不動産市場における2つの2010年問題 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

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中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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閲覧数順 2016年12月05日更新

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不動産市場における2つの2010年問題

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金融危機を生き抜く不動産投資
不動産業界(不動産投資市場)の今後の展望を占ううえで2つの2010年問題を上げる事が出来ます。


1.団塊の世代の退職によるオフィススペースの減少
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2002/fudo0206-a.pdf

2.不動産証券化商品の大量償還
http://www.kabutocho.net/news/livenews/news_detail.php?id=145138


まず、1.の団塊の世代の退職によるオフィススペース需要の減少についてですが、2002年6月発表の株式会社ニッセイ基礎研究所アトラクターズ・ラボ株式会社のレポートによると、2007年〜2009年にかけて特に団塊の世代の大量退職が控えていて需要が大きく減少する可能性があるとの指摘があります。


これに昨年からのリーマンショックから始まった未曾有の金融危機、経済危機によってリストラの進行、時短、ワークシェアリングの推進、外資系企業の縮小撤退等が相まって延べ床面積上の需要は輪を掛けて減少していると推測出来ます。


また、2005年頃からのプチバブルで大規模オフィス開発が行われオフィスビルの供給は潤沢にあります。


その為大型のオフィスビルの家賃収入は下落の可能性があります。それが、中型中古ビル等に波及しないかが現在は心配されているところです。



もう一方の2010年問題は2.不動産証券商品の大量償還の問題です。不動産証券化商品には様々なタイプがありますが、信託受益権等も含まれます。この信託受益権だけでもこの2年程で数兆円分がリファイナンス出来ずに市場に出て来ると予想出来ます。


国土交通省のウェブサイトに詳細が示されていますが、2年前、3年前に頃に組成されたファンドの償還がこれから相次いで訪れます。
http://www.mlit.go.jp/common/000040677.pdf


その為一旦は収まった下落も、特にある程度の大型物件〜中規模の物件に関しては再度発生すると思われます。


私の不動産投資ブログや不動産投資サイトでもファンド物件調査等をしてご紹介しています。
http://blog.minato-am.com/
http://www.minato-am.com/


近々信託受益権に関して行ったセミナー内容もアップする予定です。


今後日本の不動産市場は2010年問題という難題をもう一回くぐり抜けなければならない状態になりますので。オフィス物件に関してはV字の回復は到底見込めない事は指摘出来るかと思います。(ただ、1億〜2億レベルのレジデンス物件の底打ち感は鮮明で、物件種別間にばらつきがあります。)

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