地価は長期低迷を予想 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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地価は長期低迷を予想

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これからの不動産市況
・・・2010年3月19日号 EMPメルマガより・・・



昨日、今年の地価公示価格が
発表になりました。

全国平均で4.6%の下落。

東京圏で5.4%、
東京都では7%の下落となりました。

とくに都心部での下落幅が大きく、
オフィス街でもある港区新橋1丁目では
26.9%と最も大きく落ち込みました。

銀座や表参道など、都心の「超一等地」も
25%以上の大幅な落ち込みを記録しました。


一方、
新築分譲マンションや新築戸建ての販売は
急速に回復しています。

すでにデベロッパーは用地仕込みに転じており、
住宅用地の取引は活発になってきました。

これまでのパターンからすれば、
デベロッパーの土地購入が活発化すれば
住宅地の地価は上昇に転じました。


では、この動きが
地価反転のきっかけになるのか?


私の考えでは、
そうならないだろうと思っています。

結論を言えば、
日本の地価および不動産価格は
まだまだ低落傾向の道を歩みます。

地価が上がるためには、
住宅取得ニーズが高まること、
投資マネーが流入すること、
商業施設や工場建設などビジネス実需が活性化すること
などの要因が必要です。

今の日本にこれらが期待できるか?
答えは残念ながら「NO」です。


前述のごとく
住宅取得ニーズは高まりつつありますが、
所得が減少していく中で
取得価格も次第に下がり、
デベロッパーの土地取得価格も
おのずと限界があります。

また今後は少子高齢化、
持ち家志向の減少によって
潜在需要自体が大きく減少します。

マンション用に適した土地の価格は
短期的には上昇するでしょうが、
長期にわたって上がり続けることはありません。


投資マネーはどうか。

リーマンショック以降の
金融危機はまだ去っていません。

世界中の金融機関が
まだ大量の保証債権を持っています。

今は政策的に損を表面化させていませんが、
いずれどこかで表面化します。

そのときリーマンのとき以上の
投資マネーの収縮が起こります。

短期的にも
オフィス賃料の下落が続く日本に投資するマネーがあれば、
経済の発展著しい他国に向かうでしょう。


ビジネス需要にしても同様です。


企業は最終消費者の近く、
生産効率の良い立地、
購買力の上がっている地域に
工場や商業施設を建設します。

企業の日本国内への投資意欲は
強くありません。


では、どうすれば地価は上がるのか。

今の地価は国力の低下、
成長性の低下を反映しています。

産業が活性化し人々の給料が増え、
経済が活性化しなければ地価は上がりません。

もちろん移民を受け入れ
人口減に歯止めを掛けるのも一手です。

要は、
「人、物、金」が
日本に流入する政策を取らない限り
地価下落の歯止めはかからない
ということです。




       株式会社イー・エム・ピー
       代表取締役 中村嘉宏:談




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