アパマン経営の成功のカギは企画にあり-3 - 不動産投資・物件管理全般 - 専門家プロファイル

大川 克彦
不動産コンサルタント

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対象:不動産投資・物件管理

中村 嘉宏
中村 嘉宏
(宅地建物取引主任者)
中村 嘉宏
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(宅地建物取引主任者)

閲覧数順 2016年12月09日更新

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アパマン経営の成功のカギは企画にあり-3

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アパマン経営の寺子屋 アパート・マンションの購入

詳細な事業収支をもとにベストなプランニングを


プランニングを依頼する



■企画の概要(間取、資料設定等)を業者に伝え、建物プランニングを依頼する。
■企画依頼の場合、専有面積を容積率をフルに活用する。
■事業収支計画書を作成し、プランニングを煮詰めていく。
■プランは1度では決まらない。最低でも3〜5パターンは作成し、構造別の事業収支シミュレーションを行いベストな企画を煮詰める。

☆プランニングでは容積率を目一杯消化することを第一に考える。
☆ただし、実際の計画では構造の違いにより容積を消化できない場合があるし、容積を消化するのがリスクを拡大することもある。
☆構造別の事業収支バランスやクライアントがどれだけリスクを許容できるかによって、容積を消化しない規模の計画も十分検討する必要がある。


事業収支計画書の見かた



■ハウスメーカーなどの事業収支はどこを見るのか?
キャッシュフロー(手取り金額)投資効果、金利変動による収益の変化、空室耐力(空室率UP時のキャッシュアウトポイント)

■事業収支計画書の読み方がわかることにより
いつ、どんな税金対策が必要か明確になる、建物の商品価値を維持するための経費が蓄えられる、修繕のタイミングが明確になり長期修繕計画をたてることができる、金融機関に門前払いされない企画をつくることができる
 
 

収支計画の基本的な考え方



■事業収支シミュレーションの基本は、いくら投資をして、年間いくら所得があり、いくらの支払いがあるのか? そしていくら残るのか?

難しく考える必要はなく手取り金額を見ることである。



■頭を混乱させるのは、減価償却費*1とローンの元金返済分の扱い。
シミュレーションの目的は、『あなたの財布の中身』=キャッシュフローを見ることであり、税務会計上の損益計算をすることではない。


事業収支は財布の中身と一緒


収支の考え方は単純。『入る⇒出る⇒残る』 要は、あなたの財布の中身と一緒。

入ってくるお金 A


家賃 共益費 駐車場代 駐輪代 礼金 更新料

出ていくお金 B


管理手数料 修繕費 火災保険料 固定資産税 都市計画税 借入金の元利返済


実際に手元に残るお金


A-B
 
 

キャッシュフローを重視した企画を・・・


 
 
 
金持ち大家さん(R)実践塾
*1建物などの固定資産は、一度に経費として計上することができない。例えば、企業が『今年は利益が出そうだ』からといって期末に車や建物を買ってすべて経費にできるとしたらどうですか?毎年毎年、利益がゼロになるように操作されたのでは国は税金を徴収することができなくなります。そこで固定資産となる建物などは、その消耗分を毎年分割計上させて、利益を減らすことができないようにしているわけです。減価償却には定率法と定額法があり、固定資産ごとにその法定耐用年数をかけて毎年経費計上していくことになります。ただし、減価償却費は、初期投資分を分割して計上しているにすぎないので、実際、あなたの財布から出ていくお金ではない。つまり、実際には出ていかないお金を毎年経費にしているということです。