アパマン経営の成功のカギは企画にあり-1 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

大川 克彦
不動産コンサルタント

注目の専門家コラムランキングRSS

対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
寺岡 孝
(住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)

閲覧数順 2016年12月03日更新

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

アパマン経営の成功のカギは企画にあり-1

- good

  1. マネー
  2. 不動産投資・物件管理
  3. 不動産投資・物件管理全般
アパマン経営の寺子屋 アパート・マンションの購入

今までのアパマンの常識


 
■いい建物をつくれば満室になる
■いい業者に管理を委託すれば安定経営ができる
■いい建設会社に依頼すれば安定経営ができる
■家賃保証さえあれば絶対安心だ
   ↓↓
これは全て迷信です
 
 

アパ・マンはエゴから入ると失敗する



■アパマンの企画はエゴから入ってはいけない
■入居者のプライオリティーが一番高いのは「家賃」である

得られる家賃から事業費を決めることが重要!
その事業費の範囲内で企画をすれば失敗はない!
 
 

アパ・マン経営を成功させる4要因とは?



1.事業収支計画、設計、施工までの企画
2.ファイナンスの知識
3.事業化・運営に必要な税務の知識ノウハウ
4.安定経営を続けるために必要な管理ノウハウ

アパマン経営の成功は企画で80%が決まります!
購入する場合は、購入する物件次第で成功が・・・
 
 

企画のプロセス


 
1.ヒアリング、物件調査で開発の目的、需要調査などを行う
2.簡易事業収支判定を行いプランニングの方向付けをする
3.詳細な事業収支をもとにベストなプランニングを煮詰める
4.施工業者と借入先の選定を行う
 
 

企画でチェックすること



□土地を活用する目的は何か? 相続? 有効利用?
□いつまでに完成させたいのか? それはなぜか?
□建主は誰か? 土地所有者か? 相続人か? 法人か?
□入居者の家族構成、年齢層は? 現在、他に借入れがあるのか?
□そもそも需要があるのか? 人口は? 世帯数は? ライバルは?
□どんな間取りがいいのか?
□どのくらいの規模のアパ・マンが建設可能か?
□建物の構造は? 建築コストは?
□収支はどうなるか? 安全な範囲は?
□工期は? 完成は?
□どんな設備、仕様にしたらいいのか?
□借入れができるか? 金利は? 自己資金はあるか?


物件情報の収集



土地の概要


 
■公図、地番
□測量図
□登記事項証明書(権利形態、所有権)
■用途地域、建ぺい率、容積率(都市計画法、地区計画、開発指導要綱など)
■接道状況、間口、道路種別
■路線価格
■上下水(水道の納付金、給水負担金、本下水完備?)

(■は企画の際に必ず必要になる項目/事前準備) 

建築基準法のチェック


 
□前面道路の幅員による容積率確認
□セットバック
□道路斜線、隣地斜線、北側斜線


新築時にかかる費用



本体工事費


■建築費(設計料等含む)
■解体費
■外構工事費(詳細が決まっていなくても概算金額は見積もる)
 

諸経費


■保存登記料 (0.4%)
■抵当権設定料 (0.4%)
■不動産取得税
■司法書士手数料
■期中金利 (建物完成までの工事代金借入れに関わる金利)
■消費税
■印紙税
■水道納付金、開発分担金など(予備費も計上する)


 
次回は、2.アパ・マン事業収支簡易判定について
 
 
 
 
金持ち大家さん(R)実践塾