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- 向井 啓和
- みなとアセットマネジメント株式会社
- 東京都
- 不動産業
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03-3442-2709
以前も自分年金の構築に不動産投資が適していると書きましたが、再度考え方を補足します。[自分年金]とは公的年金を補完する退職後の収入源を意味します。ある人は60才で、またある人は65才で定年退職をされますが、現在の年金制度はその金額面でも支給年齢の点からも十分ではないと指摘されております。特に国民年金のみの自営業者や農業従事者は厳しく細々ながらも公的年金を補完する意味で何才までも働き続けなければならないケースがみられます。現在日本人の平均寿命が延びており60才や65才からの平均余命も伸びております。そういった中でもゆとりを持って生活していける為には公的年金の薄さや頼りなさをカバーする自分年金を構築する必要があります。（退職後の平均余命が伸びて年金やお金の面で苦労して生きるという事はつらい事です。）
現在発表されている国民年金の支給額は月額約6万6000円、夫婦2人分で月額約13万2000円、厚生年金の場合は40年間加入した夫婦2人分の標準的な方で月額23万3300円です。各種調査によると、年金生活を送る世代（夫婦）の平均月額生活費は、約27〜28万円。ゆとりある老後に必要な生活費は、月額38万円程度といわれています。すなわちゆとりある老後の為には月額約25万円、年間で300万前後のキャッシュフローが足りません。あなたの20年後、30年後を考えた場合に20年後にキャッシュフローを生む自分年金をがっちりと構築する事が必要になります。株式投資の場合は配当利回り2%等と配当性向が上昇してきたとは云えども配当は企業の業績に連動して払われますし、安定的なキャッシュフローとまでは言えません。（不況期には業績が悪化して配当が見送られる可能性がありますし自分年金のメインに置くには不安定な部分があります。例えば現物株式で1億円5000万以上持っていれば単純計算で配当利回り2%のポートフォリオに対して年間のキャッシュフローは300万という事になります。ちなみに2008年現在の日経225の平均値は2.53%の予想配当利回りになります。）
外国債券や外国債券投資信託の場合にはより高い金利を外貨建で得れますが簡単に言って為替リスクを負う事になります。もし一見為替リスクが無い様に設計されている金融商品で利回りが高い物はそれ以外のリスクを「必ず」負っております。（株価リスクや信用リスク（クレジットリスク）や金利上昇リスクを負っています。）よって外国へ将来移住を考えての外国債券投資等であれば高いキャッシュフローの確保に役に立ちますが、日本での生活をベースに考えているのであればやはり円での運用をメインにして資産を構築して置かなければなりません。
そういった意味で消去法的に残った投資対象は不動産投資になるのです。（もちろん10年20年掛けて中長期的に日本の株式投資で財をなしてそこからの配当でキャッシュフローを得ても良いのですが、かなりの勉強と情報収集等の労力が必要になります。）10年でも20年でも30年でもキャッシュフローを安定的に生み出す資産を持っている事によって本当の意味での自分年金を構築したと言えます。マンションやアパート等の不動産ではグロス利回りで10%前後の物件もあり、そういった物件を購入されておけば投資用ローンの完済時もしくは資金収支累計額が投資用ローンの残債を上回った場合（この時期をハッピーリタイア・クロスと勝手に呼びます。私の造語）に一括期限前返済をする事により物件のキャッシュフローと固定資産税等の一部支出のキャッシュアウトフローの差額が手元に残ります。
例）物件価格8000万の投資用アパート、自己資金2000万、6000万分を金利3%で20年ローンにて借入の前提で、グロス利回10%の物件を購入。年間のキャッシュインフローは最大で800万です。但し、入居率等を考慮して700万としておきましょう。一方返済に回る分は約400万です。それに修繕費や固定資産税の支出があります。仮にそれらを100万としていても約200万程度のキャッシュフローが毎年残ります。これが20年後の完済時にはこの空室見込みの700万から修繕費と固定資産税を除いた分が毎年手元に残ります。一部大規模修繕への積み立ても必要になりますので全額使ってしまうわけにはいかないにしても目標である300万以上の自分年金のキャッシュフローを十分に構築する事が可能になります。
また、約200万の返済後のキャッシュフローが毎年あれば13年も経てば2600万前後の資金収支累計となります。（物件からの収入を無利息で貯めて来たとしても2600万前後になります。）一方、13年も経つと残債は2600万以下になっています。（約2518万です。）この時期を境にハッピーリタイア・クロスしたと言えます。つまり不動産から得たキャッシュフローの累積額で一度に残債を返済してしまう事も出来るからです。この時期を境に貴方（貴女）は何時でもハッピーリタイア（残債が無くキャッシュフローを生む資産を保有しているので）が可能になるのです。株式であればゴールデンクロスと言えば長期トレンドラインを短期トレンドラインが上に突き抜ける上昇トレンドに入った事を意味しますが、それを真似しています。ゴールデンクロスと同じようにハッピーリタイア期に入ったと考えて良いと思われる時期を意味します。（もちろんリタイアするしないは個人の自由なのですが、リタイアも出来るという選択肢を手に入れる事が出来ます。）入居率がある程度計算できる東京をはじめとした首都圏の物件ではある程度計画的に自分年金を構築してハッピーリタイヤする事が出来ます。
自分年金の構築のご相談はhttp://minato-am.com/
このコラムの執筆専門家
- 向井 啓和
- （東京都 / 不動産業）
- みなとアセットマネジメント株式会社
みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ
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