期を逃すと場合によっては3か月、半年先になるまで埋まらないという事になりますので当然です。 賃貸管理会社が日頃からオーナーの為に全力で宣伝、営業活動をしているかを今のうちにチェックしましょう。場合によってはベストシーズンを前に管理会社の見直しをしても良いかもしれません。 ...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

今後の不動産投資ローンの動向を占う二つのお話をご紹介します。まず一つはネガティブな話です。 東京圏で結構積極的に不動産投資の融資を行っていた某地方銀行が、かなりの富裕層のお客様に以下の様な事を言って融資を断りました。「今後県内の企業の支援の為に融資を増やすので、個人の方が東京で物件を買う不動産投資には融資を出せなくなってきました。」 現在製造業が自動車産業を中心に大打撃を受けて...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

不動産投資において家賃の見込みや空室率の想定は非常に重要なポイントになってきますが、そんな中でお客様から指摘あった「アエラ」の記事をご紹介しながら東京やその近郊において想定家賃の今後を考えてみます。 2009年2月16日号「アエラ」の表紙では〜「家賃崩落」都心で始まった〜の表題が踊っております。 簡単にご紹介すると 「三軒茶屋の異変、高級物件は下落先行‐不動産の「ミニバブル...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

2009年3月3日付の日経新聞に面白い記事が出ておりましたので簡単にご紹介します。ニュース自体は非常に小さく目にとまらなかった人も多いかと思います。 「マイナス金利　検討を　デフレ対策　日経センター提言（日経新聞5面） 日本経済研究センター（深尾光洋理事長）は二日、日本経済のデフレが深刻化するのを避けるため、「マイナス金利政策」の導入を検討すべきだとする金融研究報告書をまとめた。・・...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

サーキットブレーカーとはwikipediaによると サーキットブレーカー制度（ - せいど、Circuit Breaker）とは、金融先物取引において先物価格が一定以上の変動を起こした場合に、相場の安定化のために発動する措置のことである。主に値幅制限や取引中断の措置がとられる。 とのことで、 現在までに導入以来5回発動されているのですが、そのうちの4回はなんと昨年です...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

　　　　　　　　　　　　　　　・・・《EMPメルマガ2009年3月14日号より》・・・ 「草食系男子」という言葉をご存知ですか？ 元々は恋愛に対して消極的な男性のことを評した言葉だそうですが、 解釈を広げて「安定志向の穏やかな男子」を言うそうです。 巷では、この手の男性が増えているとのこと。 なにかのアンケートでは スマ...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）

最近は一昔前の賃貸需要とはまたちょっと違った賃貸需要があります。 高齢者向けの賃貸住宅です。 これからさらに少子高齢化に拍車がかかる時代にもなりますので、今までの学生さんや独身の方向けの物件よりも、こういった物件のほうが入居がつきやすいのかもしれません。 統計によりますと2000年には約680万世帯（総人口の15％）だった高齢単身・夫婦世帯が2015年には約1070万世帯（同じく...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

少し概念はわかりにくいかもしれませんが、要するに企業に対する倒産保険のようなものです。 正確には クレジットデリバティブの一種で、債権を直接移転することなく信用リスクのみを移転できる取引である。最も取引が盛んなクレジットデリバティブのひとつ。頭文字をとって CDS と呼ばれることが多い。銀行の自己資本比率を高める対策の一環として利用されるケースも多い。 とのことで、仕組みと...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

CDSについては日本の企業も格付けされています。 J-CDSというのですが、数値が高いとリターンは大きいがリスクも大きいということになります。 参考リンク：【J-CDS】CDS参考値（東京金融取引所） なお現在のCDS値が1,000を超える高騰銘柄としては アイフル　5,340 武富士　　3,900 西松建設　2,210 オリックス　2,1...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

ソフトバンクのメインバンクはみずほC銀行となっています。 それに関連して ヤフーが続落、「ソフトバンクが同社株売却」と 3月31日11時52分配信 サーチナ 　ヤフーが420円安の2万6580円と続落している。朝寄り付きは600円安の2万6400円だった。31日付の日本経済新聞朝刊が、「ソフトバンクが全額出資会社SBBMを通じて保有するヤフー株の大部分をグループ外に売却したこ...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

　　　　　　　　　　　　　　・・・EMPメルマガ2009年3月21日号・・・ 賃貸仲介市場には 「仲介手数料」のほかに 「広告料」という報酬が存在します。 この「広告料」という耳慣れない用語が 非常に一般的になってきました。 要は、契約が決まった場合に 借主を紹介してくれた業者に貸主から渡す 「...（続きを読む）

中村 嘉宏

（宅地建物取引主任者）