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中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月08日更新

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不動産投資基本講座 レバレッジ効果について

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不動産投資 基本講座

不動産投資基本講座 レバレッジ効果について

レバレッジ効果とは、「てこの原理」のことです。
不動産投資においては、借入金を活用して、
実際の自己資金以上の投資効果を引き出すことを言います。

 

レバレッジ効果の具体例

仮に700万円の現金を保有していて、
1.利回り10%のマンションをすべて現金で購入した場合
2.利回り10%のアパートを自己資金と借入金で購入した場合
で比較を行います(詳細は、下記[シミュレーション詳細]を参照)。

1.の場合、700万円の自己資金を投入して、年間収入額(税引き前)が、
44万円(自己資金に対する利回り6.28%)になります。

2.の場合、同じく700万円の自己資金を投入して、年間収入額(税引き前)が、
106万円(自己資金に対する利回り15.1%)になります(<<借入条件1>>の場合)。

同じ自己資金700万円でありながら、そこから生み出される収益が大きく異なります。
今回のケースでは、収益がレバレッジ効果により2.4倍(44万円⇒106万円)になっています。

これがレバレッジ効果です。

レバレッジ効果を生み出す源泉は、
物件が生み出す投資利回りと借入金利の差分です。
借入金の金利以上の利回りで投資物件がお金を生み出しているのであれば
プラスのレバレッジ効果が得られます。

しかし、投資物件の収益が低下し借入金の金利が上昇した場合には、
レバレッジ効果がマイナスに働く場合もあります。
不動産投資で、安定した収益が得られる物件を探すのは当たり前ですが、
レバレッジ効果を利かす場合には、特に注意が必要です。

不動産投資で成功する方は、このレバレッジ効果を最大限に活用しています。
ぜひ、みなさまもこの仕組みを理解したうえで、プラスの活用をして、
ハッピーになってもらえればと思います。

 

[シミュレーション詳細]

≪前提条件≫
・購入に関する諸経費は、本体価格の10%で想定
・借入金利は、スルガ銀行のアパートローンを想定(変動金利 4.5%)
・管理費・修繕積立金、メンテナンス費用、固定資産税・都市計画税は想定金額
・1万円以下は端数調整

【1Kのマンションを諸経費を含めてすべて現金で購入】

<購入費用>
 本体価格 630万円
 購入諸経費 70万円

<資金調達>
 自己資金 700万円
 借入金 無し

『年間の収支等』
<収入>
 年間家賃 63万円/年

<支出>
 固定資産税等 7万円/年
 管理費・修繕積立金 1万円/月×12カ月=12万円

<収支等>
 年間収入額(税引前) 63万円‐(12万円+7万円)=44万円

 自己資金である700万円に対する利回り
 440,000/7,000,000*100=6.28%

【1棟のアパートを自己資金700万円、残りをアパートローンで借り入れて購入】

<購入費用>
 本体価格 3500万円
 購入諸費用 350万円

<資金調達>
 自己資金 700万円
 借入金 3150万円

『年間の収支等』

<<借入条件1>>
 借入金額 3150万円
 借入期間 25年
 借入金利 4.5%
 ⇒毎月支払 175,087円/月

<収入>
 年間家賃 350万円/年

<支出>
 固定資産税等 20万円/年
 ローン支払年額 17.5万円×12カ月=210万円
 メンテナンス費用 350万円/25年間=14万円/年(平均)

<収支等>
 年間収入(税引前) 350万円‐(20万円+210万円+14万円)=106万円

 自己資金である700万円に対する利回り
 1,060,000/7,000,000/*100=15.1%


<<借入条件2>>
 借入金額 3150万円
 借入期間 20年
 借入金利 4.5%
 ⇒毎月支払 199,284円/月

<収入>
 年間家賃 350万円/年

<支出>
 固定資産税等 20万円/年
 ローン支払年額 20万円×12カ月=240万円
 メンテナンス費用 350万円/25年間=14万円/年(平均)

<収支等>
 年間収入(税引前) 350万円‐(20万円+240万円+14万円)=76万円

 自己資金である700万円に対する利回り
 760,000/7,000,000/*100=10.8%

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(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
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