アパマン経営の成功のカギは企画にあり-2 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

大川 克彦
不動産コンサルタント

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月10日更新

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アパマン経営の成功のカギは企画にあり-2

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  1. マネー
  2. 不動産投資・物件管理
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アパマン経営の寺子屋 アパート・マンションの購入

アパ・マン事業収支簡易判定



1.建築ボリュームのチェック


当該土地に建築可能な延べ床面積を把握する

2.総事業費の計算


建築コストの概算額を知る

3.年間収入と表面利回りの計算


年間収入を算出し利回りを判定する


1.建築ボリュームのチェック


1.建築可能な延床面積を把握する



延床面積(m2)=敷地面積(m2)×容積率(%)

1 土地面積(単位/m2)に容積率をかける(注意/前面道路の幅員による容積限度)
2 延床面積を算出する


2.何m2の部屋が何戸できるか?



総戸数=延床面積(m2)×戸当り面積(m2/戸)

3 役所の指導、市場調査により一戸あたりの広さを調査する
4 タイプ別の標準面積(参考1K(25m2)、2DK(50m2)、3DK(65m2))
5 希望の間取りが何戸まで建築可能か簡易的に算出する


2.総事業費の計算


総事業費を計算する/建築コスト(施工単価の目安)



総事業費(万円)=延床面積(坪)×施工床係数×施工単価(万円)+経費

6 延べ床面積を坪に換算する
7 施工床係数とは、専有(賃貸)面積を施工床面積に換算する係数(1.3〜1.5)
8 施工単価は要注意(物価上昇中)
9 経費には消費税、登録免許税、不動産取得税他(事業費の約1割)


3.年間収入と表面利回りの計算


年間収入を算出する



年間収入(万円)=月額家賃(万円)×総戸数×12か月


利回りを判定する



表面利回り(%)=年間収入(万円)÷総事業費(万円)
 
この段階で、

利回りが10%以下なら企画を見直す!





次回は、事業収支をもとにベストなプランニングを
 
 
 
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