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中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)
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閲覧数順 2016年12月10日更新

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皆さんこんにちは、リヴァックスの巻口です。

本日は不動産投資についてお話していきます。

資産形成において非常に安定的だと考えられるのが不動産投資です。

中でも居住用不動産への投資は特に安定性が高い投資だといえます。

その理由は、居住用不動産投資のリターン(収益)の原資が日常生活費だからです。

家賃は好景気不景気に関係なく、支払わなければ生活することができません。

家賃は過剰に高騰する可能性も限定的です。

好景気の象徴である高額所得者を対象としたラグジュアリー物件をのぞけば、

通常家賃が相場から大きく乖離することはありません。

家賃を支払うために借金する人はそうそういませんよね?

生活費ですから経済環境に大きく左右されず、消費者物価指数に緩やかに連動

する程度の変化です。

事実各種統計データにおいても、賃料水準だけは非常にゆるやかに推移している

ことが確認できます。

居住用不動産投資は安定的な生活費というコストを原資としているので、安定的な

資産形成方法のひとつであるといえます。

 

ただし、不動産は耐久消費財です。不動産自体にはもちろん寿命があります。

戸建て住宅であれば30~40年、集合住宅(マンション)であれば60~70年程度

の寿命が一般的でしょう。

家賃収入が経済全体で安定的とはいっても、個別の不動産が、寿命がつきるまで

確実に毎年家賃収入が期待できるかというと、なかなかそうはいきません。

 

実は不動産の寿命には2つの種類があります。

『物理的な寿命』と『社会的な寿命』です。

『物理的な寿命』とは前述した不動産自体の構造上の寿命です。

もうひとつの『社会的な寿命』が家賃収入を大きく左右する要素です。

『社会的な寿命』とは、建物の外観や内装仕様、設備状況など、住居として満足

できるレベルの性能についての寿命のことをさします。

そうした住居に対する社会的な要求水準は時代とともに移り変わっていき、

より高い満足度を求めるようになります。

施工当時は人気だった設備や内装なども、おおよそ15年から20年程度たつと、

あたりまえの設備になっていたり、古臭い内装になってしまうということはよくある

ことです。

そうした『社会的な寿命』に対応していかなければ安貞的な家賃収入を維持しつづける

ことは難しいといれるでしょう。

そうした『社会的な寿命』を延長させるひとつの手段がリノベーションです。

次回は不動産投資におけるリノベーションのやり方についてお話しましょう。

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