不動産投資・物件管理 の専門家が生活やビジネスに役立つコラムを発信 (15ページ目)

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ ２．知っておきたいマネー用語／年金特集：死者への年金 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 前回までの予告を変更して、今回は、最近問題になっている高齢者所在 不明問題の本質に迫りたいと思います。 今回の件は、要するに、受給資格が消失しているのに年金を（遺族が） 受け取り続けた不正受給の疑いがあるとい...（続きを読む）

尾野 信輔

（不動産投資アドバイザー）

以前に反社会的勢力とは契約してはならないと書きましたが、それでは、どのような方が反社会勢力と呼ばれるのでしょうか。まとめてみます。   １．暴力団 ２．暴力団関係企業 ３．総会屋   これら、若しくはこれらに準ずる者、又はその構成員   としています。   その他、 ４．暴力団または暴力団員と社会的に非難されるべき関係を有している者 （密接交際者：ゴルフ、会食、組の行事に参...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

アーバンビレッジの土地活用事例-１   「田畑を売って宅地と建物建築費を手に入れた」　～　等価交換による宅地と建築費の取得   農家のＡさんは、今年結婚する息子のため、そして将来生まれてくるであろう孫と頻繁に会うためにも、実家の近くに家を建ててやりたかった。 しかし、Ａさんの所有するのは田畑だけで、家を建てるための宅地が無い。 そして、田畑を造成して宅地にするための費用や、建物を建てる...（続きを読む）

平野 秀昭

（不動産コンサルタント）

前々回のバブル崩壊では、本当に数多くの方がダメージを受けました。 東京へ通勤するのに2時間以上掛かる所で何千万円もする一戸建てを買った人。都内のちょっとしたマンション（40平方メートル位？）で5千万円以上で買った人。都内のワンルームマンション（１７平方メートル位？）で3千万円近くで買った人。（一説によると西新宿のワンルームが１億円になりそうになったとのことです）  その後、価値が下がった物件の...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

物件管理をしていると、考えられないトラブルが発生することがあります。 以前管理していた木造二階建てのアパートなのですが、２階の住人が窓の外の物干し竿に洗濯物を干していました。ベランダがないタイプの部屋でした。何かの拍子で物干し竿がバランスを崩し、下へ落ちたのです。 たまたま、真下には外から室内へと繋がる水道管が配管されていたのですが、運悪くその水道管に物干し竿が当たり、水道管が破裂してし...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

利回りが良い物件＝通常、古い物件・手が掛かる物件（手が掛かりそうな物件）と言っていいでしょう。 独身用のワンルームなどでよく起こることとして、空室だった物件が契約になり入居した時に、ガス温水器が壊れているというトラブルは大変多いです。 この手の機械物（ガス温水器やエアコン）は、通常使っているにはかなり長い年数でも使えるのですが、退去となり使用しなかった期間がそれなりにあると、次回作動させ...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

物件の利回りは、表面利回りではなく、自己資金に対する利回りを計算するととんでもない高利回りになることは説明しました。 ところで、例のように物件価格に対して掛け目80％、利率2.7％、期間20年という、まるで理想的な融資が出るでしょうか。 余程のことがなければ難しいです。通常、建物構造や築年数の制限などがあり、なかなかこのような条件での借入ができる『物件』は少ないのです。 仮に、借...（続きを読む）

西原 雄二

（不動産業）

ちょっと気になる話 ～ライフとマネーのＱ＆Ａから～ ■高齢者の不動産購入、得策ありますか？■ ■【 不動産購入のご相談 】 いつも参考にさせていただいております。 このたび、自宅（戸建て）の隣地が 売りに出されることになり（約３０００万円）、 その土地を購入したいと考えております。 支払いは預金や国債などの手持ち資金でと、 考えていますが、 一部の国債が来年の７月まで満期がこないので そ...（続きを読む）

伊藤 誠

（ファイナンシャルプランナー）

風俗営業の話 前回のコラムでも書いていましたが、http://mbp-kyoto.com/fp-chrome/column/3129/ お酒の絡む1号業務～6号業務を開始するにあたっては非常に煩雑な書類作成が必要になります（書類数は20枚以上！！） 主に周辺エリアの実地調査の書類や、店舗の測量や、設備品の詳細、申請者の身分証明等多岐に渡ります。 申請時や、店舗の調査（実査）には立会いが必要にな...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

事業や店舗の営業許可や、許認可の書類を行政機関に提出する以外にも、開業後の店舗情報等を無料で掲載できる広告サービスへの登録のご相談等もしています。 yahoo!や、Googleでも無料で店舗サービスの掲載や、MAPへの店舗情報の掲載、その他の有料広告枠などなど、様々な媒体や手段がありますね。 ちなみに、古物商業者はホームページを掲載する際に、URLを届出して、健全な古物取引を公開しなければいけ...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

省エネ電球エネブライト 節電に最適な省エネ電球エネブライトの改良がなされました。   古いバージョンよりもより消費電力が少なく済み水銀灯の約20%の電力で良い形になりました。これから暑い夏をむかえますが更に力を入れて取り組んで行きます。   主に、倉庫、工場、街灯、駐車場、体育館、スポーツ施設等のある程度天井の高い場所での利用が最適です。   LEDとの違い等は次回以降ご紹介...（続きを読む）

向井 啓和

（不動産業）

本日は賃貸物件をリノベーションする考え方についてお話してみます。 昨今リノベーション物件と謳われている物件が本当に数多く流通するように なってきました。リノベーションとは空間の価値の刷新を目的として、大規模 な修繕工事を施すものと一般的には定義されています。 しかし中にはほとんど仕様を変更することなく、単純に壁紙やユニットバスの グレードを変更しただけでリノベーション物件ですと謳っている...（続きを読む）

巻口 成憲

（不動産投資アドバイザー）

大家さんとＦＰのマンション経営。今回は投資不動産の選定のポイントを収支面等でご紹介させて頂きます。バブルの頃は不動産の価格が値上がりしていた為に、不動産の価値そのものに対して融資されていた部分もありましたが、不況の昨今不動産の価格は下落傾向ですので変わって融資の基準とされているのがインカムゲイン＝期待収益を基準にした融資が重要視されています。マイホーム購入時も万が一ローン返済が出来なくなって来る場...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

春の気候は三寒四温と言いますが、まさに昨日の寒さと今日の小春日和。三日寒ければ、四日暖かい。少しずつではありますが確実に春は近づいています。 また、週末を迎えこの一週間を振り返ると、３日辛い日があり、４日いい日があればその１日で良しとしよう。いい事もずっと続かない代わりに、悪い事も長くは続かない、少しずつ前向きにいきましょう・・・そんな意味もあり、私よしらぼ。の大好きな四字熟語でもあります。 ...（続きを読む）

よしらぼ。

（不動産コンサルタント）

本日は2月25日。多くの会社は給料日です。 毎月、支給と控除が明記されている明細を何気なく見過ごし、右下の差引支給額を見て「上がった」「下がった」と一喜一憂するものです。 しかしながら、もしその控除が無ければどうなるだろう？ 年金、健康保険はさておき、組合費、クラブ支援費、新聞代、○○の会？、よく解らない控除の結構な額ですし、何せこの“所得税”と“住民税”は何とかなららいものでしょうか？と誰...（続きを読む）

よしらぼ。

（不動産コンサルタント）

先日、私のお客様であるマンションオーナーのK氏の確定申告を手伝いました。 源泉徴収を拝見すると、御多聞に漏れずで、年収が2008年680万円だったピークに比べ、2010年は590万円まで下がっていた。 K氏は大手小売系上場企業の総務部に勤務し、練馬に１LDKの投資マンションを所有している。もちろんサラリーマン。 「よしらぼ。さん、今期は恐らく会社が赤字になるので、大幅に削られちゃったんですよ...（続きを読む）

よしらぼ。

（不動産コンサルタント）

今回は所有しているマンションではなく、土地の値段です。相続税の基礎控除額が減額する事もあり、相続税の課税対象者は今後、現状の２倍程度に拡大されるとも言われています。 特に相続財産が不動産の割合が大きい場合は、予め財産価値を把握する事と、事前のプランニングが大切でしょう。 基本的に土地の評価は「接道している道路の路線価によって決まる（土地面積×路線価）＋調整項目あり」　　ただし、同じ路線価の道路...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

財団法人　日本賃貸住宅管理協会　が実質的な月額賃料の算定目安を明確化しています。更新料や敷金礼金は地域によって差があり、消費者には分かりにくい料金体系にもなる場合があります。その為トラブルにもなるケースがある為に消費者に実質的な毎月の負担額を表示するフォーマットとも言えるでしょう。   算出方法： 賃料（４８カ月分）＋共益費・管理費＋敷引金＋礼金＋更新料÷４８カ月 つまりは経常的に発生する...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

大家さんとＦＰのマンション経営９回目です。収益不動産として利回りの良いマンションをご検討中の方などにお勧めなのが収支計画上は高利回りでも、十分に「修繕歴」をご確認ください。 築２０年にもなるとマンションで、相続などを機に売却する・・・と言ったケースではお値打ち価格で売り出されている場合もあります。収支計画も立てて、銀行の融資も十分検討した上でＧＯサインの前に、それだけの物件ですので過去の修繕歴を...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

大家さんとＦＰのマンション経営コラム、前回に引き続きマンションの「修繕にスポット」を当ててみたいと思います。 突然ですが、最近のマンションの寿命は何年ぐらいだと思われますか？構造にもより鉄筋のマンションなどの場合は減価償却費の法定耐用年数を目安にすれば５０年程度なんじゃないか？と思われます。 管理や修繕状態にもよりますが、実はおよそ８０年もつんですね（レンタルできるかは別として）。人間の寿命と...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

マンション経営にもっとも心配なのは「空室率」シーズンを逃さず＋優良入居者の転出を食い止める大家さん独自の活動が必要になってきているのかも知れません。最近の動向として一例ですが、 １．ライフスタイルの多様化から物件の明白なコンセプトを提案。 ２．初期コストは低く、ランニングコストで回収 ３．周辺相場だけを参考にしない ４．物件探しの多様化 などが挙げられます。一時期リノベーションも流行った...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

不動産を買う時のポイント １．立地・・・条件の変更が不可能なので最重要ポイント ２．利回り・・・収益性の目安。努力次第で上げる事も出来る ３．稼働率・・・現在の稼働率を目安に今後の収入予想 ４．ライフサイクルコスト・・・建物本体や、管理会社等の維持管理費 ５．ビジネスパートナー・・・ノウハウ、状況に合わせたアドバイス 以上５項目が基本です。 １の立地を基本にして不動産選びをする事にな...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

収支計画書を創る。 これはマンション経営の第一歩ですね。年間の収入と支出項目を事前にアウトプットして、数値の把握やグラフ等にします。 建設会社の作成する想定賃料の算出や、支出項目等も参考にしつつ、利益相反の無い中立的な意見を参考にする事をお勧めします。（ベロッパーの作成した収支計画書は満室時想定賃料で算出しますが、実際は空室リスクなどは高めで出してみましょう。マンションオーナーの作成した収支計...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

前回のコラムで不動産の有効活用と言う事で自分の不動産を一般的な5つの使い方を挙げさせて頂きました。 今回は「住居」か、「商業」かに分類してメリット・デメリットを把握してみましょう。 住居系不動産（アパート・マンションなど） メリット：景気変動による収入変動が緩やか。生活の拠点等ですぐに退出と言った動きはなく、安定的。 デメリット：現状回復義務は原則貸主負担。賃料の減額請求も有りうる。 商...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）

二条周辺地域は観光客に人気の二条城があるため、観光客・修学旅行生が多くみられます。アクセスも地下鉄二条駅前・京都市バス・少し歩けばＪＲもありますので住環境としても、商業としても有効活用できそうですね。 さてこの地域は二条城を囲むように「商業地域・近隣商業地域・第一種住居地域」などが混在した場所です。特に堀川を挟んで東側は下町の風情を残した地域です。古い古民家や町屋を改装したリノベーション物件（古...（続きを読む）

新谷 義雄

（行政書士）