立場の逆転 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

中村 嘉宏
株式会社イー・エム・ピー 代表取締役
東京都
宅地建物取引主任者

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

閲覧数順 2016年12月05日更新

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立場の逆転

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賃貸経営…大家さんになったら… 賃貸の現場から
・・・2010年2月19日号 EMPメルマガより・・・


最近、つくづく
「賃貸マーケットが変わったな」
と思うことがあります。

どういうことかというと、
入居の申込時に
家賃の値引き交渉をしてくる入居者が非常に多くなった
ということです。

非常に多くなった、というより、
昨年まではまったくと言っていいほど
ありませんでした。

大阪など関西地方では
賃料や管理費の値引き交渉は日常的にあると聞きますが、
東京ではこれまでほとんど
行われていなかったと思います。

ところが、今シーズンは
半分以上の申込書に
値引き交渉の金額が記載されています。

特に、市場相場に比べて
「高めの賃料設定」しているわけではないにもかかわらず、
そのような申出が多い。

さらに、最近は更新の際も
賃料の減額を要求してくることが多くなっています。

「ネットで見ると
 同じ建物の他の部屋はいくらで出ているので、
 賃料を下げて欲しい。」
という入居者の要求が増えました。


賃貸市場は需要と供給のバランスが崩れ、
数年前から
「貸主有利」から「借主有利」へと変わりました。

その流れが、
雇用や給与減の影響もあって
今年は一層激しさを増している気がします。

もう一つ加えると、
クレーマーが増えました。

何かにつけて難癖をつけ、
家賃を下げさせよう、一時金をせしめよう
という輩が多くなった気がします。

過度な消費者保護の風潮もあるのでしょうが、
「衣食足りて礼節を知る」の言葉通り、
これも経済・雇用情勢の悪化が
原因という気がします。


一方、賃貸斡旋会社からの
広告料要求も増えました。

業界用語で「AD(advertisement)」と言いますが、
お客様に物件を紹介する前や
入居希望者を紹介してくる際に、
この「AD」があるかどうかを
露骨に聞いてくる営業マンが非常に多くなりました。

要は
「貸主から家賃の1か月分の仲介手数料
 (業法上問題があるのでADと言っています)がもらえるかどうか」
の確認してくるわけです。

貸主は商習慣上
賃料の一か月分を貸主側の不動産会社に
手数料として支払いますから、
「ADが出る物件」ということは、
貸主はさらに一か月分上乗せして
支払うことになります。

ほとんどの賃貸仲介会社が
歩合給制度をとっている業界ですから、
お客減は成約減につながり、
賃料減も仲介手数料減につながります。

よって、借主からだけでなく、
貸主からも手数料をもらおうというわけです。


本来、
賃料にしても取引条件にしても
市場での優劣が決めるものですから
当たり前と言えば当たり前ですが、
これまで「大家さん有利」の時代が長く続きましたから、
今の「借主有利」の時代には
頭の切り替えが必要です。

(それでも無理な要求をしてくる入居者には
 やっぱり腹が立ちます・・・。)


       株式会社イー・エム・ピー
       代表取締役 中村嘉宏:談




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