不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (16ページ目)
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不動産投資・物件管理 に関する コラム 一覧
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FPと歩く京都の町並みと建築 金閣寺周辺の風景
観光地として人気の京都では建物建築にも様々な規制があります。神社仏閣の周辺地域では建物の高さ制限や、市長への事前の届出、建ぺい率・容積率の面で不動産収益に待った!!がかかりそうな場合もしばしば。 金閣寺周辺地域 歴史的風土特別保存地区に指定されています。なにも金閣寺だけではなく京都ではお馴染の「五山の送り火」の山裾はだいたい歴史的風土保存地区に指定されています。 どう言った規制かと言うと、...(続きを読む)
- 新谷 義雄
- (行政書士)
相続した不動産の活用方法
夏が過ぎ頃から相続による不動産の活用方法の ご相談が増えてきました。 幾つかトラブルのご相談がありましたが、 私のところに来るのは主に活用方法についてです。 相続不動産の活用といいましても、 どの結論が最善だったかはその後の結果を見てみないと 分からないのですが、言えることは一つあります。 「この方法しかないと思い込まないこと」 これにつきると思います。 よくあるのが...(続きを読む)
- 畑中 学
- (不動産コンサルタント)
不動産市況とリスクについて
皆さんこんにちはリヴァックスの巻口です。 今日は不動産市況についてお話していきます。 不動産市況というと思い出されるのが、1980年代後半から のバブルと、2004年頃からのミニバブルでしょう。 2006~2007年頃、都心では不動産の新価格、新々価格 など不動産の価格がうなぎのぼりに上昇していたことは、 みなさんご記憶されているでしょう。 また、その後の不動産進行会社の倒産ラッシュ...(続きを読む)
- 巻口 成憲
- (不動産投資アドバイザー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.5]より(バックナンバー)3/3
福岡の魅力:博多どんたく港まつり ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 5月3日、4日の2日間で、第49回博多どんたく港まつりが行われました。 今年は両日とも近年にないほどの好天に恵まれて、人出はなんと225万人! 言うまでもなく大盛況でした。 博多どんたく港まつりは、市内約30ヶ所に設けられた仮設ステージで歌や演芸が披露され、3日の午後からは福岡のメイ...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.5]より(バックナンバー)1/3
ファミリーマンションかワンルームマンションか /投資で買うならどっち? ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【効率的な不動産投資】 不動産投資をはじめようと思ったときに、最も効率的なのはどういった手法なんでしょうか? 不動産投資で考慮すべき点は、融資割合、適用金利などのほかに、ランニングコストも入れる必要があります。 今回は、ファミリーマンションとワ...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.4]より(バックナンバー)1/2
不動産投資の味方~融資の活用 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 【不動産投資における融資額は物件価格の60%~80%】 前号では、借金は必ずしも悪いものではなく、次の資産を産むための借入は良い借金であるとお伝えしました。 賢くお金を借りることで効率的な資産形成ができる最たるものが、不動産投資ではないかと思います。 さて、借入先はご存知の通り金融機...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
@NEXT SenSEマガジン[vol.3]より(バックナンバー)2/3
不動産投資信託REITについて」 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 3月に入りました。日本の企業はおおむね3月に決算が出ますが、みなさんもご家庭の決算はされていらっしゃいますか。 さて、新しい年度に入る前に、次年度の資産運用商品の見直しや棚卸をされるのもよいのではないでしょうか。そこで今回は、投資信託「REIT」についてです。 REITとは、Rea...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
リノベーションの魅力とは?
みなさんこんにちは、リヴァックスの巻口です。 本日はリノベーションのお話をしていきます。 私どもが当社を設立した2005年当時では、「リノベーション」という言葉は、業界内でも ほとんど認知されていない状況でした。ここ2~3年の中古不動産ブームによって、ようやく この言葉が、認知され定着してきた感があります。 いわゆる「リフォーム」とは、修繕することで機能性能を元の状態に戻すということです...(続きを読む)
- 巻口 成憲
- (不動産投資アドバイザー)
【研修実施例】 東急リバブル株式会社ソリューション事業本部様
2010年7月10日・7月24日の2回にわたって、東急リバブル株式会社ソリューション事業本部様の研修講師を務めさせていただきました。 7月10日 『信託受益権売買契約書のポイント』 (内容) ・信託とは ・不動産信託の仕組み ・なぜ信託が用いられるのか ・信託受益権から現物不動産にする方法 ・現物不動産売買と受益権売買(+即日交付)の違い ・信託受益権の移転 ・賃貸借の承継・敷金の承継 ・負...(続きを読む)
- 中沢 誠
- (不動産コンサルタント)
不動産投資基本講座 レバレッジ効果について
不動産市況、下落加速!
新規物件のご紹介(H18築、JR御茶ノ水駅より徒歩5分)
◆ 新規物件(おすすめ投資用収益マンションのご紹介) 不動産投資アドバイザーの大林弘道と申します。 コラムと並行して、今日はおすすめの投資用マンションのご紹介を差し上げます。 本来であれば、お客様のご要望を先にお伺いし、それに沿った物件をご紹介するという 「オンデマンド方式」「お取り寄せ方式」にしているのですが、それではよく分からないと いう声も多いのも確かです。 なので、多く...(続きを読む)
- 大林 弘道
- (不動産投資アドバイザー)
~不労所得にご用心~ J-REITと不動産投資(ワンルームMS)比較
不動産投資、人気ありますね。 実際にセミナー等でも、ニーズが高く私自身もお話しさせて頂いていますが 基本的には「注意喚起」しています。 投資ですからリスクはありますし、昨今破綻してしまう人も実際にいるからです。 1年程前から、銀行の融資環境が厳しくなり、不動産投資へのレバレッジが 中々効かなくなってきています。 特に融資条件が厳しいのがワンルームマンション投資と築年数...(続きを読む)
- 三島木 英雄
- (ファイナンシャルプランナー)
地価は長期低迷を予想
・・・2010年3月19日号 EMPメルマガより・・・ 昨日、今年の地価公示価格が 発表になりました。 全国平均で4.6%の下落。 東京圏で5.4%、 東京都では7%の下落となりました。 とくに都心部での下落幅が大きく、 オフィス街でもある港区新橋1丁目では 26.9%と最も大きく落ち込みました。 銀座や表参道など、都心...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
不動産ファンドが危機に陥った理由
・・・2010年3月5日号 EMPメルマガより・・・ シービー・リチャードエリスと ラサールインベストメントマネジメントが 世界主要都市の 金融危機後の不動産投資市場の動向と 今後の見通しを発表しています。 東京に限って言えば、CB社は 「依然買い手市場で、 国内の富裕層や金融機関に支えられ、 投資マインドは徐々に持ち直し...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
家賃滞納データベースについて思うこと
・・・2010年2月12日号 EMPメルマガより・・・ 管理会社が 部屋の鍵を換え家賃滞納者を締め出した事件について、 「(管理会社に対する)管理不行き届き」で その部屋の所有者が罰せられる という判決が最近下されました。 最近家賃の滞納件数が増えていますが、 滞納家賃の回収業務は管理会社の生産性を著しく損ないます。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
礼金ゼロと更新料の関係
・・・2010年2月5日 EMPメルマガより・・・ 今朝の日経社会面には 「けじめをつける」と引退を発表した朝青龍と、 「けじめがついた」と続投を表明した小沢民主党幹事長の記事が 両開きで載っていました。 決断の背景にはいろいろあるようですが、 身の処し方というものを考えさせられます。 小沢氏が師事したのが田中角栄氏。 田中氏が首相にな...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
退去理由No.1は?
・・・2010年1月22日 EMPメルマガより・・・ 1月も終わりに近づき、 今年も賃貸のオンシーズンに入りました。 これから3月までは、一年で最も 賃貸市場が活発化する時期です。 大手の賃貸仲介専門会社などは、 年間売上のほぼ半分を この時期に確保します。 逆に大家さんの立場で言えば、 この時期に空室が埋まら...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
フラット35S 概要(1)
アパマン経営の成功のカギは企画にあり-3
詳細な事業収支をもとにベストなプランニングを プランニングを依頼する ■企画の概要(間取、資料設定等)を業者に伝え、建物プランニングを依頼する。 ■企画依頼の場合、専有面積を容積率をフルに活用する。 ■事業収支計画書を作成し、プランニングを煮詰めていく。 ■プランは1度では決まらない。最低でも3〜5パターンは作成し、構造別の事業収支シミュレーションを行いベストな企画...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
アパマン経営の成功のカギは企画にあり-2
アパ・マン事業収支簡易判定 1.建築ボリュームのチェック 当該土地に建築可能な延べ床面積を把握する 2.総事業費の計算 建築コストの概算額を知る 3.年間収入と表面利回りの計算 年間収入を算出し利回りを判定する 1.建築ボリュームのチェック 1.建築可能な延床面積を把握する 延床面積(m2)=敷地面積(m2...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
アパマン経営の成功のカギは企画にあり-1
今までのアパマンの常識 ■いい建物をつくれば満室になる ■いい業者に管理を委託すれば安定経営ができる ■いい建設会社に依頼すれば安定経営ができる ■家賃保証さえあれば絶対安心だ ↓↓ これは全て迷信です アパ・マンはエゴから入ると失敗する ■アパマンの企画はエゴから入ってはいけない ■入居者のプライオリティーが一番高いの...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
不況時の効果的な空室対策
・・・EMPメルマガ2009年12月11日号・・・ 弊社の管理している物件に 渋谷の飲食専門ビルがあります。 現在営業中の和風居酒屋さんから9月に解約予告が入り、 12月末で退去することになりました。 募集に関して、 以前は一日に数件、多い時は10件以上の問合せがあり ほとんど空室期間がなかった物件ですが、 今回はまったく様子...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
期待利回りは下げ止まり
・・・EMPメルマガ2009年11月27日号より・・・ 先週お会いした 某銀行の不動産ファイナンス部の次長が こんなことをおっしゃっていました。 「担保物件の処分を入札方式で行ったところ、 予想より多くの入札があり、 思った以上の金額で処分できました。 価格は約6億。 購入されたのは個人の投資家の方です。」 日本...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
『これがあれば賃料が上がる』設備
『これがあれば賃料が上がる』設備です 単身者向け 第1位 ブロードバンド無料 第2位 オートロック 第3位 TVモニター付インターホン 第4位 ホームセキュリティシステム 第5位 防犯カメラ 第6位 浴室換気乾燥機 第7位 システムキッチン 第8位 洗浄機能付き便座 第9位 自動二輪置場 第10位 追い焚き機能 ...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
投資先としてのハワイ不動産の魅力
・・・EMPメルマガ2009年11月13日号より・・・ 先日、『ハワイ不動産投資セミナー』を開催しました。 20年ほど前のバブル期、 海外不動産投資がもてはやされた時期があります。 当時は国内での金余りに加え 1ドル80円を切るほどの円高でしたから、 海外不動産投資は非常に活気を帯び、 日本の名だたる建設・不動産会社が 米...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
「頭金不要の1棟買い」の真実〜その3
そういった状況ですから、よくある話としては、利回りも高く、比較的融資の下りやすい5千万くらいの新築アパートを土地ごと購入し、それを担保に・・。なんてことにもなりがちです。 しかし、アパート経営の場合、いくら新築とはいえ鉄筋コンクリートのマンションと木造や軽量鉄骨のアパートでは耐久性が格段に違いますので、短期間では良いかもしれませんが、長期的にはコスト高になります。 場合によっては10...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
「頭金不要の1棟買い」の真実〜その2
まず、基本的なことですが、マンションだと1棟買いはほとんどが中古物件前提になります。 それはそうですね。 地主でもない限り、建築中の支払いのことを考えると、即家賃が発生する中古物件は理にかなっていると思います。 で、ポイントは「頭金不要」というところです。 要するに「満額評価」、登記費用や取得税のことまで考えるなら「オーバーローン」を組める物件ということになります。 ...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
『ハワイで不動産投資』セミナーのお知らせ
毎回、少人数でわかりやすいと ご好評をいただいているEMPセミナーですが、 今回のテーマは・・・ 『ハワイで不動産投資!』 です。 ハワイの不動産大手、 サチハワイ・パシフィックセンチュリー総合不動産会社 代表のサチ・ブレーデンさんと親交があることから 今回のセミナー開催の運びとなりました。 サチ・ブレーデンさんが来日され、講師としてお話いたします...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
CA(機密保持契約)というもの
・・・EMPメルマガ 2009年10月9日号より・・・ CA = Confidential Agreement(機密保持契約) 最近、詳細な物件情報をいただくときに、 機密保持契約を結ばせられることが、多くなりました。 とくに、ファンド系企業や サービサーがかかえている物件などの場合は 必ずこの「知り得た情報を他に...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
政権交代のその後〜その5
今回の政権交代の政策の目玉はこども手当ですが、はたして本当にお得なお話なのでしょうか。 おそらく、今回のこども手当の創出にともなって検討されたのは以下のモデルケースではないかと思います。 すでに手当支給に伴って配偶者控除と扶養控除が見直しになるようですが、それらの控除を廃止したとして。 年収600万円、妻専業・こども小学生2人の場合 ・現在 現行子供手当・・・・12万円 ...(続きを読む)
- 尾野 信輔
- (不動産投資アドバイザー)
“ハゲタカファンド”再び? …今、マネーのプロ達は
リーマンショックから早一年。 「100年に一度」と言われた経済危機の中、 いまだ日本経済は復活の糸口が見えず、 混迷の状況から抜け出せない状態にあります。 その中にあって、マネーの世界では すでに新たな動きが始まっています。 昨日『NHKスペシャル(金融危機1年 世界はどう変わったか)』 という番組が放映されました。 すでにマネーの世界...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
年収1億のカリスマ大家鈴木ゆり子さんの・・・
動画クイズに答えて大家になろうという日本不動産コミュニティーの企画です・・・ なんと、クイズに答えるだけで1年間大家さんになれちゃいます! これからアパマン経営を目指している方は、ノーリスクで大家さんを1年間体験できます。図面作成、業者訪問、入居者の募集、契約など経験できますので貴重な体験です。 このキャンペーンで1年間大家さんを体験することにより、実際...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
今年適用される不動産譲渡所得の特例(不動産投資)
第15回金持ち大家さん(R)実践塾
今回の金持ち大家さん(R)実践塾は、2009年1月から当社で一番相談が多い管理会社について、【自主管理 VS 管理委託】 というタイトルで7/25 15時から三鷹で開催します! 次に該当する大家さんは、是非参加してください。 ・自主管理で一般募集しているが最近、家賃の滞納が多い・・・ ・滞納保証会社を利用しているが申し込みをしても断られることが多い・・・...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
不動産市場における2つの2010年問題
大家検定(賃貸経営実務検定)2級講座
2009年3月から開講した大家検定2級講座ですが、過去に参加した受講生のメッセージからメッセージをいただいていますので、ご確認ください。 とてもすばらしい授業でした。4回はあっという間ですね! もっと勉強したいのですが、1級の内容は難しそうなので考え中です。しかし何か定期的に行われる講座や、勉強会などがあればぜひ声をかけて頂けたら幸いです。 どうぞよろしくお願いいたします。 ...(続きを読む)
- 大川 克彦
- (不動産コンサルタント)
不動産証券化の実態調査から見る不動産市況
1Rマンションの建築規制の強化(メルマガより)
・・・EMPメルマガ 2009年5月15日号より・・・ 今年の4月、 板橋区がワンルーム建設の際の規制を それまでの「指導要綱」から違反した場合は 懲役・禁固、罰金、拘留などの罰則がある 「条例」へと規制を強化しました。 すでに昨年度中に 目黒区、文京区、中央区、新宿区など8区が 「指導要綱」から「条例」へ規制を強化。 ...(続きを読む)
- 中村 嘉宏
- (宅地建物取引主任者)
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