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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
岡村智恵美
(不動産コンサルタント)

閲覧数順 2017年06月22日更新

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不動産証券化の実態調査から見る不動産市況

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金融危機を生き抜く不動産投資
昨日あまり目立たない資料ですが国土交通省から毎年恒例の「不動産証券化の実態調査」というデータが発表されました。簡単に内容をまとめると以下の点に集約されます。



不動産証券化の実態調査から読み取れる傾向



1.平成20年度(2008年4月〜2009年3月)の不動産証券化は前年度の数字から約3分の1に総額が減少しました。

(9月のリーマンショック以降の証券化が殆どなかったという事を考慮すると2008年前半が数字をけん引したと言えます。)


1.平成20年度(2008年4月〜2009年3月)の不動産証券化は件数も大幅減少し、一件当たりの取引額が上昇した。


3.開発型案件が金額ベースで半減、数量ベースで約3分の1に
 ‐ リスクの高い開発型案件が減少しました。


4.都道府県別では東京都の割合が大幅上昇・大阪府の減少が顕著
 ‐ 関西方面の案件の動きが停滞していたという流れを確認出来る動きです。



国土交通省の当該資料はこちらhttp://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf



今後考えられる市場動向は?



不動産証券化案件は1ファンド案件辺り65億円平均の話なので一般の不動産投資を行う人には大きな影響は無いように思われますが、市場の需給等に影響しますので今後の動向を読み解くカギになるかと思います。


グラフをご覧頂けると分かりますが、平成17,18,19年度にピークを迎えた不動産証券化は今後「出口」の時期を迎えて行くと思われます。


また、1ファンドに数物件を入れているケースが多い事を考慮すると、ファンド物件としては少額案件である物件が一般個人向け投資案件として更に流通してくる可能性はあります。(2億〜10億前後の物件になりますが)


現在は平成17年度を中心とした年度に不動産ファンド組成を行った案件が市場に出てきておりますが、今後は18年度、19年度組成案件が出口戦略で出てくると想定されます。(殆どが信託受益権として流通しています。)


更にこの大幅に下落したグラフのギャップの部分にも注目すべきかと思います。つまり前年度が8.8兆円だった証券化案件が3.1兆円へと下落した差額分はどうなっているのか…実はこれらが現在建物は建築完了したが発注者が倒産したり、ファンドに売却引渡出来ずに浮いている物件とも思われます。


これら新築されて引き渡しが完了していない物件と証券化の出口物件数兆円分が今後2,3年の間に市場に出てくると想像されます。


不動産投資では少額案件と言われている1億前後の物件では底打ち傾向がある一方で規模のある程度大きい富裕層向けの物件はまだまだ底値買いが出来るチャンスを残していると思われます。


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