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今までのアパマンの常識
■いい建物をつくれば満室になる
■いい業者に管理を委託すれば安定経営ができる
■いい建設会社に依頼すれば安定経営ができる
■家賃保証さえあれば絶対安心だ
↓↓
これは全て迷信です
アパ･マンはエゴから入ると失敗する
■アパマンの企画はエゴから入ってはいけない
■入居者のプライオリティーが一番高いのは「家賃」である
得られる家賃から事業費を決めることが重要！
その事業費の範囲内で企画をすれば失敗はない！
アパ・マン経営を成功させる４要因とは？
１.事業収支計画、設計、施工までの企画
２.ファイナンスの知識
３.事業化・運営に必要な税務の知識ノウハウ
４.安定経営を続けるために必要な管理ノウハウ
アパマン経営の成功は企画で80％が決まります！
購入する場合は、購入する物件次第で成功が・・・
企画のプロセス
１.ヒアリング、物件調査で開発の目的、需要調査などを行う
２.簡易事業収支判定を行いプランニングの方向付けをする
３.詳細な事業収支をもとにベストなプランニングを煮詰める
４.施工業者と借入先の選定を行う
企画でチェックすること
□土地を活用する目的は何か？ 相続？ 有効利用？
□いつまでに完成させたいのか？ それはなぜか？
□建主は誰か？ 土地所有者か？ 相続人か？ 法人か？
□入居者の家族構成、年齢層は？ 現在、他に借入れがあるのか？
□そもそも需要があるのか？ 人口は？ 世帯数は？ ライバルは？
□どんな間取りがいいのか？
□どのくらいの規模のアパ･マンが建設可能か？
□建物の構造は？ 建築コストは？
□収支はどうなるか？ 安全な範囲は？
□工期は？ 完成は？
□どんな設備、仕様にしたらいいのか？
□借入れができるか？ 金利は？ 自己資金はあるか？
物件情報の収集
土地の概要
■公図、地番
□測量図
□登記事項証明書(権利形態、所有権)
■用途地域、建ぺい率、容積率(都市計画法、地区計画、開発指導要綱など)
■接道状況、間口、道路種別
■路線価格
■上下水(水道の納付金、給水負担金、本下水完備？)
(■は企画の際に必ず必要になる項目/事前準備)
建築基準法のチェック
□前面道路の幅員による容積率確認
□セットバック
□道路斜線、隣地斜線、北側斜線
新築時にかかる費用
本体工事費
■建築費（設計料等含む）
■解体費
■外構工事費(詳細が決まっていなくても概算金額は見積もる)
諸経費
■保存登記料 (0.4％)
■抵当権設定料 (0.4％)
■不動産取得税
■司法書士手数料
■期中金利 (建物完成までの工事代金借入れに関わる金利)
■消費税
■印紙税
■水道納付金、開発分担金など(予備費も計上する)
次回は、２.アパ・マン事業収支簡易判定について
金持ち大家さん(R)実践塾
